【門(mén)窗幕墻網(wǎng)】首部民法典的誕生，意味著我國(guó)依法保護(hù)民事權(quán)利迎來(lái)“民法典時(shí)代”。

2020年5月28日15時(shí)08分，十三屆全國(guó)人大三次會(huì)議表決通過(guò)了《中華人民共和國(guó)民法典》，宣告中國(guó)“民法典時(shí)代”正式到來(lái)。

經(jīng)過(guò)多年努力，我國(guó)逐步形成了比較完備的民事法律規(guī)范體系。民法典也是新中國(guó)第一部以法典命名的法律，開(kāi)創(chuàng)了我國(guó)法典編纂立法的先河，具有里程碑意義。

《中華人民共和國(guó)民法典》共7編、1260條，各編依次為總則、物權(quán)、合同、人格權(quán)、婚姻家庭、繼承、侵權(quán)責(zé)任，以及附則。

編纂民法典是黨的十八屆四中全會(huì)提出的重大立法任務(wù)，是以習(xí)近平同志為核心的黨中央作出的重大法治建設(shè)部署。編纂民法典，是對(duì)我國(guó)現(xiàn)行的、制定于不同時(shí)期的民法通則、物權(quán)法、合同法、擔(dān)保法、婚姻法、收養(yǎng)法、繼承法、侵權(quán)責(zé)任法和人格權(quán)方面的民事法律規(guī)范進(jìn)行全面系統(tǒng)的編訂纂修，形成一部具有中國(guó)特色、體現(xiàn)時(shí)代特點(diǎn)、反映人民意愿的民法典。

2015年3月，全國(guó)人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)啟動(dòng)民法典編纂工作。2017年3月，十二屆全國(guó)人大五次會(huì)議審議通過(guò)民法總則。2019年12月，全國(guó)人大常委會(huì)審議了由民法總則與經(jīng)過(guò)常委會(huì)審議和修改完善的民法典各分編草案合并形成的民法典草案，并決定將民法典草案提請(qǐng)十三屆全國(guó)人大三次會(huì)議審議。

今年兩會(huì)期間，代表委員們對(duì)民法典草案展開(kāi)認(rèn)真審議和熱烈討論。根據(jù)各方面意見(jiàn)，又作了100余處修改，其中實(shí)質(zhì)性修改40余處。

據(jù)悉，民法典將自2021年1月1日起施行，現(xiàn)行婚姻法、繼承法、民法通則、收養(yǎng)法、擔(dān)保法、合同法、物權(quán)法、侵權(quán)責(zé)任法、民法總則同時(shí)廢止。

距離民法典正式生效尚有半年之期，做好民法典生效與其他9部法律廢止過(guò)程中的銜接工作，是下一步需關(guān)注的重點(diǎn)。對(duì)于民法典中尚存爭(zhēng)議或未及的內(nèi)容，也有待未來(lái)司法解釋等的進(jìn)一步完善。

對(duì)于社會(huì)普遍關(guān)注的住房與居住問(wèn)題，民法典草案涉及了規(guī)定住宅建設(shè)用地期滿可自動(dòng)續(xù)期、增加規(guī)定“居住權(quán)”、在租購(gòu)?fù)瑱?quán)基礎(chǔ)上，增加規(guī)定房屋承租人的優(yōu)先承租權(quán)、公共維修基金的使用，以及物業(yè)領(lǐng)域等問(wèn)題。

住宅用地70年期滿自動(dòng)續(xù)期：費(fèi)用按法律繳納或減免

全國(guó)老百姓密切關(guān)注的住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿續(xù)期問(wèn)題，在民法典中又增加了新的表述，并首次提及費(fèi)用繳納問(wèn)題。

27日，民法典各分編草案提請(qǐng)全國(guó)人大常委會(huì)審議，其中物權(quán)編草案關(guān)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿續(xù)期問(wèn)題，先作一個(gè)原則性規(guī)定。草案規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。跟現(xiàn)有《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第149條相比，這一次新增的“續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。”的表述引人關(guān)注。

住宅土地使用權(quán)期限為70年，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，盡管從上世紀(jì)80年代出讓土地開(kāi)始，也還未出現(xiàn)住宅土地使用權(quán)到期的情形，但近幾年各地還是陸續(xù)出現(xiàn)一些住宅土地使用年限到期的案例。不過(guò)，目前法律及行政法規(guī)對(duì)于住宅土地使用權(quán)到期后是否繳納費(fèi)用及如何繳納費(fèi)用上也還沒(méi)有明確的規(guī)定。

無(wú)償設(shè)立“居住權(quán)”

為加快建立多主體供給、多渠道保障住房制度的要求，民法典草案增加規(guī)定“居住權(quán)”這一新型用益物權(quán)，規(guī)定居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式訂立居住權(quán)合同。應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。

另外，民法典草案規(guī)定，居住權(quán)無(wú)償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷登記。

房屋承租人有優(yōu)先承租權(quán)

近年來(lái)，在部分城市租房緊缺的情況下，租客的利益時(shí)有得不到保障。對(duì)此，民法典草案為落實(shí)建立租購(gòu)?fù)瑱?quán)住房制度的要求，保護(hù)承租人利益，增加規(guī)定房屋承租人的優(yōu)先承租權(quán)。

公共維修基金如何啟動(dòng)？

公共維修基金本是小區(qū)業(yè)主為了維修養(yǎng)護(hù)小區(qū)內(nèi)的共用設(shè)施、設(shè)備及公共區(qū)域而交納的款項(xiàng)。但過(guò)去幾年，部分城市公共維修基金使用比例與效率低下，這些現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。

對(duì)此，民法典草案針對(duì)近年來(lái)群眾普遍反映業(yè)主大會(huì)成立難、公共維修資金使用難等問(wèn)題，并結(jié)合此次新冠肺炎疫情防控工作，在現(xiàn)行物權(quán)法規(guī)定的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度。

一是，明確地方政府有關(guān)部門(mén)、居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。二是，適當(dāng)降低業(yè)主共同決定事項(xiàng)，特別是使用建筑物及其附屬設(shè)施維修資金的表決門(mén)檻，并增加規(guī)定緊急情況下使用維修資金的特別程序。

另外，此次草案還完善了公共維修資金使用的表決程序，降低通過(guò)這一事項(xiàng)的表決要求，將草案第七十三條規(guī)定的應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決的業(yè)主專有部分面積和人數(shù)占比“雙過(guò)四分之三”同意，修改為“雙過(guò)半”同意，從而增加了啟動(dòng)公共維修基金的效率。

針對(duì)物業(yè)行業(yè)亂象新增物業(yè)服務(wù)合同予以規(guī)范

物業(yè)服務(wù)缺乏監(jiān)管有的甚至形同虛設(shè)；物業(yè)公司進(jìn)入社區(qū)時(shí)缺乏競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量難以提升；物業(yè)公司以盈利為導(dǎo)向但不注重服務(wù)態(tài)度，缺乏服務(wù)意識(shí)。這些是全國(guó)各地業(yè)主時(shí)常遇到的鬧心事情。

針對(duì)物業(yè)行業(yè)亂象，民法典草案專門(mén)新增物業(yè)服務(wù)合同一章予以規(guī)范。為適應(yīng)現(xiàn)實(shí)需要，在現(xiàn)行合同法規(guī)定的買(mǎi)賣(mài)合同、贈(zèng)與合同、借款合同、租賃合同等15種典型合同的基礎(chǔ)上，民法典草案第二分編增加了4種新的典型合同，其中就包括針對(duì)物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的突出問(wèn)題，增加規(guī)定了物業(yè)服務(wù)合同。

比如，民法典草案合同編規(guī)定物業(yè)服務(wù)合同終止，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會(huì)，配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，并如實(shí)告知物業(yè)的使用和管理狀況。

另外，針對(duì)物業(yè)費(fèi)開(kāi)支對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)是一筆“糊涂賬”、不知情的問(wèn)題，民法典草案規(guī)定：物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將服務(wù)的事項(xiàng)、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開(kāi)并向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告。