中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟在接受記者采訪時表示，信托業(yè)之前發(fā)展過快，目前信托公司都比較謹慎，考慮到房地產(chǎn)還有一定的風(fēng)險一些房貸過多的信托也暫停了房地產(chǎn)信托，房地產(chǎn)信托最高峰的時刻已過去。

房地產(chǎn)信托規(guī)模達1.27萬億

國金證券的研報指出，信托業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，截至2014年三季度，信托資產(chǎn)管理余額達12.94萬億元，其中房地產(chǎn)信托規(guī)模1.27萬億元，占比9.77%。得益于過去幾年信托行業(yè)的高速增長，房地產(chǎn)信托規(guī)模從2010年一季度的2351.29億元增至2014年三季度的12653.10億元，增幅高達438.13%（同期信托總余額從23745.40億元增至129483.18億元，增長445.30%）。

對此，嚴躍進表示，房地產(chǎn)信托規(guī)模持續(xù)增加，背后反映了房企加快規(guī)模擴張、積極拓寬融資渠道的心態(tài)，如果從各類融資工具看，房地產(chǎn)信托的融資成本更高，但其優(yōu)勢在于能夠引入規(guī)模較大的資金。如果房地產(chǎn)市場持續(xù)上行，那么 “融資-投資-項目高周轉(zhuǎn)運作-資金回籠”的過程是容易實現(xiàn)的。

但是，上述研報指出，從增速來看，房地產(chǎn)信托受房地產(chǎn)市場周期性波動影響，呈現(xiàn)出有別于行業(yè)整體的獨立走勢。過去3年房地產(chǎn)信托余額同比增速呈“V型”走勢，2011年至2012年，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入，房地產(chǎn)信托余額同比增速從高點一路下滑，2012年三、四季度一度跌至負增長（-0.48%和-0.02%），此后隨著樓市的復(fù)蘇回暖，房地產(chǎn)信托余額增速恢復(fù)上行，至2014年二季度達到頂峰（55.40%）。

實際上，考察房地產(chǎn)信托的規(guī)模指標，也需要關(guān)注結(jié)構(gòu)類指標。從占比來看，2010年至2014年三季度，房地產(chǎn)信托余額占信托總余額的比重介于8%到17%之間，且先升后降，2011年三季度達到峰值（16.59%），2013年二季度末占比最低（8.59%）。

多重融資工具“擠兌”信托

CRIC研究中心的研究報告認為，在融資類型上，房企的融資方式在逐漸改變。由于2014年房企增發(fā)配股及中期票據(jù)放開，原先房企較為集中的信托融資金額大幅下滑。2014年前11個月，CRIC監(jiān)測的108家房企信托融資占比僅為3%，同比下滑3個百分點；相反，票據(jù)、債券類融資工具的占比2014年增長迅速，上升9個百分點至50%。

CRIC研究中心分析師沈曉玲表示，海外市場融資及中期票據(jù)的開閘對2014年前11月房企融資影響較大，加上票據(jù)類融資期限長、融資成本低的優(yōu)勢，房企集中通過這一模式進行貸款。銀行貸款方面，2014年前11月房企的融資總額達到1847億元，占總?cè)谫Y額的32%，雖然占比較2013年前11月小幅下滑，但依然是房企融資的主要方式。

引發(fā)房企融資結(jié)構(gòu)變動的一個更重要因素是央行降息。在宏觀經(jīng)濟持續(xù)疲軟的情況下，央行決定自2014年11月22日起下調(diào)金融機構(gòu)人民幣貸款和存款基準利率。金融機構(gòu)一年期貸款基準利率下調(diào)0.4個百分點至5.6%；一年期存款基準利率下調(diào)0.25個百分點至2.75%，同時將金融機構(gòu)存款利率浮動區(qū)間的上限由存款基準利率的1.1倍調(diào)整為1.2倍。

有觀點指出，2015年龍頭房企獲得大筆融資后，資金壓力獲得緩解，債務(wù)分布更為均勻，企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)健康，而中小房企受制于企業(yè)規(guī)模，獲得融資的難度依然較大，未來企業(yè)的發(fā)展將進一步受限。隨著土地投資規(guī)模及成本不斷攀升，房企分化將更嚴重，融資難易度也將進一步分化。

CRIC研究中心分析師陳開朝在接受記者采訪時表示，2014年4月A股房企再融資，9月末監(jiān)管層允許已上市房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場發(fā)行中期票據(jù)，國內(nèi)融資環(huán)境大為改善，房企對信托的需求大幅下降，但中小房企估計仍然很需要。

創(chuàng)新融資模式改變依賴“輸血”

陳開朝分析稱，截至2014年三季度，房地產(chǎn)信托規(guī)模為1.27萬億元，在房企融資中占比不大，對行業(yè)影響不大，但對中小房企的影響會不小。尤其是集合信托，由于投資人大多是“散戶”，抗風(fēng)險能力差，如果有房企違約，很有可能導(dǎo)致機構(gòu)和個人發(fā)生連鎖的債務(wù)違約事件，危害甚大。

雖然房地產(chǎn)行業(yè)對資金的巨大需求、銀行信貸限制及行業(yè)高速增長帶來的高利潤支撐了過去房地產(chǎn)信托的高收益率，但國金證券預(yù)計，中長期房地產(chǎn)信托收益率或?qū)⒂兴芈洌碛砂ǎ迪⒓翱赡艿倪M一步貨幣寬松有望帶動市場整體利率緩慢下行；密集救市及降息將助房地產(chǎn)行業(yè)筑底回暖，開發(fā)商資金鏈和信用狀況有望出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)信托信用風(fēng)險溢價有望下行；中長期來看，隨著住房供應(yīng)不足局面的逆轉(zhuǎn)及人口拐點的來臨，房地產(chǎn)難以再現(xiàn)過去幾年的爆發(fā)式增長，房企利潤率水平將下行、超額收益收窄，對高融資成本的承受度也將降低。

嚴躍進表示，近期部分房企出現(xiàn)運營風(fēng)波，也給房企2015年的經(jīng)營帶來更多啟發(fā)，房企要加快創(chuàng)新融資模式，也要改變依賴單純的“輸血”模式。對于房企來說，要從整個樓市周期的變動中審視其經(jīng)營業(yè)務(wù)，同時應(yīng)該有細水長流的企業(yè)文化，即在資金盈余的時候，注重資金的投資，在市場疲軟信號釋放的時候，勒緊褲腰帶，這樣才不會在融資層面過于被動。