一名普通的購房人梁先生，因資金不足，通過銀行貸款買房。在他和開發商簽訂《房屋買賣合同》后，和貸款銀行又簽訂了一份《個人購房按揭貸款合同》，他強烈質疑在房屋貸款時，自己為何必須為房屋投保財產險且銀行才是“第一受益人”，這“帶有強制消費色彩，收費并不合理”。個人房屋貸款保險，你交得明白嗎？

　　購房者

　　辦按揭前為何要交幾千元保險費？

　　梁先生在北新區買了房，2009年2月交的首付，9月開始辦按揭(公積金)。辦按揭時還沒收樓，但供樓前根據貸款年限和利息，繳交了2千多元的保險費，“是銀行代辦的，在銀行交的錢，平安公司的保單”。然而他發現，身邊辦理商業貸款的朋友完全不用繳交保險費。梁先生認為：“在還沒收樓前就投保，依據不足，還有就是商業貸款為什么不用買？”為此，他還專門致電公積金管理中心，“接電話的那個也好無奈，她自己都買了保險，都覺得是霸王條款，但是無辦法。”梁先生如是說。

　　有著類似情況的還有今年年頭買房的袁先生，他說：“我還在跟銀行爭論以購房本金還是貸款本金計算保費，剛開始銀行認為要以購房本金計算交5000多元，后來才確定以貸款本金計算，保費3648元，保險公司指定為太平洋保險公司。”為此，他提出，為什么銀行還要到他認定的財產保險公司購買房屋財產保險呢？而且，第一受益人是銀行？如果不買保險，銀行就不給放貸。“我認為不合理，感覺心里很不舒服。”

　　放貸方

　　給貸款增加一份保障

　　為什么銀行在同意發放貸款前，要求貸款人為所購房屋購買個人房屋貸款保險？江門市公積金管理中心有關負責人表示：“這是國家的明文規定，我們要為發放出去的公積金貸款負責，以免承受貸款難以追回的風險。”

　　有銀行表示，通常都是公積金貸款才強制購買保險，一般的商業貸款有的可以不買。如農業銀行工作人員表示：“有些優質樓盤客戶在我們銀行申請房貸可免除保險費，如五邑碧桂園。”中國建設銀行一知情人士透露：“現在大部分銀行都要購買房屋貸款保險了，不過如果獲得行長批準，不買也是有的。”

　　此外，據筆者了解，江門各大銀行工作人員均表示：“必須在我們認可的保險公司購買保險，我們才會承認。”如廣發銀行、建設銀行認可的保險公司為太平洋和平安；農行認可的保險公司為平安和中國人壽。

　　保險公司

　　只保房屋框架不保財產費率隨貸款年限而異

　　通常這份保險保的是什么呢？筆者咨詢了太平財產保險公司、安邦財產保險公司、永安財產保險公司等多家產險公司發現，安邦保險公司及華安財產保險公司均無此險種。而設有該險種的保險公司均表示，該險種保險標的一般為指一次性付款或抵押貸款購買的產權房屋，只保房屋框架，不保購房后裝修、購置的附屬于房屋的財產和室內財產。負責賠償因火災、爆炸、暴風、暴雨、雷擊、冰雹、洪水、泥石流、地面突然塌陷、山體突然滑坡、空中運行物體墜落，以及外來的建筑物和其他固體物體的倒塌對房屋造成的損壞。賠付標準需根據實際情況定損確定。一保險人員表示：“賠付最高金額為貸款本金，不過通常要整個房子都沒了才會達到這個賠付標準。”

　　保險費率方面，保監會方面有比較明確的規定，各保險公司并無太大區別。以永安財險為例，2-5年費率為萬分之7；5-10年為萬分之5.2；15-20年為萬分之4.2；20年以上為萬分之3.2。保費分整年度繳費及非整年繳費兩種方式，消費者可根據自己實際需要選擇更優惠的一種。

　　爭論

　　購買房屋貸款保險是否有必要？

　　房屋對中國人來講應該是個大物件，動則幾十萬、上百萬，甚至幾百萬，一個工薪階層，買套房子幾乎傾其所有，相應的保險金也是小則幾百、幾千，大則幾萬元，壓力也不會太大，不少購房者認為購買保險更有保障。另一方面，部分購房人認為保險事故發生的幾率極低，沒有購買必要。盈康·陽光城營銷部經理譚文龍表示：“目前購買房屋貸款保險的購房者比例參半，有的業主堅決不買，銀行也沒轍。不過我認為還是買了比較放心。”此外，據了解，保險年限越長，費率越低，有時候相差一年，費率差距就很大，在這個情況下，購買房屋貸款保險的業主多買一年保險，往往更省錢。

　　律師

　　中國人民銀行明確規定投保義務

　　廣能律師事務所李建中律師表示，中國人民銀行在1998年頒布至今仍有效的《個人住房貸款管理辦法》這一規章規定，以購買的房產作為按揭借款的抵押物的，購房借款人需在借款合同簽訂前辦理房屋保險或委托貸款人(銀行)代辦有關保險手續，言下之意即購房人需要作為投保人為房屋投保，而按照《保險法》的規定，投保人要承擔支付保險費的義務。

　　收樓與投保牽涉兩種法律關系不能混為一談

　　至于購房人是否收樓，根據《合同法》的規定，是涉及該房屋毀損、滅失的風險是否從賣房人轉移給購房人以及房屋是否可以入住的問題，這是購房人與賣房人之間的買賣合同法律關系問題，跟購房借款人與銀行或公積金中心之間的借款合同法律關系不能混為一談。而且，是否收樓也不影響房屋所有權的轉移，根據《物權法》的規定，只要辦理了房屋過戶登記手續的，房屋的所有權就轉移給買房人，只不過辦了按揭抵押的房屋要轉讓時會受到銀行的限制，銀行并且有權就該房屋(如變現款)優先受償。

　　商業貸款不要求投保實屬違規

　　作為國家機構的公積金中心在發放貸款前，要求購房人支付保險費為該房屋投保合法，能規避按揭房屋意外毀損、滅失給公積金中心帶來難以收回貸款的風險。至于如果有商業銀行在發放按揭貸款時，不要求購房借款人付費投保的做法，是作為商業機構的商業銀行沒有執行中國人民銀行的上述規定而已，這可能是商業銀行市場競爭的結果，也歸咎于法律效力低的《個人住房貸款管理辦法》沒有規定不執行該辦法的法律責任。

　　指定保險公司難構成強買強賣

　　根據《中華人民共和國反不正當競爭法》第六條規定：公用企業或者其他依法具有獨占地位的經營者，不得限定他人購買其指定的經營者的商品，以排擠其他經營者的公平競爭。公有企業或具有獨占地位一般指供水、供電企業，商業銀行總行或地方分行不屬此類，因此銀行自行指定保險公司難構成不正當競爭行為或強買強賣關系。