經濟大環境并不樂觀，從去年至今央行累計六次降息五次降準。
        中國央行發布公告稱，基準存貸款利率分別下調0.25個百分點。降息后，基準一年期貸款利率為4.35%，之前為4.6%；基準一年期存款利率為1.5%，之前為1.75%。
        與此同時，存款準備金率下降0.5%，降至16.5%。央行“雙降”舉措自今天起生效。至此，下半年以來央行連續三次“雙降”，從去年至今，央行累計六次降息五次降準。
        央行“雙降”的大背景和目的
        從今年下半年的三次“雙降”尤其是本次“雙降”來看，目的是什么？很明顯，當前宏觀經濟觸底，前三季度GDP增速僅僅為6.9%，經濟大環境并不樂觀，央行希望通過本次“雙降”的貨幣政策舉措幫助提振中國經濟，并抵補財政性存款流出帶來的影響。
        那么，對樓市來講是利好嗎？ 筆者觀點是不能一概而論。
        從短期來看，尤其是至年底這個階段來看，央行本次“雙降”是利好。
        從前三季度來看，樓市“救市”政策頻發，一線城市、部分二線城市（庫存去化周期在15個月以下的城市，比如合肥、南京、蘇州、南昌等城市）樓市需求在“救市”政策刺激之下開始集中釋放，樓市基本面好轉。
        從政策面來看，截止今年9月底，除了多輪“救市”政策之外，央行也累計有六次降息五次降準，截止9月末，廣義貨幣（M2）余額135.98萬億元，同比增長13.1%，高于今年12%的目標，貨幣政策開始走向寬松。
        正是由于上述政策背景的變化，對于樓市來講，業內人士普遍看好一線城市、部分二線城市樓市（庫存去化周期在15個月以下的城市，比如南京、合肥、蘇州、鄭州、南昌等等），大多數業內人士認為，在多輪救市政策刺激之下馬上會出現一波入市的行情。從二季度以來市場表現來看，在多輪救市政策刺激之下、在各地規劃政策利好頻出的市場背景下，開發商積極推盤、沖刺銷售業績指標，積極推動改善型需求集中釋放，此時，一線城市、部分二線城市迎來了市場反彈。
        9月30日，央行住建部發布今年930新政，政策主導降首套首付至2.5成與提高公積金貸款的使用效率，10月24日，央行再度“雙降”，預計上述城市樓市“銀十”最后幾天的成交量勢必會短期反彈，“金九銀十”已經沒有什么太多的懸念，至今年年底，在開發商沖刺年度銷售業績指標的影響下，今年甚至一線城市及部分二線城市再次成為樓市“大年”。
        從市場價格預期來看，一線城市及部分二線城市的價格在“金九十銀”已經逐漸堅挺，尤其是對于一線城市及市場基本面良好的城市（庫存去化周期在15個月以下的城市，比如合肥、南京、蘇州、南昌等城市）來講，接下來幾個月勢必會出現漲價的現象。
        不否認接下來樓市的上述變化趨勢，但是，我們不能僅僅著眼于眼下的樓市樂觀行情，在今年“金九十銀”及樓市年底翹尾之后樓市怎么樣？2016年以后的房地產市場怎么樣？這才是當前經濟觸底階段應該關心的話題。
        同策咨詢研究部總監張宏偉認為， 中國房地產市場環境今非昔比，如今，樓市供求基本面已經基本平衡，短期內來看，樓市仍然面臨去庫存的問題，即使有限購取消、降準降息等“救市”政策，也改變不了中國樓市“去庫存”的基本現實。今年下半年三次“雙降”之后，雖然市場成交量價會有所表現，“金九十銀”也基本成定局，也會促使樓市一線城市、部分二線城市樓市在年底出現繁榮景象，但是，這繁榮的背后是“救市”政策不斷刺激不斷透支樓市需求的結果，這繁榮景象的背后潛伏者樓市危機。而這場危機極對于明年樓市來講反而是重大利空，樓市需求危機有可能在2016年三季度爆發，屆時，樓市將陷入新一輪的調整周期，“降價潮”也將來臨。具體來講，有以下六大理由：
        1樓市供求基本面已基本平衡，今年樓市基本面復蘇好轉的“大年”不可持續
        同策咨詢研究部結果顯示，2010年左右中國城鎮居民家庭住房戶均套數已經達到1.0套，按照國際標準，城鎮家庭戶均套數達到1.0，也就意味著中國房地產市場供求已基本平衡，樓市開始進入下半場，未來樓市增量房增速將遞減，房地產市場將逐步進入存量房時代。這對于未來房地產市場需求特征來講，就會體現出增速較為平穩、需求更加差異化的市場特征。
        從樓市大趨勢來看，當前樓市已經進入下半場，供求基本面來看已基本平衡，市場需求已基本得到滿足，今年由于多輪“救市”政策導致樓市基本面復蘇好轉的“大年”不可持續。
        從投資增速來講，國家統計局數據顯示，2015年1-9月份，全國房地產開發投資70535億元，同比名義增長2.6%（扣除價格因素實際增長4.2%），增速比1-8月份回落0.9個百分點，增速繼續小幅回落，房企投資意愿繼續回落，這也反映出樓市下半場的市場背景下，樓市需求不足導致房企投資動力不足，今年樓市基本面復蘇好轉的“大年”不可持續。
        2貨幣政策寬松，樓市需求將大量透支，樓市在下半年尤其是四季度瘋狂后將陷入調整期，央行“雙降”對2016年樓市是重大利空
        今年 “330新政”以來，大中城市（一線城市、上述部分二線城市）房地產市場成交量價的回升主要是過去積壓需求的集中釋放，以及由于需求的集中釋放而帶來的市場需求的透支，如果房企據此以為未來樓市一直會保持這樣的量價走勢，那其實就是對于市場的誤判，就極有可能在未來市場出現變化之時陷入被動局面。
        同策咨詢研究部總監張宏偉認為，今年以來貨幣政策持續寬松，央行累計至今已經有六次降息五次降準，此外，央行在今年年底發行2015版新版人民幣、宣布推動信貸資產質押再貸款試點等措施，意味著新一輪中國式量化寬松來臨。雖然包括本次央行“雙降”在內的中國式量化寬松對年底有短期利好，但是由于需求在今年下半年的過度釋放，央行“雙降”等寬松措施反而對2016年樓市是重大利空。
       從市場基本面較好的城市（庫存去化周期在15月以下的一線城市、上述二線城市）樓市發展趨勢來看，待本輪市場需求在第四季度集中釋放完畢之時，下一輪市場的階段性調整也就來臨了。筆者認為，下半年以來，上述基本面良好的城市已經不存在去庫存的問題，也基本不再需要政策層面的刺激，尤其是貨幣政策繼續寬松的刺激，但是，下半年仍然有三次央行“雙降”，仍然有其他的刺激性政策出臺，筆者認為，這些不必要的政策出臺導致這些城市的樓市需求過度釋放，甚至相當部分城市成交量在今年前三季度已經超過去年全年。
        本次央行“雙降”，其實對于上述基本面良好的城市來講亦是如此，會在第四季度繼續透支未來的樓市需求。筆者認為，由于央行“雙降”的刺激，上述城市本輪樓市量價齊升仍可持續，但最多持續到今年第四季度末，也就是說，央行貨幣政策寬松將導致樓市需求在今年下半年大量透支，樓市在下半年瘋狂后將陷入調整期，從時間的角度來看，2016年初開始新一輪的房地產市場調整極有可能會來臨，并且經歷2016年上半年的市場博弈期之后，下半年極有可能進入深度調整階段，屆時，由于今年以來的市場需求透支導致明年下半年市場需求釋放低迷，下半年尤其是明年三季度以來極有可能再現大規模“降價潮”。屆時，如果企業沒有在今年下半年和明年上半年做到“未雨綢繆”，那么，房企就有可能會因此陷入被動推盤的局面，企業的資金面也會因此遇到問題。