2016的“全國兩會”議程已經接近尾聲。“去庫存”、“城鎮化”、“租售并舉”、“高房價”、“首付貸”、“限購”、“房地產稅”，甚至“營改增”、“個稅”等兩會熱點議題繼續成為樓市熱點。
保利地產特邀資深媒體人朱芳樗從近期最熱門的“首付貸”話題聊起，帶大家看看一二三四線城市的政策信號。
作者：朱芳樗，資深媒體人，曾在房地產及相關行業工作多年，長期關注房地產市場政策變化。
一二線城市的新一輪暴漲真的是因為首付貸嗎？
近日沸沸揚揚的 “首付貸”，在兩會多個場合也被高層頻頻提及。
3月15日的住建部新聞記者會上，住建部明確表態："至于一些房地產中介機構從事或者協助進行'場外配資'等經營方面的問題，人民銀行、銀監會已經有了一個明確的態度，我們將積極配合相關部門做好工作。"
在此前的在央行的新聞記者會上，央行行長也直接提到了首付貸的話題，央行副行長明確“首付貸”屬于違法從事金融業務。他指出，包括P2P平臺在內的房地產市場的場外配資，包括房地產中介結構和房地產開發企業利用互聯網金融平臺所從事場外配資，也包括房地產開發企業、房地產中介機構和P2P為主體的互聯網金融企業相結合，從事場外配資業務。
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人民銀行在這個問題上的態度是非常明確的，一是房地產開發企業、房地產中介機構自辦的金融業務沒有取得相應的資質，是違法從事金融業務，而且這里面還存在著自我融資、自我擔保、搞資金池的現象。二是房地產中介機構、房地產開發企業自辦的金融業或者與P2P平臺合作開展的金融業務，所提供的首付貸的產品不僅加大了居民購房的杠桿，削弱了宏觀調控政策的有效性，增加了金融風險，同時也增加了房地產市場的風險。
央行明確會會同有關部門一起，結合即將開始的互聯網金融的專項整治活動，對房地產中介機構、房地產開發企業及其與P2P平臺合作開展的金融業務，開始進行清理和整頓，打擊為客戶提供首付貸融資、加大購房杠桿、變相突破住房信貸政策的行為。行長周小川更是表態，P2P做”首付貸”資質成問題，必須明晰資金來源，銀行要對房地產價值進行評估，首付不能是借來的。
有了央行的表態，可以預見兩會后政府將加強對于中介行業的監管，規范交易流通環節，實際上上海目前已經這么做了，中介將迎來一段苦日子。此前被市場質疑的比如速銷房、壟斷房源哄抬房價、捂盤惜售等現象將迎來“監管風暴”。
然而，“首付貸”是否是高房價的推手？是否是萬惡之源？必須留意到央行新聞記者會上透露的另外一個信息，潘功勝在透露完對不合法的首付貸即將進行清理后又講了幾個數字“供大家參考”，這幾個數字是：目前房地產市場的情況，現在商業銀行的房地產貸款、個人住房貸款占整個貸款的比例大概是14%，不良貸款比例是0.38%，整個銀行業的不良貸款比例大概是1.7%左右，個人住房貸款不良貸款水平遠遠低于整體銀行業的不良貸款水平。目前首付比的情況來看，現在即便按照調整以后的20%最低的首付比，和國際上橫向比較來說，仍然是比較審慎的標準。在實際數字看，1月份首套房的首付比普遍在35%以上，二套房實際首付比在40%以上。
這幾個數字說明了什么呢？房地產市場已經顯現兩極分化，現在的市場和1997年、2008年兩次大庫存的情況已經大不一樣。今天的房地產市場已經相對比較飽和，分化也較明顯，有需求的地方庫存不多；有庫存的地方需求不多。一二線城市的情況正屬于前者，這部分城市就算算上首付貸，也只是和國際上通行的首付比例類似。中國的首付比仍然是相當審慎的，首付貸產品的清理并不會改變一二線城市庫存不多、需求充足的問題，可見一二線城市樓價并不會因為首貸付的清理就會下跌。
為什么不放開一二線城市的限購、限貸政策呢？
一二線城市需求那么大，中央不是說要去庫存嗎？為什么不放開呢？
庫存量的確不小，國家發改委主任徐紹史在3月7日回答記者問時表示，現在中國房地產庫存7.19億平方米。
3月15日的住建部記者會上，住建部部長陳政高明確亮了庫存的“家底”：7.39億平方米。他指出，房地產市場庫存嚴重。去年年底庫存達到了7.18億平方米，同比增長了15.6%；今年1—2月份庫存又達到了7.39億平方米，增速達到了15.7%。庫存主要集中在三四線城市。
庫存嚴重的同時，市場分化嚴重，按部長的話說，是“日趨嚴重”。他說：“一線城市和三四線城市情況大不一樣，這就給我們調控帶來了挑戰，也是重大的課題。”
分化嚴重也是央行、發改委兩場記者會上提及房地產市場時的主題詞，3月12日的央行、外匯管理局記者會上，央行副行長潘功勝透露，現在全國的房地產市場形勢概括起來說是總量過剩、區域分化、容量過多，“7.2億平米的庫存，70%是分布在三四線城市，所以對于住房信貸政策來說，必須與全國房地產的形勢相匹配。”
對于潘功勝和許紹史透露的信息，都提到的一句是“一、二線城市和三四線城市的情況完全不一樣”，這就是因地制宜的意思。
1從行政手段上，徐紹史說：“一、二線最近有幾個城市房價上漲速度比較快，幅度也比較大，這些城市的政府也正采取措施來進行調控，比如說限購，這是行政手段。還可以采取經濟手段，來調整一些經濟政策。要增加住房供地，加快推進保障房建設和棚改。要抑制不合理的投機性需求?；夥康禺a庫存這個任務是比較艱巨的，我們要有耐心，要因地制宜地施策。
2從經濟手段上，央行行長周小川說：“人民銀行歷來主張，像中國這么大的國家，在價格出現分化的情況下要更好地發揮城市一級對于每一個城市房地產形勢的判斷，以及能夠提供的有關政策的指導。”央行副行長潘功勝補刀一句：“因地施策，包括北京、上海這幾個一線城市，去年在調整的時候都是按照原有的政策，必須執行原有的政策。”
原來老百姓有一個普遍的概念，房價一定會上漲，而現在老百姓對三四線的房價的預期已經遠非那么一致了。但老百姓對一二線城市的信心還是很充足的，可是一二線城市的庫存并不多，如果放開一二線城市的行政和經濟控制手段，勢必加大分化，并不利于去庫存。
住建部部長陳政高對于一線城市房價也明確了政策不會變，包括：實行嚴格限購政策，同時嚴格地實行差別化的稅收和信貸政策；增加中小戶型供應數量，搞好保障性房屋供應建設；打擊各種交易當中的違法違規行為等。
全國人大代表、北京市常務副市長李士祥在北京代表團的開放日上明確表示，北京將嚴格執行限購尤其是通州的限購政策，與此同時，也將從人口疏解的戰略出發，控制房地產開發投資。
等一二線城市因為去庫存就會放松政策限制可以說是小幾率事件了，政策正是要通過對三四線城市地產市場的“引流”降低一二線城市房產價格越來越高釀造巨大風險。
住建部的記者會上，部長也直接回答了一二線城市上漲過快的問題，陳政高指出：“部分二線城市春節后房價也上漲過快，我們也密切關注，隨時溝通?，F在二線城市在這方面也都采取了許多措施來穩定房價。我們除了要做好一線和部分二線城市的房價穩定工作以外，還要抓好價格的監測，隨時發現問題，及時提出對策，努力保持房地產市場平穩健康發展。”
三四線城市怎么辦呢？
不少人擔心三四線樓市會崩盤，我們先來看看住建部部長怎么說，他說：“居民的住房需求，特別是新市民的住房需求沒有變。城鎮居民有改善性需求、有剛性需求，特別是新市民住房有他們的需求，而且量非常大。”
農民工、新市民、居民改善性的住房需求其實一直都有，怎樣讓這些需求落實到具體的去庫存上呢？多位部委領導都集中提到三點。一是農民工購房，二是租購并舉，三是財稅支持和棚戶改造。
1農民工購房
陳政高指出，中央經濟工作會議提出要明確住房制度改革方向，以滿足新市民的住房需求為主要出發點，以建立“購租并舉”的住房制度為主要方向。
發改委的記者會上，徐紹史說：“化解庫存，首先要加快農民工市民化的進度，來擴大住房的需求，同時加快城市的棚戶區改造和保障房建設等進度，在這個過程當中，盡量比較多地采用貨幣化安置的方式，貨幣化安置可以收購這些存量用房，解決棚戶區居民的搬遷、住處，來解決需要享受住房保障這些居民的需要。深化住房制度改革，要構建購和租并舉的住房制度?，F在我們國家租房的比重低，需要深化住房制度改革，堅持購和租并舉的方針。”
這段話中透露了兩個化解庫存的方向，一是通過貨幣化安置解決舊城改造、棚戶區居民的搬遷的安置；二是“購和租并舉”。
前一個好理解，以率先宣布全省實行棚改貨幣化安置的安徽為例，2015年安徽在蕪湖、銅陵、淮北、安慶等市推行“房票”“購房券”等做法，這等于是政府收購存量住宅用作安置房，同時置換了老城區、棚戶區的土地，這種資源置換正是供給側結構性改革。
關于農民工購房，陳政高有一段話很感人，他說：“我們應該帶著感情來討論這個問題，因為農民工對城市貢獻太大了，因為農民工需要進一步關愛，還因為我們的父輩、祖輩甚至我們本身原來就是農民。我到一些地方搞過調研，現在一些中小城市農民工的購房占整個購房總量的30%左右，在縣城占到了50%，甚至更高。所以我說，農民工在城鎮購房潛力是很大的。銀行鼎力相助，主動作為，支持農民工進城買房，特別是農業銀行，在全國搞了一個‘農民安家貸’，1月份一個月就為5.4萬戶家庭發放了170億元貸款，支持農民工購房。我還要說的是，農民工進城購房是一個歷史過程，是要逐步實現的。“
2租購并舉
后一個“購和租并舉”，可以留意到廣東團的媒體開放日上，廣東省省長朱小丹稱，正在策劃由一些國有大型企業成規模地收購庫存商品房。將用3年左右時間減少廣東商品房庫存2000萬平方米。
廣東省人民政府3月1日官網發布的《供給側結構性改革總體方案(2016-2018年)及五個行動計劃》已經提及了2000萬平方米這一數字。該文件顯示，到2018年底，廣東省將實現全省商品房庫存規模比2015年底的1.6億平方米（注意，廣東庫存數字占全國存量數字7.2億的22%，是否口徑有差異目前尚不得而知）減少約12.5%，消化約2630萬平方米的商品房庫存，各地級以上市商品住房去庫存期基本控制在16個月以內。
這一份行動計劃中已經提出，各城市負責通過收購或長期租賃成批量中小套型庫存商品房，出租給有需求人群，化解1000萬平方米商品房庫存。
結合此前這一份紅頭文件來看媒體開放日上首次披露的“策劃由一些國有大型企業成規模地收購庫存商品房”，可以預判2000萬平方米庫存中的1000萬，將很快通過各城收購后再出租的方式來化解，不會對終端銷售市場產生太大影響。如果要買房，沒必要再等去庫存下可能的價格波動。但如果并非剛需性買家，不急著買房結婚、給孩子上學，不急著在廣東有個家，想在廣東長期租房子住，等著租便宜房子，這個消息倒是個利好。
3財稅支持和棚改帶來新增長
至于要想在三四線城市買房的，個稅改革和棚戶改造也帶來了明確的利好。財政部部長樓繼偉就“財政工作和財稅改革”等相關問題答記者問，在談到個稅改革問題時，樓繼偉表示，新體系下房貸利息、教育和撫養子女費用將可抵稅。
按這個提法，已經預熱一年多的房貸利息能否抵個稅將成為今年三四線城市去庫存的“王炸”。抵扣的幾百到一千元左右的個稅，對一線城市的房貸而言只是杯水車薪，但如果是在三四線城市工作購房，可以節省下一筆不小的開支。
另外，提到5月份房地產行業營改增，不少人的理解是影響不大。的確，對個人買家而言是影響不大，但對企業而言，財政部部長樓繼偉在回答營改增相關問題時表示：“今年5月1日施行的營改增擬準備方案是，17%的標準稅率不提高，但新增不動產可以納入抵扣。”消息傳來，商業地產界奔走相告，“企業有望加入購房大軍”也成為不少地產類微信公眾號的主題。財政部部長樓繼偉在回答營改增相關問題時表示：“今年5月1日施行的營改增擬準備方案是，17%的標準稅率不提高，但新增不動產可以納入抵扣。”消息傳來，商業地產界奔走相告，“企業有望加入購房大軍”也成為不少地產類微信公眾號的主題。
那么，新政是否意味著商業地產去庫存的利好？企業即將會大量買房？在鼓勵租售并舉的政策下，會否出現企業購房用于出租的新業態？這些都是值得關注的變化。
至于棚戶改造，陳政高明確給“棚戶區改造”定位為“發展工程”，他說：“它改變了城市面貌，提升了城市功能，拉動了經濟增長，也促進了消費。去年看，棚改貨幣化安置的比例達到了29.9%，今年我們要加大工作力度，力爭向50%努力，可以說對于消化庫存是一舉雙得。”
政策措施可四兩撥千斤
兩會之外的兩條新聞也值得關注：一是國家統計局12日發布2016年1月至2月全國房地產開發投資和銷售情況，數據顯示，房地產開發投資增速時隔兩年首次回升。二是住房和城鄉建設部要求主要城市對房價、成交情況每日報送。
可見，無論是民間還是官方，對房地產都非常重視，這也難怪這次兩會上頻繁釋放政策信號。民間和官方的高度關注也恰恰說明了房地產的過剩、高庫存是結構性的，假如真的人人都有房子住，只有炒房族在炒賣，真的還有如此高的關注度嗎？結構性的庫存壓力意味著資源的錯配，中央和各地方只要有巧妙的政策措施，四兩撥千斤并非難事。
