面對房地產行業回歸總體均衡的“新常態”，簡單的規模擴張、增加利潤的方式，在2014年已經走到盡頭，轉型是誰都繞不過的話題。
如果說小而美的公司在轉型中更占優勢，那么千億房企這樣的大塊頭應如何應對？在移動互聯網盛行的時代，大型房企如何借助互聯網工具創新求變？日前,保利地產品牌管理中心總經理何智韜先生就這些疑問闡述了自己的觀點。
一、結構創新：回歸一二線城市
1.市場判斷：房地產回歸居住屬性
2014年是房地產市場供求矛盾逐漸凸顯、交易萎縮的一年，值得欣慰的是，中央也連續出臺各種新政救市，那未來樓市將何去何從？何智韜認為，近兩年，房地產政策的主基調是抑制打壓投機和投資性需求，鼓勵以自住改善為核心的剛性需求。
同時，這兩年相繼出現了股票、理財、海外置業等投資新渠道，房地產行業的投資需求逐步向其他投資回報率更高的渠道轉移。因此，房地產行業會逐步去投資化，真正回歸到居住屬性，整個行業也會從以往大起大落的局面進入到平穩發展的狀態。對于未來房地產市場發展前景，保利持保守謹慎態度。
2.城市布局：看好二線城市，壓縮三線城市
對于千億房企，全國布局基本完成，再依靠區域擴張實現增長顯然不現實，那么未來企業的增長在哪里？保利的應對策略是調整結構，加大一二線城市占比，進一步壓縮三線城市。何智韜認為，人口凈流入較大、而房價還沒兇漲的二線城市對于開發商是一個不錯的發展機會。
首先，它有長期穩定的土地供應，確保企業能拿得到地，而且地價相對穩定，不會大起大落。其次，它有長期穩定的購房需求，我們發現不斷有年輕人在買房，市場再差的時候，剛需是走不掉的。第三，這些城市的經濟總量在不斷增長。所以可以加大投資二線城市，當然有些二線城市需要做進一步的評估。
3.三線城市：機會式投資
關于三線城市，保利未來的思路是機會式投資，不考慮持續滾動發展,同時，保利未來在三線城市只拿市中心最優質的地。
以前進三線城市發展會陷入一個誤區，進去了就要深耕發展做大，為當地貢獻稅收、就業崗位。殊不知，很多三線城市經濟總量并不好，人口也在大量流失，這種情況下房企長期扎根壓力太大，何智韜表示。
4.考核從公司層面轉向項目層面
這兩年保利集團考核的核心從區域公司視角轉向了項目視角。以前更多考核區域公司對土地的判斷，開發過程中對整個項目利益的保障，包括通過項目后評估判定項目開發的好壞。但是基于項目視角去考核，則最能體現城市公司的開發能力，如果在項目角度利潤率都實現了，那么企業的利潤率也就順理成章了。
二、產品創新：使剛需產品在9成以上
除了調整城市布局戰略，保利未來對產品也會持續優化，總策略是提升剛需產品占比。
1.剛需產品最安全
隨著330樓市新政出臺，業內人士普遍認為未來樓市將是改善性產品的天下。但何智韜卻認為剛需產品才是最安全的產品，主要基于3個原因：
第一，剛性需求還是改善性需求取決于城市。一般而言，一二線城市剛性需求強勁，三四線城市以改善性需求為主。一二線城市的需求更多體現在人口流動帶來的需求，比如畢業就業、結婚買房等，而三四線城市往往是人口凈流出的地區，這些地方剛需占比相對較低，更多是改善性需求。
第二，保利通過系統監測到的數據顯示，長年以來，保利旗下項目去化最快、成交率最高的幾乎都是剛需產品，尤其是80-90平米這個區間的產品。
第三，90平米小三房逐漸成為剛需主流。在限購政策前，剛需產品大部分是70、80平米的小兩房，限購政策推出后，倒逼客戶選房時追求一步到位， 90平米的小三房就成了剛需主流產品。保利在長三角、廣東區域大部分的剛需產品都是小三房。
2.剛需產品去化快，利潤更高
經過市場調整后，保利地產大部分項目90平米的產品約占比90%， 100、120、130、140平米左右的占到10%，把180、190平米的都砍掉。因為這部分庫存非常大，以后只在非常好的城市、非常好的地段，并且非常有把握，才會做這類產品
