【門窗幕墻網】國內樓市正經歷新一輪壓力測試，一度“不差錢”的房企開始慌亂。
在多家第三方機構的數據中，海外融資、再融資開閘以及銀行信貸等，這些曾被大小房企寄予厚望的資金渠道，如今“輸血”能力大為減弱。據時代周報記者了 解，房企海外融資正面臨越來越高的成本壓力，而為規避房地產市場的風險，近來銀行收緊房地產領域貸款，并將抗風險能力較弱的中小房企與大型房企區別對待。
近期，監管層更是要求銀行做好不良貸款防控工作，合理的不良貸款余額和比率年度“雙控”目標。在可預見的未來，房企的融資路途并不平坦，尤其是中小房企要做好過冬準備。“整個市場在用短期的資金來支持長期的投資項目，這樣的風險，已從金融體系向地產行業延伸?！?/p>
北京(樓盤)貝塔咨詢中心合伙人杜麗虹表示，“下半年，中小型房企資金鏈斷裂的現象將會更為頻繁地發生，”而大型房企由于提前儲好了糧，將在新一輪樓市洗牌過程中獲益。
大小房企資金面分化加劇。據同花順(300033,股吧)iFinD數據顯示，滬深兩市141家房企中，今年一季度末資產負債率從去年末的64.24% 增至64.38%，有22%的企業資產負債率超過80%，最高的甚至達到93.56%，去年末僅19%的企業在80%以上。
事實上，業內認為超過70%的資產負債率已經進入高風險范疇，已有48%的企業高于這個“警戒線”。
資金收緊對開發商的影響將會加劇“馬太效應”。據時代周報記者了解，此前的地產資金面偏緊時，曾給很多地產公司帶來高速發展的機會。保利、SOHO、融創都曾經因為在熊市中大舉并購大量地產項目而在之后的數年時間，迎來高速發展的黃金期。
接下來，國內房地產業或現大規模并購潮?！霸谖业挠洃浝?，2012年房地產行業的并購宗數是全行業最高的。我預計，今年的并購宗數還會再創新高，房地產依然會是企業并購的重點?！碧m德咨詢總裁宋延慶表示。
海外融資規模急剎車
作為近年國內多數房企最倚重的資金渠道，海外融資市場陡生變數，險象環生。
中原地產日前發布的數據顯示，截至今年4月27日，中國內地房企海外融資總額合計為186.13億美元，略高于去年同期的183.5億美元。但需要注意 的是，今年1-4月海外融資額呈逐月遞減趨勢，分別為86.16億美元、51.75億美元、33.48億美元和14.74億美元，其中4月以來的融資總 額，更有可能成為去年12月份20.3億美元以來的新低點。
備受房企追捧的海外債券市場，也出現近兩個月時長的“空窗期”。時代周報記者發現，今年4月中旬，保利地產(600048,股吧)發行5年期5億美元債券，而此前的一筆則要追溯到今年2月下旬，是新鴻基發行的10年期3億美元債券。
去年此刻，眾房企海外“圈錢”的熱度，正往頂峰攀升。中原地產數據顯示，在去年前5個月，國內房企斬獲的430億元海外融資額，已超2012年全年水平。2013年全年，國內房企海外融資總額高達552.24億美元(折合人民幣3369億元)，創歷史新高。
“這幾年，房企之所以熱衷海外融資，一方面是受到全球低息環境的影響，過去幾年海外資金成本遠低于內地，如萬科之前發行的8億美元5年期定息債券，利率 僅為2.755%；另一方面，海外融資期限往往能達到五年以上，長于內地銀行開發貸款期，”上海(樓盤)某房企高層人士張先生對時代周報記者如是說。
但他也坦承，出于接下來融資成本提高的預期，有想法的開發商在去年年底和今年年初就有很多動作，基本完成了海外融資低成本檔口期的“儲糧”動作，這也是去年海外融資額大幅上漲的原因之一。
盛況難復，對于海外融資的下一步，市場難以樂觀。
“人民幣貶值，美元轉為強勢，這導致房企海外融資難度越來越大?！北本鞘兄治鰩煆埓髠ハ驎r代周報記者表示，美聯儲加快退出QE，樓市調整愈發明 顯，又一扇房企融資大門處于逐漸關閉狀態。年內海外融資成本回落可能性不大，融資總額有可能低于去年，“這對房地產市場影響非常不樂觀。”
危險的是，不僅中國房企難以從海外資本市場上獲得資金，一些部分瞄準中國房地產的海外基金產品募集也面臨困難，不得不放棄。4月26日，高富諾基金 CEO雷納透露，嘉實地產已停止擬推出的“嘉實房地產投資中國綜合回報基金”募資計劃，該基金原本計劃募資規模為5億美元。
不僅如此，近日野村、瑞信、摩根士丹利等多家外資投行也紛紛發布報告，稱“看空”內地樓市，認為大規模的住房供應過剩，再加上開發商資金短缺，造成了中國住房市場的滑坡，內地樓市將面臨調整。
諸如此類的撤資動作和看空論，背后究竟是避險還是做空，目前市場并沒有定論。但值得肯定的是，如果國際熱錢持續流出中國市場，這更加會加劇房企“錢荒”窘境。
再融資開閘或蒙上陰影
視線轉回國內。
去年年中，再融資大門的重新開啟信號，對于處在宏觀調控漩渦之中的房企來說，無疑如久旱逢甘霖。“資本盛宴”帶來的神經亢奮下，滬深兩市房企密集拋出再融資計劃，涉及超1200億元投資計劃，投資范圍也從“舊城改造”擴展至住宅、商業地產，甚至是旅游地產。
但據時代周報記者不完全統計，3月中旬再融資正式開閘以來，僅有10家上市房地產企業合計超過230億元融資計劃被證監會放行，仍有近千億規模的房企再融資方案在排著長龍。
持續下跌的股價，部分房企不得不主動“撤單”。4月28日晚間，招商地產(000024,股吧)發布公告稱，因自去年以來公司股價一路下挫，截至4月 25日，收盤價為17.2元/股，較2013年11月公布的再融資方案中的發行底價26.92元/股，折價36.11%，股價因素使再融資方案的實施基本 不具備可操作性，最終決定向證監會申請撤回。
有相關報道指出，招商地產此次再融資失敗是國土部亮了“紅燈”。在今年3月份的業績發布會上，招商地產董秘劉寧就曾提到，公司定向增發方案的土地核查仍 在國土部審核，但由于公司規模大，核查范圍廣，涉及100多個項目，因而所需時間也相應較長。劉寧在近期接受采訪時坦承，“確實沒有獲得國土部的審核結 果”。
銀河證券房地產行業首席分析師趙強也認為，從審核過程上看，目前上市房企再融資政策更利于項目少的中小型房企，對大公司不利。
不過劉寧強調稱，未通過國土部審核，并不是最主要原因，“因為股價倒掛增發計劃實施不了，不撤銷就進行不了別的計劃，所以才主動撤銷。招商地產會盡快調整方案，重新提出申請。”
而在此前，榮盛發展(002146,股吧)也因股價倒掛取消再融資計劃。榮盛發展在今年1月份公告稱，由于股價倒掛，未來發行將面臨較大的銷售壓力，申請撤回45億元再融資方案。
據時代周報記者不完全統計，截至5月12日，受房地產市場利空影響，金科股份(000656,股吧)、中天城投(000540,股吧)、華麗家族(600503,股吧)、西藏城投(600773,股吧)等多家再融資方案待批的企業，均存在股價倒掛的尷尬局面。
有上海區域券商人士對時代周報記者說，按照現在的股價來看，房企即便愿意更改價格，改后的定增價格肯定要低于股市現價，這種情況會損害公司大股東權益，得不償失，公司未必會選擇這種做法。若不選擇更改再融資方案，方案擱淺可能性激增。
銀行貸款向大房企傾斜
在房企最傳統的融資渠道中，銀行貸款依舊占據相當大的比重。在一份克而瑞對100家重點監測房企融資的統計報告中，今年4月份，銀行貸款是房企融資的主要途徑，融資規模占比達到57%，遠高于去年同期35%的占比。
但在市場分化下，有限的貸款資源向主流房企進一步傾斜?！叭绻验_發貸款、住房按揭以及房地產供應鏈金融計算在內，房地產類貸款在銀行總貸款規模占比已 經達到很高的水平，部分股份制銀行甚至達到40%-50%，銀行本身就有降低地產類貸款占比的沖動，”禮德財富CEO洪凱彬介紹稱，銀行在挑選客戶的時 候，更為謹慎，大型房企較以往更受歡迎。
全國房地產商會理事李驍告訴時代周報記者，據他了解，從去年下半年起，越來越多的銀行察覺到房地產市場隱藏的風險，并從今年開始統一收緊房地產類貸款，銷售規模較小以及主要布局在三、四線城市的房企已經被銀行擋在門外。
新城控股高級副總裁歐陽捷則透露稱，前幾天他剛和一家銀行行長交流，現在銀行發放開發貸款的目標客戶幾乎都集中在全國百強企業，這批企業獲取貸款的條件仍然較為寬松，對于百強以外的房企而言，銀行會根據不同的項目評估決定是否放款。
“銀行放款的確很惱火，節奏變慢，程序繁瑣了很多，”重慶(樓盤)某房企董秘對時代周報記者介紹稱，現在銀行放款考量因素很多，土地價格、目標客戶、開發進度甚至降價可能性這些都要重點考慮。此外，開發貸款的利息成本普遍要較基準利率上浮20%-30%。
銀行的態度立場，直接影響到其他金融機構的判斷。在3月底的“2014房地產金融研討會”現場，里里外外圍著很多人。以往多是金融機構來找項目，而這次 卻是來打探發展趨勢。一家房地產基金人員表示，過來就是來看看形勢的。在房地產形勢尚未確定的情況下，誰也不敢輕易下手，“現在幾乎是銀行給哪些企業放 貸，我們才會給哪些企業融資。”另一家基金人員則表示，2012年他們設立了8支房地產項目，2013年設立項目高達14支，但今年項目數預計僅會設立4 支。
據時代周報記者了解，民間高利貸與信托融資是中小房企為數不多的融資渠道，前者的月均利息高達3%-4%，過高的利息成本導致企業往往只能用于應付短期 資金周轉，后者的年化資金成本在18%-20%，盡管低于民間高利貸，但在房地產行業利潤下滑的大趨勢下，足以吞噬企業的利潤。
光耀地產，就是此輪房地產調控之下中小房企艱難求存的縮影。僅今年3月以來，被曝光的中小房企資金鏈斷裂的案例就有10余起，按照業內預判，下半年不少中小房企資金鏈斷裂的現象或將會更頻繁發生，難逃破產或被收購命運。
