消費(fèi)比較平穩(wěn)，與百姓收入相吻合，去年消費(fèi)是減速的，主要是“三公”消費(fèi)。所以，從三大需求來(lái)看，造成中國(guó)經(jīng)濟(jì)下滑的主要因素在于投資增速下滑。

從我國(guó)固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)來(lái)看，房地產(chǎn)投資占23%，基礎(chǔ)設(shè)施投資占25%，剩下52%是一、二、三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能投資。從產(chǎn)能投資看，前幾年已經(jīng)出 現(xiàn)產(chǎn)能過(guò)剩，所以它的投資增速早已經(jīng)開(kāi)始下降，不是今年的新跡象。去年我國(guó)投資之所以保持20%以上的增長(zhǎng)，主要依靠房地產(chǎn)和基建投資，今年1-5月份， 基建投資增速同比增長(zhǎng)25%，比前4個(gè)月的投資增速高了2.2%，說(shuō)明政府穩(wěn)增長(zhǎng)的效果開(kāi)始顯現(xiàn)。最后焦點(diǎn)聚集在房地產(chǎn)投資，今年經(jīng)濟(jì)增速下滑最主要就是 房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)調(diào)整帶來(lái)的。今年1到4月份，開(kāi)發(fā)商拿地同比下降7.9%，而房屋新 開(kāi)工面積降幅高達(dá)22.1%，其中住宅下降24.5%。

那么，應(yīng)該如何看待當(dāng)前房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)的這種情況呢？首先，我認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)整是件好事。前些年有人講中國(guó)經(jīng)濟(jì)過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)，一定要降低對(duì)房 地產(chǎn)的依賴(lài)，我覺(jué)得，早晚要過(guò)這一關(guān)，早調(diào)整比晚調(diào)整對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)持續(xù)發(fā)展更有利。房地產(chǎn)調(diào)整對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)最大的好處是有利于資金回流實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

前幾年，房地產(chǎn)增長(zhǎng)過(guò)快、過(guò)熱、發(fā)高燒，處于一種不正常的狀態(tài)，大量資金過(guò)多地流入房地產(chǎn)，造成部分城市房?jī)r(jià)快速上漲，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積過(guò)大，而 這些都是以實(shí)體經(jīng)濟(jì)失血為代價(jià)的，甚至已經(jīng)出現(xiàn)了實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)空心化。實(shí)體經(jīng)濟(jì)空心化一般發(fā)生在一國(guó)人均G D P達(dá)到2萬(wàn)美元的時(shí)候，可是當(dāng)前中國(guó)人均G D P只有6700多美元，離人均2萬(wàn)美元還很遠(yuǎn)，不應(yīng)該出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)空心化?；剡^(guò)頭看過(guò)去的五年，不但許多民營(yíng)資本，小微企業(yè)紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，甚至一些央企 也按捺不住沖動(dòng)紛紛投身房地產(chǎn)，這就出現(xiàn)了對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的逆調(diào)整。在實(shí)體經(jīng)濟(jì)更新?lián)Q代和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的關(guān)鍵時(shí)刻，技術(shù)研發(fā)、技術(shù)創(chuàng)新最需要資金的時(shí)候，資金 卻大量流走進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)整體非常有害的，或者說(shuō)目前的困難，與企業(yè)升級(jí)換代缺乏技術(shù)儲(chǔ)備有很大關(guān)系。這是在為過(guò)去幾年的錯(cuò)誤行為買(mǎi)單。

如果目前房地產(chǎn)的調(diào)整能夠促使資金回流到實(shí)體經(jīng)濟(jì)的正確軌道上來(lái)，將對(duì)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)有好處。

其次，對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)整不要大驚小怪，中國(guó)絕不會(huì)出現(xiàn)所謂的房地產(chǎn)全面崩盤(pán)，更不會(huì)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)硬著陸，這里最根本的要看房地產(chǎn)調(diào)整的幅度有多大。

目前來(lái)看，雖然出現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商購(gòu)置土地面積和新開(kāi)工面積的負(fù)增長(zhǎng)，實(shí)際上房地產(chǎn)調(diào)整的幅度仍然非常有限。之所以給人造成房地產(chǎn)崩盤(pán)的印象是因?yàn)槿ツ攴康禺a(chǎn)市場(chǎng)過(guò)于瘋狂。

2013年“國(guó)五條”出臺(tái)后，一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了瘋狂搶購(gòu)的現(xiàn)象，人們就像買(mǎi)大白菜一樣瘋狂買(mǎi)房，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)銷(xiāo)售金額增長(zhǎng)超過(guò)60%，銷(xiāo)售 面積增長(zhǎng)將近40%。在去年基數(shù)如此高的基礎(chǔ)上，今年前5月商品房銷(xiāo)售面積雖然同比下降了7.8%，但是仍然賣(mài)出去3.6億平方米的房子，這個(gè)數(shù)量與 2012年相比，仍然增長(zhǎng)了25%，屬于歷史次高水平。去年的高增長(zhǎng)本身就不正常，是一種瘋狂行為下的產(chǎn)物。雖然今年房地產(chǎn)銷(xiāo)售金額增速下降8.5%，但 是銷(xiāo)售金額仍然達(dá)到了2.3萬(wàn)億元，明顯高于2012年，可以說(shuō)去年房地產(chǎn)銷(xiāo)售增長(zhǎng)過(guò)快嚴(yán)重透支了今年的購(gòu)買(mǎi)能力。

從房?jī)r(jià)來(lái)看，無(wú)論是環(huán)比還是同比，大多數(shù)城市房?jī)r(jià)仍然上漲，所以這只是漲幅回落，前兩年總是說(shuō)要遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，現(xiàn)在終于實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)漲幅回落，這是多年以來(lái)希望的結(jié)果。當(dāng)然這只是開(kāi)始，未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)整的幅度不一定太大，但是時(shí)間可能會(huì)有兩三年。

中國(guó)的房地產(chǎn)不會(huì)崩盤(pán)。中國(guó)城鎮(zhèn)率要到70%還需要20年時(shí)間。這種在城鎮(zhèn)化率沒(méi)有達(dá)到70%之前被稱(chēng)作人口城鎮(zhèn)化的加速期，超過(guò)70%以后， 農(nóng)村向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移人口數(shù)量非常有限，進(jìn)入速度平穩(wěn)期。在加速期，購(gòu)房主力包括進(jìn)城農(nóng)民，首次置業(yè)的剛需和改善型需求。所以，我國(guó)房地產(chǎn)不會(huì)崩盤(pán)最重要原因是 城鎮(zhèn)化率水平與曾經(jīng)發(fā)生房地產(chǎn)崩盤(pán)國(guó)家的購(gòu)房主力完全不一樣。

前一階段，確實(shí)有一部分城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，以至于脫離了老百姓可支配收入的支撐。但是，如果房地產(chǎn)價(jià)格不繼續(xù)漲或者微跌，而老百姓的收入繼續(xù)提高，那么，幾年后，房?jī)r(jià)收入比將會(huì)大大改善，購(gòu)房者的能力就上來(lái)了。

所以，既然不會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)的崩盤(pán)，也就不會(huì)有中國(guó)經(jīng)濟(jì)的硬著陸。當(dāng)然，在房地產(chǎn)完全調(diào)整之前，雖然可以通過(guò)基建投資帶來(lái)經(jīng)濟(jì)下滑收窄，但是希望中國(guó)經(jīng)濟(jì)下半年再次出現(xiàn)“V型”反彈，很不容易，不要有太大指望。

《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》：最近，央行實(shí)施定向降準(zhǔn)，希望引導(dǎo)資金流向三農(nóng)、小微企業(yè)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)，但是，我們知道，前幾年央行放松銀根后，大量資金并沒(méi)有流入需要資金的小微企業(yè)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)，最終還是流向了房地產(chǎn)行業(yè)。那么您認(rèn)為，這次定向降準(zhǔn)的效果將會(huì)如何？

范劍平：我對(duì)資金定向?qū)捤傻恼咝Ч悬c(diǎn)懷疑，世界各國(guó)央行已經(jīng)嘗試過(guò)多次，貨幣政策還是總量政策，結(jié)構(gòu)上面效果不大。

前兩年也曾經(jīng)講到資金定向流動(dòng)，希望流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，但是最后卻都拐彎流向了房地產(chǎn)。

如果這次人們對(duì)房地產(chǎn)的預(yù)期發(fā)生了變化，認(rèn)準(zhǔn)房地產(chǎn)行業(yè)有風(fēng)險(xiǎn)，資金就不會(huì)再流向房地產(chǎn)。如果房地產(chǎn)行業(yè)不能重新回到獲得社會(huì)平均利潤(rùn)率的正常行業(yè)，資金流向就不可能正常。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)可以抵御房地產(chǎn)下跌帶來(lái)的壓力

《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》：您認(rèn)為，中國(guó)經(jīng)濟(jì)能否經(jīng)受得住房地產(chǎn)調(diào)整帶來(lái)的壓力？

范劍平：我認(rèn)為，中國(guó)經(jīng)濟(jì)完全可以扛得住房地產(chǎn)下降帶來(lái)的壓力。

房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)造成的壓力第一個(gè)來(lái)自就業(yè)。房地產(chǎn)作為龍頭產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈延伸很長(zhǎng)，從鋼鐵、水泥、建材、投資品到家電、家具，甚至金融、保險(xiǎn)、廣告 等。房地產(chǎn)調(diào)整一定會(huì)給就業(yè)帶來(lái)一些壓力，但是，這種壓力和影響不會(huì)太大，不會(huì)改變我國(guó)就業(yè)的基本形勢(shì)。中國(guó)當(dāng)前的就業(yè)依然處于供求平衡，局部供不應(yīng)求的 局面。這與過(guò)去供求平衡，供過(guò)于求情況不大一樣。