三、去化創新：4大策略解決高庫存
        2015年4月初，上市房企紛紛披露了2014年報，與往年不同的是，多家房企都在年報中強調，2015年需要做好打一場“去庫存持久戰”的準備。
 保利統計過，最近3年保利新開盤數量呈下降趨勢，去庫存將成為新常態。那么，如何解決高庫存難題？何智韜認為可以通過4種方法來解決。
        1.降價促銷壯士斷腕
        對于一些尾盤項目，降價促銷一定要有壯士斷腕的氣魄，不能像剪指甲一樣一點一點降，一步到位才能取得“以價換量”的實效。何智韜認為，與其硬撐著不降價每年產生7、8點的財務成本，不如直接一次性降到位，快速回籠資金。至少資金回收后，可以糾正錯誤，再拿更合適的項目。
        2.住宅轉養老，出售轉出租
        樓市低迷、存量高企是一個不可逆轉的趨勢，加之房企利潤普遍在下滑，若還停留在蓋樓賣房的開發模式，未來很難有發展，開發商必須謀求新的生存之道。在保利的角度來說，主要是從開發商向運營商轉型，站在經營的角度盤活資產，經營好客戶、業主，實現長久持續的可觀利潤。主要有2種做法。
       第一，住宅地產轉養老地產，長期持有經營。將一部分地段合適、戶型合適的現房直接轉成養老機構，長期持有經營。或許短期內利潤不高，但這部分卻會成為持續不斷、非常穩定的現金流。
       第二，出售轉出租，搭建租賃平臺。今年小米式公寓的“you+ 國際青年公寓”經媒體報道后，在房地產行業引起極大反響。何智韜透露，保利也正在試水類you+公寓模式，在大量的庫存中拿出部分現房轉為出租。

 租賃市場，開發商比you+公寓更有優勢，因為手上有裝修、物業、酒店管理等豐富的資源，完全可以根據客戶需求定制個性化“未來房地產市場將以‘自住型’為主，但這部分市場太小，如何提升投資客戶的比例？房屋租賃則是很好的一種途徑，通過搭建租賃平臺，幫助投資客戶打理業務，把業主未來10年、20年的長期受益穩定下來”。何智韜表示。
        3.拿對地，做準產品定位
       上述2點主要從存量的角度分析了如何快速去化，那么在前端如何規避高庫存風險？
        首先，減緩投資步伐，寧可不拿地，不拿錯地。現在保利對拿地非常謹慎，在拿地前會反復考量，并且咨詢多家第三方機構，最后綜合做出決策，以提高決策的科學性。
        其次，前期做準產品定位。拿地后做什么樣的產品、產品構成、開發節奏、推盤節奏如何把握，這些保利會投入更多時間、資源去分析，把產品定位想明白、想透徹了再著手去做，不會盲目地去做。
        最后，通過大區制提高對市場判斷的準確性，減少失誤。保利大區制的推出主要基于先進帶落后的考慮，每一個大區都有一個經驗豐富的董事長，根據他的經驗和知識，結合市場分析，對未來市場的判斷會更準確，可有效降低失誤風險。
        4.考核產品去化率
        雖然保利在投資環節縮減規模，降低庫存壓力，然而保利對去化速度的要求依然是嚴格的。保利區域公司營銷線的往年的核心任務是年度簽約額，今年也會考核產成品去化率。
        四、營銷創新：基于大數據精準推廣
        1.大數據營銷是未來主流
        白銀時代，房企對于精準營銷的需求正在上升，而精準營銷主要是基于大數據的挖掘。“大數據時代，房地產營銷要自我革命”，何智韜指出，未來的方向是將項目和能夠定位目標客戶的特定大數據資源對接上，通過挖掘大數據的深層次關系，從而讓營銷更精準、有效。
         2.基于互聯網終端精準推廣
         “以往在傳統媒體集中投放廣告的習慣將發生根本性的變化”，何智韜強調，今年將大力調整營銷推廣費用結構，大幅下調平面媒體廣告費用占比，加大在移動互聯網領域的投入。
        保利鼓勵區域公司和創新型的移動互聯網企業展開基于大數據層面的推廣合作，目前，保利正在和嘀嘀打車、大眾點評洽談這方面的合作。在移動互聯網盛行的時代，開發商要善于運用互聯網工具來創新求變，及時轉變推廣思路、推廣方式。
        3.電商是一個偽渠道
        過去一年，樓市遇冷，“找客戶”成為房地產營銷最為核心的命題，  “渠道為王”被提升到一個前所未有的高度。何智韜的看法是，互聯網時代，基于移動終端的大數據營銷、去中間化的營銷才是真正的渠道營銷。
        可以說，未來房地產營銷會是非常簡單的閉環，開發商運用大數據挖掘客戶，并通過代金券或優惠等各種促銷方式把客戶吸引到售樓處，再由售樓處專業的銷售人員進行服務，沒有電商、二手中介這些額外的中間渠道。當然也可能還有更簡單、更直接的模式。
        五、組織創新：充分授權一線
        1.營銷一體化模式
        在營銷組織變化方面，保利在部分區域、項目首次嘗試了營銷一體化模式。何為營銷一體化？即將保利地產旗下的代理公司保利代理，和城市公司營銷部合并組成虛擬營銷團隊進行操盤。
       何智韜介紹，保利正在尋找一種更適合的營銷模式，以更快更好地應對市場的瞬息萬變，在當前的市場下要盡可能多方式、多渠道進行創新，最終找到最適合保利自身發展的道路。
        2.營銷服務商也要招投標
        保利2014年報顯示，保利2014年營銷費用占比只有2.2%，這在千億房企里非常罕見。而去掉代理公司的傭金，純推廣費用控制在1.5%上下，這樣的管控水平讓很多同行自嘆不如。
        何智韜表示，以前招投標制度主要針對工程、預結算、代理公司，但以后要求大部分都使用招投標，比如活動公司、物料公司、廣告公司招募等等都要招投標。通過完善營銷管理體系，以更加開放的姿態，讓更多、更專業的服務商找到我們，進一步提升營銷費效比。