【門窗幕墻網(wǎng)】3月一線城市房價同比漲幅繼續(xù)回落

3月樓市價格漲幅進一步放緩。上周五(4月18日)，國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，3月房價環(huán)比上漲城市數(shù)量持續(xù)減少，70個大中城市中有56個城 市房價處在上漲通道，價格環(huán)比上漲城市數(shù)量創(chuàng)下了去年2月以來的新低。北上廣深四個一線城市房價同比漲幅繼續(xù)回落，全線回落到20%以下。

鏈家地產(chǎn)市場研究部分析師張旭告訴《每日經(jīng)濟新聞(微博》記者，在供需矛盾緩和、購房者觀望情緒加深的情況下，市場定價的話語權(quán)重心悄悄發(fā)生轉(zhuǎn)移，這是房價出現(xiàn)進一步下調(diào)的先兆。

房價出現(xiàn)漲幅觸頂態(tài)勢

數(shù)據(jù)顯示，70大中城市平均新建商品住宅環(huán)比價格指數(shù)為100.22，較上月下降0.06點；同比指數(shù)為107.70，較上月下調(diào)0.94點。 二手住宅價格平均環(huán)比指數(shù)為100.12，比上月下降0.03點，連續(xù)5個月出現(xiàn)下調(diào)；同比指數(shù)為104.16，比上月下調(diào)0.53點。

值得一提的是，3月70個大中城市中，新建商品住宅價格與上月相比，價格下降的城市有4個，持平的城市有10個，上漲的城市有56個。

國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉分析稱，3月份房價走勢總體平穩(wěn)，不同城市漲幅擴大縮小之勢互現(xiàn)，但從房價總體趨勢來看，全國房價在平穩(wěn)中已經(jīng)出現(xiàn)了漲幅觸頂?shù)膽B(tài)勢。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認為，從3月份的數(shù)據(jù)來看，住宅市場整體價格持平和下降的城市數(shù)量進一步增多，環(huán)比漲幅繼續(xù)收窄。

胡景暉表示，3月份通常為樓市回暖時間，目前卻顯示出樓市整體趨冷的勢頭，表現(xiàn)為價格上漲乏力、市場分化，漲幅持續(xù)收窄的情況有進一步加劇的趨 勢。“國內(nèi)房價出現(xiàn)回調(diào)，從目前的市場實際來看，已從三類城市率先開始：旅游地產(chǎn)聚集的城市、區(qū)域供應量與人口基數(shù)不匹配的三四線城市，房價上漲過快的城 市。”

張旭認為，部分銀行限制開發(fā)貸款使一些開發(fā)商資金鏈壓力增加，回款需求迫切，降價走量的營銷帶動了部分城市市場成交價格的走低。

上海易居房地產(chǎn)研究院報告稱，截至3月末，全國執(zhí)行首套房貸利率優(yōu)惠的僅有16個城市，其中僅北京有8.8折利率優(yōu)惠，執(zhí)行9折利率優(yōu)惠的有11個城市，9.5折利率的有4個城市，其他城市基本提至基準利率或更高。

一線城市開啟高位震蕩期

除房價漲幅已經(jīng)出現(xiàn)回調(diào)的城市外，一線城市漲幅的變化也印證了房價漲幅下行趨勢在逐漸確立。去年四季度北上廣深四個一線城市房價同比漲幅屢次突破20%大關之后，今年漲幅收窄一直是一季度的主旋律。

廣州3月份住宅均價同比上漲13.3%，2月份上漲15.7%；北京3月份住宅均價同比上漲10.3%，2月份上漲12.2%；上海和深圳3月份住宅均價分別上漲13.1%和12.8%，2月份分別上漲15.7%和15.6%。

3月份以來，北京部分新盤低價入市，二手住宅市場業(yè)主降價范圍和幅度也進一步擴大。北京南二環(huán)玉蜓橋附近的一家中介告訴 《每日經(jīng)濟新聞》記者，現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)一居室價格大約在200萬元左右，有些業(yè)主已經(jīng)出現(xiàn)5萬~10萬左右的讓步空間。

胡景暉還表示，受共有產(chǎn)權(quán)住房試點、住房信息聯(lián)網(wǎng)、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記、房產(chǎn)稅立法等多方面信息的綜合影響，二手房市場房源量明顯增加，供需關系由之前的賣方市場逐步向更加均衡的市場格局演變，使得越來越多的二手房業(yè)主對后市看跌的情緒濃厚。

機構(gòu)統(tǒng)計顯示，4月份北京已有13個項目入市，累計供應套數(shù)逼近3000套，與3月份同期的供應套數(shù)相比增加了18%，但成交數(shù)據(jù)卻出現(xiàn)三成左右的下滑。

據(jù)北京市住建委官方數(shù)據(jù)顯示，截至4月15日，上半月僅累計成交1976套，無論是成交數(shù)量還是成交面積，都在繼續(xù)縮水。

深圳也呈現(xiàn)出同樣的態(tài)勢，中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，一季度，深圳一手房成交面積為67萬平方米，比去年同期減少37.54%，比上一季度減少38.22%。二手房成交下滑更為厲害，數(shù)據(jù)顯示，一季度深圳二手房成交面積為104萬平方米，同比下滑58%。

“價格的下跌一般會先從成交量持續(xù)走低開始，從遠郊區(qū)縣開始，從高總價大戶型的房屋類型開始，逐步向市中心蔓延。”胡景暉說，這一點在近期一線城市市場成交的情況中出現(xiàn)了苗頭。

“雙向調(diào)控”給出微調(diào)空間

綜合4月16日公布的一季度房地產(chǎn)投資等數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，目前房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長已經(jīng)由此前的帶動漸變?yōu)橥侠邸?/p>

瑞銀證券首席經(jīng)濟學家汪濤告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，考慮到房地產(chǎn)銷售疲弱、市場前景惡化可能會迫使開發(fā)商進一步調(diào)整開工計劃，房地產(chǎn)建設活動仍將是年內(nèi)增長面臨的主要風險。

其認為，三四線城市房地產(chǎn)市場的高庫存和價格低迷可能會打擊投資性需求，而更嚴峻的資金環(huán)境可能會迫使許多開發(fā)商削減新項目。

張旭認為，由于當前信貸市場依然沒有放松跡象，整體的需求觀望情緒仍會持續(xù)。往年屬于成交旺季的二季度，會出現(xiàn)一定程度的增長壓力。

全國樓市在整體回調(diào)、進入偏冷區(qū)間的大背景下，城市間分化格局會更加明顯。鏈家報告判斷，一線城市在較短時間內(nèi)會維持基本穩(wěn)定的量價，而進入庫存盤整周期的城市，價格仍會有進一步下調(diào)的可能，土地和供應市場也會出現(xiàn)明顯緊縮。

在此背景下，已經(jīng)開始有城市傳出樓市政策放松的消息，張旭告訴記者，今年兩會提出的“雙向調(diào)控”客觀上會給樓市低迷、房價上漲動力較弱的城市以放松空間。加之今年經(jīng)濟增幅降低，宏觀經(jīng)濟形勢壓力增加，預計下半年地方性調(diào)控放松現(xiàn)象或有增多。

但一位接近高層的經(jīng)濟學家認為，本屆政府上任以來，對房地產(chǎn)既有政策并無收緊，因而也無所謂放松，在保證供需穩(wěn)定的前提下，持續(xù)推進房地產(chǎn)稅等長效調(diào)控機制的思路一直未變。

他還指出，目前需求仍然存在，成交和價格端更多反映出觀望心態(tài)，而非失衡，樓市不會出現(xiàn)暴跌，而保障房的建設加大力度不僅有利于解決住房矛盾，還能同時起到穩(wěn)增長作用。