編者按
經(jīng)濟(jì)史上有句名言：“房地產(chǎn)是周期之母，十次危機(jī)九次地產(chǎn)”。 可在中國一提地產(chǎn)，大家最關(guān)心的卻是房價。在很多人心里“樓市崩盤在即”是一個萬能句式：
樓市銷量大跌，樓市崩盤在即！
樓市銷量停滯，樓市崩盤在即！
樓市銷量大漲，購買力嚴(yán)重透支，樓市崩盤在即！
樓價暴漲，吹大泡沫，樓市崩盤在即！
樓價滯漲，泡沫恐難以持續(xù)，樓市崩盤在即！
樓價停滯，泡沫或近尾聲，樓市崩盤在即！
樓價始跌，泡沫必然破裂，樓市崩盤在即！
……
但，這真是一種懵懂和一廂情愿！
2005年，外媒預(yù)測中國的房地產(chǎn)泡沫即將破滅；
2011年，不少經(jīng)濟(jì)學(xué)家對中國房地產(chǎn)市場唱衰；
2014年，人們對中國房地產(chǎn)泡沫破滅的預(yù)期時間被無限期推后
……
這么多年過去，無論中國樓市行情是火爆、還是冷淡；無論政府出臺刺激政策，還是限購政策；中國的房價一如既往地堅挺，甚至勢頭愈加強(qiáng)勁。原住建部副部長仇保興曾明確表示“未來10年內(nèi)中國房地產(chǎn)不可能出現(xiàn)大危機(jī)；全面崩盤不可能”；為了讓中國的房地產(chǎn)市場依然能夠保持穩(wěn)定，住建部部長陳政高在部署2016年工作任務(wù)時指出，要把去庫存作為房地產(chǎn)工作的重點(diǎn)。

然而中信證券全球首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家彭文生卻認(rèn)為，房地產(chǎn)去不了庫存；若將“去庫存”作為政策的主要目標(biāo)，將導(dǎo)致地產(chǎn)泡沫的進(jìn)一步加大，增大中期金融風(fēng)險。對于當(dāng)下中國樓市距離崩盤究竟有多遠(yuǎn)？去庫存真的是樓市的“保命符”嗎？《二季度宏觀經(jīng)濟(jì)形式報告》之六----《彭文生：距離樓市崩盤有多遠(yuǎn)？》

以下為文章全文
《原標(biāo)題：房地產(chǎn)去庫存的宏觀經(jīng)濟(jì)含義》

樓市將是今年經(jīng)濟(jì)走勢的“風(fēng)向標(biāo)”

今年前2個月的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示固定資產(chǎn)投資由去年的10%回升至10.2%，結(jié)束1年半以來的下滑趨勢，其中房地產(chǎn)投資同比由去年全年的1%加快至3%。另一方面，出口仍然疲弱，社會消費(fèi)零售增速繼續(xù)放緩，如果說經(jīng)濟(jì)有一些企穩(wěn)跡象，房地產(chǎn)投資是最大的亮點(diǎn)。理解今年宏觀經(jīng)濟(jì)走勢的一個重要視角就是如何看待房地產(chǎn)市場。

房地產(chǎn)去不了庫存，去庫存需靠供求關(guān)系

就房地產(chǎn)市場本身而言，區(qū)域的分化加劇，一線城市房價超預(yù)期上升，銷售大幅增加，而三、四線城市仍然比較冷，房地產(chǎn)庫存高企。房地產(chǎn)“去庫存”被認(rèn)為是穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的重要方面，近幾個月有一系列政策措施出臺來促進(jìn)這個問題的解決。房地產(chǎn)能“去庫存”的機(jī)制是怎樣的？對宏觀經(jīng)濟(jì)有何含義？

與一般講的鋼鐵、煤炭等商品去庫存不一樣，房地產(chǎn)“去庫存”這個概念并不準(zhǔn)確。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)不是消費(fèi)品，而是耐用投資品，其“去庫存”只是改變持有人的身份，也就是從地產(chǎn)商轉(zhuǎn)手到了購房者，其物理形態(tài)和數(shù)量不會改變，也就不會被“消費(fèi)掉”。而一般的商品去庫存是被消費(fèi)掉了，比如，煤炭被燒掉產(chǎn)生電，鋼鐵被用掉制造汽車。從整個經(jīng)濟(jì)來講，房地產(chǎn)去不了庫存（只有開發(fā)企業(yè)去庫存），房地產(chǎn)需求面對的供給不僅是開發(fā)企業(yè)手中的庫存，更多的是現(xiàn)有二手市場中的大量的供給。換句話說，需求的增量要大大超過開發(fā)企業(yè)手中的“庫存”才能“去庫存”。 

不顧一切“去庫存”將加劇中期金融風(fēng)險

房地產(chǎn)需求在什么情況下才能大幅上升呢？這涉及房地產(chǎn)與一般商品的另一個重要差別，房地產(chǎn)具有很強(qiáng)的“金融資產(chǎn)”的屬性。雖然大家買房一方面是為了居住，但一點(diǎn)保值增值動機(jī)都沒有的“剛需”很少。如果沒有保值增值動機(jī)，租房即可。決定資產(chǎn)需求的是預(yù)期收益，預(yù)期的房價越高，需求越大，也就是一般講的買漲不買跌。這與一般的商品不同，即使大家預(yù)期某種商品價格上升，也難以提前消費(fèi)（耐用消費(fèi)品比如汽車可能例外，但幅度有限），大家更多地會減少這個產(chǎn)品的消費(fèi)或找其他產(chǎn)品替代。 

上述的兩個特殊的屬性使得房地產(chǎn)去庫存可能不是一個線性的過程，要么效果不大，要有明顯的效果可能就伴隨整個市場的火爆。從一線城市來看，前期政策推升了房價上漲預(yù)期，房地產(chǎn)交易量大幅上升，地產(chǎn)商去庫存速度加快。數(shù)據(jù)顯示，截至3月9日，17家大型開發(fā)企業(yè)2月份銷售金額同比增長118%。但房價在已經(jīng)高位的水平進(jìn)一步大幅上升，也帶來了泡沫風(fēng)險加大的擔(dān)心，再加上投資者加杠桿，雖然開發(fā)企業(yè)去庫存了，但整個經(jīng)濟(jì)的中期的風(fēng)險增加了。

▲十年間，全國25個主要城市房價一直處于上漲態(tài)勢，其中2007-2010的漲幅比例因?yàn)?007年出臺的“9.27貸款新政”而居高不下，其后漲幅有所回落，但房價一直處于普漲狀。

一線城市的發(fā)展已經(jīng)給了我們警示，應(yīng)該謹(jǐn)慎對待三四城市的房地產(chǎn)去庫存。房地產(chǎn)不是一般的商品，如果以“去庫存”作為政策的主要目標(biāo)，可能會帶來意想不到的結(jié)果，好事變成壞事。對房地產(chǎn)投資的拉動雖然有利于穩(wěn)定短期的總需求，如果代價是房地產(chǎn)泡沫的進(jìn)一步加大，加劇中期的金融風(fēng)險，那無異于飲鴆止渴。政策需要把握好對市場刺激的度，不能形成不顧一切“去庫存”的氛圍，要加強(qiáng)宏觀審慎監(jiān)管，遏制房地產(chǎn)投資的杠桿的增加。

TIPS

樓市“去庫存”：

2014年7月11日住建部城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上首次提出，新任部長陳政高就完善房地產(chǎn)政策提出了三點(diǎn)落實(shí)意見,排在首位的就是“千方百計去庫存”。從那時起，“去庫存”取代“調(diào)房價”，成為樓市的新主題。
為了“去庫存”，政府采取了很多措施，比如退出限購、降低稅費(fèi)、提高杠桿、打通商品房和保障房通道、公積金異地流轉(zhuǎn)、停止土地供應(yīng)、發(fā)展新房租賃等。

我國庫存情況：
2015年末全國房地產(chǎn)庫存待售面積高達(dá)71853萬平方米，較2014年末的62169萬平方米增加近億平方米。其中住宅待售面積45248萬平方米，占比約63.97%。據(jù)安信證券測算，除了上述待售的商品房面積，全國尚未開工的企業(yè)拿地面積有42.3億平方米，此外在建商品房庫存約49.1億平方米；
上述三項疊加后的庫存總面積為98.5億平方米，據(jù)統(tǒng)計，完全消化至少需要10年。

小調(diào)查

近幾個月來，我們陸續(xù)聽到了：“上海房價一夜暴跌160萬”“北京房價一夜暴跌210萬”“發(fā)改委報告顯示，今年房價漲幅要超去年”等等，面對著撲簌迷離的房地產(chǎn)市場，你怎么看？