因質量和誠信引發的維權事件正在困擾著“地產一哥”萬科。
近日，萬科在長三角地區不同城市遭遇“維權門”。因為在南京南站附近開發的萬科新都薈等項目中，萬科開發商方面使用了一種名叫“輕鋼龍骨”的材料做隔墻，遭到了200多名已經購房的業主聯名反對。
作為萬科重點布局的四大區域之一，萬科上海公司也遭遇“維權之困”。有消息稱，萬科位于上海浦東新區的金色城市項目傳出將被新建地鐵18號線需要在小區內征用車道，需要在樓宇間開鑿大坑的消息，從而引發了萬科項目部工作人員與業主之間的爭執。而與金色城市相鄰的上海萬科海上傳奇業主們則對項目當初打的學區招牌提出了質疑。
盡管萬科前三季度銷售額依舊靚麗，但此前公布的半年報顯示，公司上半年凈利潤同比增長僅0.77%，創下了13年來最低增速，增收不增利成為萬科發展的尷尬。在公司力謀轉型的道路上，各地頻頻爆發的維權事件也讓萬科陷入“誠信危機”。
“輕鋼龍骨”被質疑存安全隱患
作為南京地區大腕級房企，萬科近日因為一種叫“輕鋼龍骨”的材料而“攤上事兒”了。據中國之聲《新聞晚高峰》此前報道顯示，因為萬科地產在南京南站附近開發的幾個樓盤中使用了一種名叫“輕鋼龍骨”的材料做隔墻，200多名已經購房的業主聯名反對，要求開發商將“輕鋼龍骨”換成傳統的磚墻。盡管近日萬科方面出具了一份答復書作出解釋，但是業主們對此并不滿意。數百名業主掀起“維權潮”，截至記者發稿時，維權事件依然在發酵。
自稱不愿被當“小白鼠”來試驗的南京萬科業主們的擔心主要集中在輕鋼龍骨隔墻的隔音、承重效果上，還有部分業主擔心這種隔墻里的巖棉會釋放出對人體有害的氣體。對此，南京萬科在10月15日出具的一份答復書中作出了解釋，文件中還附上了輕鋼龍骨主要材料石膏板、龍骨和巖棉的檢驗合格證。
但業主似乎對此并不買賬。維權業主代表表示：“使用新材料我們并不反對，但是我們購房者要有知情權，開發商選擇新的建筑材料要提前告知我們。要是購房前知道開發商使用這種材料，我們絕對不會買的，我們現在就需要萬科立馬停工，將輕鋼龍骨變成磚墻。”
業主們認為，開發商在購房合同中，必須明確注明建房使用的具體材料，否則就侵害了購房人的合法權益。而萬科方面則在答復書中表示，并沒有哪一條法規要求“將內隔墻材料在商品房買賣合同中予以提示”。因此，雙方意見無法達成一致。
對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析表示：“開發商萬科的此類糾紛本質上說明，業主較高的預期一旦落空，很有可能引發大規模的業主聯合維權事件。當然，這和此類具體項目公司的經營不善有關系。一方面開發商方面需要繼續做協商，對于業主的各類需求應該慎重考慮和滿足。另一方面是需要正視此類問題，追查責任，否則往往是細小的問題會演變為企業公關的危機。”
“地鐵借地”“學區房”引糾紛
位于御水路150弄的上海萬科金色城市、近日因為新建地鐵18號線需要在小區內借地征用車道而一改往日的平靜。入住已久的業主因為地鐵18號線需要借地小區內會被開鑿大坑的消息而備受困擾。公司項目部工作人員與業主發生爭執的消息也讓事件升級。
與上述樓盤相鄰的萬科海上傳奇開盤時曾開創過“日銷傳奇”。然而，近期項目一期、二期的業主反映，買房時承諾的“12年全齡名校，家門口好學校”，并沒有實現。一時間，上海萬科公司陷入“地鐵借地”和“學區房”維權旋渦。
對此，記者聯系萬科上海公司相關工作人員，其給記者提供的一份公司方面的官方說明顯示：工作人員與金色城市業主發生爭執事出有因，經過溝通已經消除誤會。而海上傳奇周邊教育隸屬公立教育資源，基礎教育設施都嚴格按照《浦東新區御橋社區Z000902 編制單元控制性詳細規劃》實施規劃，并不存在虛假銷售承諾。
資料顯示，上海軌道交通第18號線由申通地鐵負責施工。根據規劃，需要建設一條與11號地鐵相連接的單渡線。而這條單渡線將要深入金色城市小區內部，并會在小區地面上臨時借地5米，地下永久借地3米。與此同時，18號線的建設還將征用小區的圍墻和西側行車道。在施工開始后還將會在兩棟18層住宅8米開外的地方挖26米的大坑。有不少業主表示，這有可能會導致地下水位的變化，甚至引起沉降、裂縫等隱患。
“對于這樣的施工，小區內96%的業主都投了反對票，但施工方并沒有改變方案。我們只能通過不同方式去維權抗議。”上海金色城市業主在接受采訪時表示。而記者采訪中注意到，小區里大大小小的橫幅也顯示出業主們的態度“還我家園”“反抗”等字眼非常醒目。
“建地鐵是好事，但萬科金色城市業主卻反映了因地鐵施工占地影響居民交通。”上海萬科副總經理許青川介紹，公司第一時間便與申通地鐵方面進行了溝通。
“地鐵18號線加速動工，需要建一條18號線和11號線的單獨線，這條單獨線將深入小區，在小區地面上臨時借地5米，地下永久借地3米。借地將征用小區的圍墻和西側行車道，經過萬科與施工方的溝通，地鐵建設方在施工規劃中將會留出約4米寬的人行通道，力求將施工帶來的小區交通影響降到最低。”許青川介紹。
此外，許青川告訴記者，因地鐵施工將開挖的工程屬地鐵端口井，鑒于其位置離居民樓的距離，經萬科方面與地鐵施工方多次磋商，施工時將會有相應專業措施確保施工對居民樓產生的影響都處在安全范圍內。
2013年1月開盤的上海萬科海上傳奇，賣房時承諾“12年全齡名校，家門口好學校”，然而，兩年半過去了，已經入住的一期、二期業主卻因為孩子入學問題而備受困擾。
據了解，上海萬科海上傳奇在銷售時開發商提供的知名教育資源包括公立一級東昌幼兒園、上師大附小等，并承諾將配有社區學校。但2014年一期業主入住后發現，東昌幼兒園招收幼兒數量已經超額，新入住的業主子女根本無法進入東昌幼兒園。而開發商承諾建設的社區幼兒園，還在規劃過程中，要等到2017年才能開始招生。更有業主表示，海上傳奇推銷中顯示的“好學校上師大附小”只是曾經掛名，已經被摘除。如今業主只能選擇御橋小學。
上海萬科方面解釋稱：海上傳奇周邊教育隸屬公立教育資源，基礎教育設施嚴格按照《浦東新區御橋社區Z000902編制單元控制性詳細規劃》實施規劃。銷售現場張貼的教育資源公示也一并提示“具體入學條件以當年教育部門的招生公告為準”，《浦東新區關于義務教育階段學校招生入學的操作細則》也于售樓處公示張貼，過程中并不存在欺騙行為，更不存在虛假銷售承諾。
公司方面表示，項目所處的御橋B地塊規劃有一所中學、一所小學以及兩所幼兒園，其中，中小學以及一所幼兒園已經交付使用。規劃中待建的另一所幼兒園，受地鐵18號線建設影響，幼兒園預計將在2016年9月1日交付使用。
“白銀時代”的成長天花板
在即將接近尾聲的“金九銀十”房企營銷黃金節點中，“龍頭”房企萬科也取得了不錯的銷售業績。9月份萬科銷售持續發力，保持連續5個月單月業績超過200億元的水平。同時，9月單月以244.2億元的成績成為萬科今年以來僅次于6月251.9億元的高位。10月8日，萬科公司方面宣布，2015年9月份實現銷售面積184.2萬平方米，銷售金額244.2億元，同比分別增長11.2%及24.7%。然而，盡管銷量上去了，萬科在口碑上卻遭遇了尷尬。
“質量、誠信等問題是硬傷，是近年來在諸多城市過于追求高銷售額的萬科需要反思的內容。”一位不愿具名的房企管理層人員告訴萬科總裁郁亮曾經在多個場合宣講“白銀時代”萬科的變革舉措，不過，作為萬科變革模式核心的事業合伙人機制，卻飽受業界爭議。去年底至今，郁亮的核心班底成員——原萬科高級副總裁肖莉、毛大慶相繼離職。2001年以來，已有13名萬科高管離職。頻繁的人事變動對一向重視人才的萬科而言打擊不小，也對公司掌舵人帶來了不小的考驗。
而作為萬科全國四大區域的代表之一，萬科上海公司近兩年也在面臨著人員流失、創新乏力等考驗。業內分析人士表示：“在房地產行業不斷洗牌變革的時代，越來越多的開發商轉戰上海這樣的一線城市，讓市場競爭進一步加劇，而土地儲備并不豐富的萬科需要破解的難題不少。”
“人員流動和目前部分管理人員職業上遇到瓶頸有關系，所以會出現辭職現象。更重要的是，部分房企也把人才培育方式盯在了萬科身上。所以萬科后續如何強化激勵效力也是值得探索的問題。”嚴躍進置評。
萬科董秘譚華杰曾公開表示，近年來，地價占房價比例不斷上升，毛利率下降是行業趨勢。萬科正在努力推進各項利潤挖潛行動，以保持毛利率穩定，并通過節約費用，爭取凈利潤率有所上升。他同時表示，合作比例上升符合萬科的轉型方向；下半年隨著竣工結算量上升，預計全年凈利潤增速將明顯高于上半年。
當然我們也看到，萬科已經逐步在轉型道路上邁開步伐。10月13日，萬科再次踏入收購戰場。綠景(中國)地產投資有限公司發布公告稱，已與萬科企業股份有限公司旗下全資附屬公司Wkland Investments V Limited簽訂認購協議，投資者同意按認購價每股2.20港元認購其3億股新股份。
“此類并購是一個強有力信號，這意味著萬科拿地思維、發展模式都在調整轉型。面臨“白銀時代”轉型大考的萬科，一直在試圖打破成長天花板的路上。如何在口碑和發展速度上尋求平衡，是萬科將要面臨的重要課題。”業內分析人士置評。
