【門窗幕墻網(wǎng)】正榮出售資產(chǎn)“自救”的消息再次傳來，這次被擺上貨架的是安徽合肥新站區(qū)悅都薈正榮中心。

消息援引正榮集團(tuán)icon的回復(fù)表示，合肥正榮中心將引進(jìn)萬達(dá)集團(tuán)作為投資方，雙方已達(dá)成合作意向。現(xiàn)資方（萬達(dá)）對(duì)合作模式提出要求，需要將住宅地塊與商業(yè)地塊土地證進(jìn)行分證，已經(jīng)向政務(wù)部門提出申請(qǐng)分證，完成后即可開工建設(shè)。

“有可能在談，最終還沒確定。”一位接近正榮集團(tuán)的人士說。

自正榮地產(chǎn)出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)以來，債務(wù)違約、暫緩拿地、出售資產(chǎn)變現(xiàn)等幾乎成為其今年以來生存狀況的縮影。

這是正榮要打造的全國(guó)第七座“正榮中心”。

“合肥正榮中心屬集團(tuán)商業(yè)部分，早就劃到正榮服務(wù)了；正榮商業(yè)的對(duì)外信息披露需要跟正榮服務(wù)對(duì)接。”正榮地產(chǎn)相關(guān)品牌負(fù)責(zé)人向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，目前我們了解到的情況應(yīng)該是誤傳，這個(gè)消息不是從正榮集團(tuán)口徑輸出，是地方項(xiàng)目公司流傳出來的消息。

正榮服務(wù)相關(guān)品牌人士也對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，正榮服務(wù)只負(fù)責(zé)商業(yè)的后期運(yùn)營(yíng)，前期的開發(fā)投資還是由正榮地產(chǎn)負(fù)責(zé)，所以相關(guān)信息還是由正榮地產(chǎn)方面披露。但其也向記者表示，應(yīng)該是誤傳，目前集團(tuán)沒有對(duì)外的官方信息披露。

一位接近萬達(dá)的人士告訴記者，萬達(dá)跟正榮雙方剛開始接觸，另外正榮也在和其他機(jī)構(gòu)接洽，現(xiàn)在都處于初期談判階段，沒有定論。

上架銷售停工的合肥正榮中心

今年3月31日，在正榮地產(chǎn)召開的2021年度業(yè)績(jī)會(huì)上，董事會(huì)主席黃仙枝毫不避諱公司的處境，直言正榮地產(chǎn)面臨前所未有的困難。

即便將旗下多筆臨期美元債做了展期處理，資金壓力依然較大。正榮地產(chǎn)管理層提出了部分資金回籠方案，其中就包括梳理一批合作項(xiàng)目，與國(guó)企、央企洽談股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，從轉(zhuǎn)讓廈門市榮璐置業(yè)有限公司49%股權(quán)給平安信托，到將天津和筑梅江項(xiàng)目公司51%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給美的置業(yè)，再以1.56億元出售旗下正隆（佛山）置業(yè)發(fā)展有限公司51%的股權(quán)給新希望地產(chǎn)，又以1.02億元出售泉州正朗置業(yè)有限公司51%的股權(quán)及銷售貸款。正榮地產(chǎn)一直在加速資產(chǎn)處置“自救”。

此次傳出合肥正榮中心引進(jìn)萬達(dá)作投資方，也基本符合正榮地產(chǎn)處置資產(chǎn)的計(jì)劃。

據(jù)前述接近正榮集團(tuán)的人士透露，除公告過的交易，正榮地產(chǎn)一些項(xiàng)目公司的資產(chǎn)處置陸續(xù)在談，但進(jìn)度未達(dá)預(yù)期。目前，合肥正榮中心處于停工狀態(tài)，不好賣，且只引進(jìn)萬達(dá)一家也不可行。

公開資料顯示，2017年年初正榮首進(jìn)合肥，以單價(jià)每畝1079.16萬元約19.5億元價(jià)格獲得合肥新站區(qū)XZQTD217號(hào)地塊，就是現(xiàn)在正榮中心所在地。上述地塊為商住用地，其中住宅部分命名為正榮·悅都薈。根據(jù)第三方平臺(tái)披露上述住宅房源已全部售完，并已陸續(xù)完成交付。

商業(yè)部分按規(guī)劃將建設(shè)一棟高層辦公、三棟多層商業(yè)，總投資13億元，建成后將整合購物、餐飲、辦公、休閑、娛樂等多元業(yè)態(tài)，打造成全國(guó)第七座“正榮中心”。

現(xiàn)實(shí)是正榮中心商業(yè)綜合體前期開挖部分土方后，斷斷續(xù)續(xù)開工又停工，原計(jì)劃2022年5月31日竣工，卻遲遲未見完工。最終因正榮集團(tuán)于2022年2月發(fā)生債務(wù)危機(jī)，合肥正榮中心也在2022年年初走向了停工境地。

“對(duì)住宅地塊和商業(yè)地塊土地證進(jìn)行分證這個(gè)工作正榮一直在做，并不是萬達(dá)提出來的。”前述接近正榮集團(tuán)的人士告訴記者，合肥正榮中心是因?yàn)楹罄m(xù)資金不足才停工，正榮要先引入戰(zhàn)投資金比如東方資產(chǎn)等AMC機(jī)構(gòu)支持正榮中心續(xù)建，再尋找商業(yè)合作單位比如引入萬達(dá)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。

某房企內(nèi)部人士對(duì)停工中的合肥正榮中心的出售前景并不樂觀。他說，目前整個(gè)市場(chǎng)資金面相對(duì)緊張，央企、國(guó)企AMC等進(jìn)場(chǎng)首要考量合作項(xiàng)目的發(fā)展前景和盈利能力。即便是優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目資產(chǎn)，很多談判都不是很順利，困難項(xiàng)目盤活的可能性就更小了。

債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步擴(kuò)大

盡管正榮地產(chǎn)坦誠(chéng)直面現(xiàn)狀，并積極給出解決方案，但從結(jié)果來看，依然沒能避免業(yè)績(jī)虧損和債務(wù)違約的結(jié)局。

11月9日，正榮地產(chǎn)發(fā)布公告，其全資附屬公司正榮地產(chǎn)控股未償還于北京金融資產(chǎn)交易所掛牌的本金10.5億元，利率6%的債權(quán)融資計(jì)劃的本金和應(yīng)計(jì)未付利息，構(gòu)成根據(jù)“2019債權(quán)融資計(jì)劃”項(xiàng)下的違約事項(xiàng)。為此正榮地產(chǎn)將繼續(xù)與債權(quán)人溝通，尋求債務(wù)延期。

正榮地產(chǎn)表示，集團(tuán)實(shí)施了一連串流動(dòng)性管理和成本節(jié)約措施，包括但不限于在不影響集團(tuán)交付工作和正常運(yùn)營(yíng)情況下尋求融資延期和豁免、尋求資產(chǎn)處置、加快銷售和現(xiàn)金回收、精簡(jiǎn)企業(yè)架構(gòu)以及減少非核心業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)和行政費(fèi)用。雖然集團(tuán)大多數(shù)物業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展和進(jìn)展仍按計(jì)劃進(jìn)行，但由于不利的市場(chǎng)環(huán)境，正榮仍面臨重大流動(dòng)性壓力。

債務(wù)壓頂之下，正榮地產(chǎn)今年一宗地塊都沒有拿。即便努力去庫存，物業(yè)平均售價(jià)同比去年有所下降，但前10月正榮的合約銷售額為291.58億元，同比去年暴跌了82.53%。

在行業(yè)整體不景氣的情況下，銷售遇阻不止正榮地產(chǎn)一家，與去年同期相比從千億元陣營(yíng)中掉隊(duì)的房企達(dá)到了17家，如中國(guó)奧園、佳兆業(yè)、富力、祥生、陽光城等均摘掉了千億元光環(huán)，規(guī)模都不足400億元。

前述接近正榮集團(tuán)的人士表示，正榮急需獲得地方政府紓困援助，于項(xiàng)目層面引入地方國(guó)資或由地方政府牽頭引入地方AMC、第三方進(jìn)行注資支持項(xiàng)目續(xù)建，積極打通出售渠道，加速資產(chǎn)盤活。合肥正榮中心的資產(chǎn)出售就是這個(gè)路子。

實(shí)際上，正榮地產(chǎn)于今年年初曾制定兩個(gè)“自救”方向：于企業(yè)內(nèi)部，聚焦經(jīng)營(yíng)和銷售，盤活可用資金；外部積極展開誠(chéng)懇溝通，進(jìn)行債務(wù)展期，以時(shí)間換空間。

顯然結(jié)果并不理想。從出售的項(xiàng)目來看，正榮地產(chǎn)由此獲得的資金額度有限，2022年半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，出售資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流入凈額只有2.96億元，相較幾百億元負(fù)債而言，不過是“杯水車薪”。現(xiàn)金流危機(jī)下，正榮在全國(guó)多個(gè)項(xiàng)目被曝出停工或延期交房。

正榮地產(chǎn)表示，將繼續(xù)尋求合適機(jī)會(huì)出售其他項(xiàng)目公司的股權(quán)，出售事項(xiàng)可為集團(tuán)提供即時(shí)現(xiàn)金流入，增加集團(tuán)流動(dòng)性，降低集團(tuán)債務(wù)水平并有助于整體運(yùn)營(yíng)。

截至2022年6月30日，正榮地產(chǎn)借款總額約為640.7億元，其中1年內(nèi)到期需償還的債務(wù)總額約326.17億元；擁有現(xiàn)金及銀行結(jié)余約142.29億元，其中受限現(xiàn)金約105.05億元，已抵押存款約5.88億元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約31.37億元。報(bào)告期末，正榮地產(chǎn)負(fù)債總額1591億元。

另據(jù)公開市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，正榮地產(chǎn)存續(xù)期內(nèi)有12筆美元債券，約254.11億元；境內(nèi)債方面，正榮地產(chǎn)控股目前存續(xù)債券11只，共計(jì)56.83億元。到明年5月，上述11只債券中的6只私募債陸續(xù)到期，債券余額約13.64億元。累計(jì)來看，未來1年內(nèi)正榮地產(chǎn)將有近100億元境內(nèi)外債券需要兌付。

“燃眉之急難解，預(yù)期正榮地產(chǎn)的債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步擴(kuò)大。”前述某房企內(nèi)部人士表示，三季度以來房地產(chǎn)市場(chǎng)利好政策頻出，但真正流入到民營(yíng)房企口袋的資金非常有限，暴雷房企現(xiàn)金流幾近枯竭，債務(wù)壓力不減。

好消息是，交易商協(xié)會(huì)和中債增進(jìn)再度為房企增加糧草。11月8日，交易商協(xié)會(huì)發(fā)文表示，支持包括房企在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資，支持金額預(yù)計(jì)2500億元。11月9日，中債增進(jìn)發(fā)布了《關(guān)于接受民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具房企增信業(yè)務(wù)材料的通知》，意向房企可提出增信需求，中債增進(jìn)則會(huì)在收到郵件后的3個(gè)工作日內(nèi)予以郵件反饋。

市場(chǎng)寒冬之際，融資政策暖風(fēng)頻吹，是繼續(xù)堅(jiān)守苦熬還是抓住一絲陽光，這需要正榮等房企給出答案。