【門窗幕墻網(wǎng)】9月7日，記者根據(jù)上半年房企披露的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)出《2022年上半年典型房企土地儲(chǔ)備排名》，上半年典型房企的土儲(chǔ)門檻為571萬(wàn)平方米。

2022上半年，總土地儲(chǔ)備位列前兩名的是碧桂園和保利發(fā)展，其中，前者的規(guī)模超過(guò)2億平方米（碧桂園未披露總土地儲(chǔ)備數(shù)據(jù)，以2021年末計(jì)算），后者超過(guò)1.5億平方米，分別是2.53億平方米、1.7億平方米；萬(wàn)科、新城控股的總土地儲(chǔ)備超過(guò)1億平方米；中國(guó)金茂、中海地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)、華潤(rùn)置地、富力集團(tuán)和金地集團(tuán)的總土地儲(chǔ)備超過(guò)6000萬(wàn)平方米；排在榜單最后的是路勁集團(tuán)，總土地儲(chǔ)備為571萬(wàn)平方米。

據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，2022年上半年，由于投資力度縮小，多數(shù)房企的土地儲(chǔ)備相較于2021年出現(xiàn)不同程度的縮減。其中，美的置業(yè)、寶龍地產(chǎn)、中梁控股等10家房企土地儲(chǔ)備下滑幅度在10%~15%。祥生控股集團(tuán)、中國(guó)金茂2家房企土地儲(chǔ)備下滑幅度在15%~20%。

從新增貨值來(lái)看，規(guī)模性的央企國(guó)企、財(cái)務(wù)穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)民企拿地相對(duì)積極。上半年，萬(wàn)科以1006億元的新增貨值排名第一；中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地以及濱江集團(tuán)的新增貨值超過(guò)900億元。

多家房企土地儲(chǔ)備下滑

縮小拿地力度成為上半年房企應(yīng)對(duì)下行市場(chǎng)的關(guān)鍵決策。

盡管現(xiàn)有土地儲(chǔ)備位列典型房企第一位，但2022年上半年，碧桂園僅在佛山等地獲取低溢價(jià)率的土地9個(gè)，權(quán)益地價(jià)僅約61億元，基本處于觀望狀態(tài)。

碧桂園集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官兼副總裁伍碧君此前表示，對(duì)于底部還有多久并不好預(yù)測(cè)，留足夠的現(xiàn)金流才是對(duì)公司、對(duì)股東最合理的選擇。

不過(guò)值得注意的是，碧桂園在投資端也有一些顯著變化。

碧桂園更加注重提高權(quán)益比重以規(guī)避合作方的風(fēng)險(xiǎn)，上半年新增土儲(chǔ)權(quán)益比高達(dá)91%，而在已有土地儲(chǔ)備中的權(quán)益比也超80%。其次，碧桂園更加注重高能級(jí)城市的布局，上半年在一二線城市新增土地儲(chǔ)備占比達(dá)到71%。再者，碧桂園也更加聚焦核心區(qū)位，包括長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海等都市圈。

上半年新城控股的投資策略也全面收縮，僅新增一塊地，該地塊位于商丘，地塊建筑面積1.6萬(wàn)平方米，總價(jià)2826萬(wàn)元。而去年同期，企業(yè)新增土地總價(jià)達(dá)到626億元，同比收縮明顯。

不過(guò)，縮小的投資力度使得，2022年上半年，新城控股的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額正流入115.03億元，優(yōu)于去年同期為流出75.72億元的水平。

除上述土地儲(chǔ)備下滑超過(guò)10%外，另有不少房企的土地儲(chǔ)備呈現(xiàn)“縮水”趨勢(shì)。其中，建發(fā)房產(chǎn)、等超過(guò)10家房企土地儲(chǔ)備下滑幅度在5%以內(nèi)；雅居樂(lè)、德信中國(guó)等房企的土地儲(chǔ)備下滑幅度在5%~10%。

逆勢(shì)加倉(cāng)亦增加債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

8月28日，新世界集團(tuán)執(zhí)行副主席兼行政總裁鄭志剛在接受媒體采訪時(shí)表示，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)見(jiàn)底，新世界集團(tuán)計(jì)劃明年在土地上投資百億元。

看多房地產(chǎn)市場(chǎng)的并不止鄭志剛一位。長(zhǎng)期深耕杭州的濱江集團(tuán)就在上半年加大投資，逆勢(shì)加倉(cāng)。

2022年上半年，濱江集團(tuán)新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目30個(gè)，其中寧波1個(gè)，金華1個(gè)，杭州28個(gè)。新增項(xiàng)目土地面積合計(jì)149.4萬(wàn)平方米，新增項(xiàng)目計(jì)容建筑面積合計(jì)366.3萬(wàn)平方米，新增土地儲(chǔ)備貨值權(quán)益比例57.5%。

有業(yè)內(nèi)人士表示，上半年銷售回款僅有322億元的濱江集團(tuán)，拿地金額卻高達(dá)445億元。明顯攀升的負(fù)債對(duì)濱江集團(tuán)未來(lái)發(fā)展造成一定的壓力。

受到逆勢(shì)加倉(cāng)的影響，該公司上半年有息負(fù)債增加100.45億元，負(fù)債規(guī)模也在攀升。財(cái)報(bào)顯示，截至6月末，濱江集團(tuán)有息負(fù)債規(guī)模558.07億元，較2021年末增加100.45億元。其中一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為109.46億元，同比漲幅10.4%，漲幅明顯。

相比之下，一些老牌房企的投資力度已經(jīng)大幅縮小。2022年1月~7月，金地新增項(xiàng)目土地總價(jià)72.1億元，新增計(jì)容建面46.5萬(wàn)平方米，拿地較為謹(jǐn)慎。

拿地方面，金地披露，2022年以來(lái)，公司迅速適應(yīng)市場(chǎng)變化，嚴(yán)格把控投資標(biāo)準(zhǔn)，加大對(duì)一二線城市的深耕力度，同時(shí)量入為出，壓縮投資規(guī)模。

但上半年縮減投資并未影響金地推出貨值。進(jìn)入下半年，金地可售資源充足。投資者會(huì)上，金地管理層披露，公司未售貨值7150億元，計(jì)劃2021年8月~12月份推出貨值1200億元左右。2023年根據(jù)市場(chǎng)變化調(diào)整，市場(chǎng)變化較快。

中信證券在其最新研究報(bào)告中認(rèn)為，2022年8月~12月金地將新增供貨值超過(guò)千億元，新增供貨中有約40%均集中在上海、廣州、深圳、杭州、成都、西安、南京等市場(chǎng)相對(duì)較好的核心城市，為今年后續(xù)銷售工作提供堅(jiān)實(shí)的保障。

金地壓縮投資規(guī)模也有益于其控制負(fù)債。標(biāo)普認(rèn)為，“考慮到公司擁有的充足土地儲(chǔ)備，我們相信金地集團(tuán)能在2022年~2023年有效控制其債務(wù)增長(zhǎng)。今年上半年公司土地投資大幅下降，土地投資策略審慎，金地充裕的土地儲(chǔ)備足夠維持未來(lái)至少四年的開(kāi)發(fā)工作，因而我們不認(rèn)為金地集團(tuán)有補(bǔ)充土儲(chǔ)的急迫需求。”