【門窗幕墻網(wǎng)】盡管春季購房季節(jié)已經(jīng)臨近，但美國房地產(chǎn)市場尚未出現(xiàn)明顯回暖跡象。美國商務(wù)部3月25日公布的數(shù)據(jù)顯示，美國2月新房銷售不及預(yù)期，意外環(huán)比下滑0.3%，預(yù)期為環(huán)比上漲2.1%。由于新房銷售占美國房屋銷售的13.1%，這使其成為房地產(chǎn)市場的領(lǐng)先指標(biāo)。房地產(chǎn)市場也是衡量美國經(jīng)濟(jì)的重要指標(biāo)。上月該數(shù)據(jù)公布值低于預(yù)期，表明美國房地產(chǎn)市場不景氣，這有助于提振美聯(lián)儲未來降息預(yù)期。展望未來，如果美國經(jīng)濟(jì)持續(xù)好轉(zhuǎn)，疊加美聯(lián)儲開啟降息周期，2024年的美國房地產(chǎn)市場可能會有小幅改善，但難以進(jìn)入新一輪繁榮周期。

根據(jù)美國商務(wù)部3月25日數(shù)據(jù)，2月新房銷售環(huán)比下跌0.3%至66.2萬套。分地區(qū)而言，2月美國東北部新房銷售暴跌31.5%，中西部下降2.4%。人口密集的南部地區(qū)銷量增長3.7%，西部地區(qū)增長2.3%。2月新房價格中位數(shù)為40.05萬美元，為2021年6月以來的最低水平，同比下降7.6%。截至2月底，美國房地產(chǎn)市場上有46.3萬套新房，是自2022年11月以來最多的。這一數(shù)字高于1月的45.7萬套。按照2月的銷售速度，需要8.4個月才能消化市場上的房屋供應(yīng)，高于1月的8.3個月。其中，在建房屋占比為58.7%，待建房屋占比為22.9%，而完工房屋占比為18.4%。

為了遏制通脹，自2022年3月以來，美聯(lián)儲步入大幅且激進(jìn)加息周期，累計(jì)加息525個基點(diǎn)，但自2023年9月開始，雖然美聯(lián)儲未宣布抗通脹戰(zhàn)役結(jié)束，但始終維持利率不變。雖然美聯(lián)儲加息周期既打擊了房地產(chǎn)市場需求也抑制了供應(yīng)，但并未導(dǎo)致房價明顯下跌和抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)上升。在美聯(lián)儲大幅加息之下，美國房地產(chǎn)市場狀態(tài)低迷，2023年，美國住房市場呈現(xiàn)高利率、高房價、低銷量和低供應(yīng)的特點(diǎn)。

房屋抵押貸款利率高企成為美國房地產(chǎn)市場面臨的挑戰(zhàn)之一。在通脹創(chuàng)40多年新高和美聯(lián)儲猛烈加息之后，美國受歡迎的30年期固定利率抵押貸款利率，從2021年平均3%升至2023年下半年7%以上，大幅超過2013年至2019年4%的均值。根據(jù)最新的S&PCoreLogicCase-Shiller數(shù)據(jù)，2023年美國20個最大的都市區(qū)的房價平均上漲了6.7%。整體而言，美國去年房價上漲了5%以上。與此同時，美國房地產(chǎn)市場在2023年“寒意”明顯，貸款買房人銳減：據(jù)抵押貸款機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，2023年只有480萬套房屋易手，是2011年以來的最低水平。這背后的原因在于，高利率讓買房人望而卻步，但二手房市場供應(yīng)緊張，美國房價持續(xù)走高，這導(dǎo)致更多的賣家惜售和買家寧愿租房也不愿買房，美國房地產(chǎn)市場陷入惡性循環(huán)。

抵押貸款融資機(jī)構(gòu)房地美最新數(shù)據(jù)顯示，30年期固定利率抵押貸款的平均利率在2月底躍升至6.94%，3月中旬仍處在略低于7.0%的高水平。市場早先預(yù)計(jì)，美聯(lián)儲將在3月開始降息，但今年以來情況發(fā)生了變化，伴隨著通貨膨脹變得更有彈性，美聯(lián)儲多位官員給提前降息“潑冷水”，抵押貸款利率連續(xù)幾周上升，目前再次超過7%。而與之相伴而來的是，抵押貸款申請從已經(jīng)很低的水平再次暴跌，這意味著美國有能力且愿意承擔(dān)高貸款利率的買房人大幅減少。

不過，2月新屋銷售價格中位數(shù)的下降，對于買房者的負(fù)擔(dān)能力和整體通脹都是好兆頭。由于租金上漲，房價在很大程度上導(dǎo)致了通貨膨脹的加劇，現(xiàn)在新房價格下滑將有助于下拉通脹。另外，新房價格下滑則有利于緩解美國高利率高房價的惡性循環(huán)。“值得注意的是，抵押貸款利率在同一個月從6.8%上升到7.0%，這可能會阻止一些買家進(jìn)入市場。”凱投宏觀房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家托馬斯·瑞安表示，“我們堅(jiān)持對未來幾年新屋銷售的樂觀預(yù)測。”

全美房屋建筑商協(xié)會上周公布的一項(xiàng)調(diào)查顯示，3月衡量未來6個月房屋銷售的指標(biāo)升至9個月高位。一項(xiàng)衡量潛在買家的指標(biāo)達(dá)到去年8月以來的最高水平。該指標(biāo)被不少經(jīng)濟(jì)學(xué)家解讀為美國房地產(chǎn)市場或已步入拐點(diǎn)。但也有謹(jǐn)慎觀點(diǎn)指出，目前，美聯(lián)儲對于降息態(tài)度謹(jǐn)慎，即便年中開始降息周期，預(yù)計(jì)今年也將是溫和降息，降息幅度可能不及預(yù)計(jì)，這或有助于改善2024年的美國房地產(chǎn)市場，但難以推動其進(jìn)入新一輪繁榮周期。預(yù)計(jì)美國房貸利率將有所回落，但仍處于限制性水平，住房銷售或溫和反彈，新房銷量表現(xiàn)可能好于成屋，成屋供應(yīng)將有所改善，但依然偏緊。