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1月份房貸保持平穩，房企化險有序推進——

房地產融資預期穩步改善

當前，房地產融資的市場預期正在穩步改善。初步統計顯示，2022年1月房地產貸款新增約6000億元，較去年四季度月均水平多增約3000億元。其中，房地產開發貸款多增約2000億元，個人住房貸款多增約1000億元。除了間接融資，房地產企業的直接融資也獲得了改善，多家房企已經或準備在銀行間市場發行中期票據。

與此同時，部分房企的風險化解工作正在有序推進。在中國人民銀行、中國銀保監會聯合印發《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》后，近日已有招商銀行、浦發銀行、平安銀行等機構積極參與。

多位業內人士表示，房地產市場平穩、健康發展趨勢不會變。下一步，監管部門將繼續堅持“房住不炒”定位，按照探索新發展模式的要求，全面落實房地產長效機制，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性。

房企融資持續改善

在各方的共同努力下，房地產銷售、購地、融資等行為正逐步回歸常態，市場預期穩步改善。

預期穩定對于市場平穩至關重要。2021年下半年以來，個別房地產企業的風險顯性化。受此影響，市場預期不穩，房地產各類主體的避險情緒上升，金融機構也出現了短期應激反應，一致性收縮信貸誤傷了部分房企的合理融資需求。

此后，監管部門及時矯正了市場擔憂、穩定了市場預期。這從最新數據可以看出：根據初步統計，2022年1月房地產貸款新增約6000億元，較去年四季度月均水平多增約3000億元；2021年四季度房地產貸款新增7734億元，同比多增2020億元，較三季度多增1578億元。

“房地產貸款穩步增長原因有三。”光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華表示，一是金融監管部門及時糾偏部分金融機構的房貸政策執行，效果明顯；二是個別房企的信用風險影響正在消除，信用環境逐步改善；三是金融監管部門明確表態滿足房企合理融資需求，鼓勵房企市場化并購重組，同時加大對住房租賃的金融支持力度，這些因素共同助推了市場預期企穩。

值得注意的是，除了銀行信貸間接融資，房地產的直接融資環境也出現了改善。據悉，兩家民營房企—重慶龍湖企業拓展有限公司、旭輝集團股份有限公司已于近日分別取得50億元中期票據的注冊通知書，這也是龍湖、旭輝首次在銀行間債券市場注冊以項目建設為用途的債務融資工具。

對于市場上關于房地產融資將要“回暖”“反彈”的猜測之聲，國家金融與發展實驗室副主任曾剛表示，接下來，房地產的合理需求將繼續得到滿足，但并非強勁反彈，而是企穩、逐步回升，“房住不炒”的定位不會發生改變。

風險化解有序推進

改善房地產融資環境，其背后的一個重要基礎是穩妥有序化解房企風險。“金融機構給予房企信貸支持畢竟要根據市場化原則，如果房企杠桿率依然很高，或者債務償還壓力依然很大，那么金融機構也會相對審慎。”曾剛說。

房企風險化解的思路是什么？“房企之間的項目并購，是房地產行業優勝劣汰、化解風險的有效市場化手段。”人民銀行金融市場司司長鄒瀾表示，已出險、資金周轉困難的房企集團，它們手中仍持有部分優質項目子公司的股權或資產，對此，不少行業內的優質民營企業、國有企業愿意購買，相應地，這也就產生了專門的融資服務需求。

為此，2021年12月，央行、銀保監會聯合印發《通知》，鼓勵金融機構以市場化方式支持風險化解、行業出清。《通知》從穩妥有序開展并購貸款業務、加大債券融資支持力度、積極提供并購融資顧問服務、提高兼并收購服務效率、做好風險管理等方面，鼓勵金融機構提高服務效率，為并購營造良好的融資環境，助力化解風險、促進行業出清。

記者獲悉，相關探索正在積極、有序地推進，并取得了初步進展。2月14日，招商銀行與大悅城控股集團股份有限公司簽署地產并購融資戰略合作協議，招行將優先為大悅城提供地產并購相關的綜合金融服務，專項融資額度為100億元。此外，平安銀行計劃于近期啟動房地產并購主題債券的發行工作，首期50億元，募集資金將專項用于房地產項目并購貸款的投放。

除了商業銀行給予資金支持，房企自身也在直接融資市場上發行了相關債券，用于項目并購。目前，房企并購中期票據“招商局蛇口工業區控股股份有限公司2022年度第一期中期票據(并購)”已成功發行，該中期票據是首批由房地產企業在銀行間市場發行的、專門用于并購項目的債務融資工具。

個人房貸保持穩定

房企融資改善的同時，個人住房貸款繼續保持穩定，重點保障購房者的剛需。對比此前數據可以看出，個人住房貸款2021年10月當月增加3481億元，較9月多增1013億元；2021年11月當月增加4013億元，較10月多增532億元；而此次2022年1月較2021年四季度月均水平多增約1000億元。

多增資金重點流向了哪里——“穩剛需”的取向依然不變。“在目前的銀行個人住房貸款中，90%以上都是首套房貸款。”銀保監會統計信息與風險監測部負責人劉忠瑞說。

總量增長的同時，貸款價格、放款周期也出現了一定調整。記者走訪北京地區的房地產中介發現，目前個人住房貸款從申請到審批、放款的周期有所縮短，部分銀行可做到過戶3天后放款，具體放款速度根據購房者的個人資質有所差異。

貸款價格的調整則與結構性降息有關。1月20日，新一期貸款市場報價利率(LPR)下調，與購房者密切相關的5年期以上LPR降至4.6%，較上月下降5個基點，結束了此前連續20個月不變的格局。

“從1月20日LPR下調后，來詢問房貸月供變化的客戶多了起來。”鏈家北京復興門外大街店的一位經理說，這取決于購房者當時簽訂貸款合同時選擇的利率調整方式。此前選擇了“浮動利率”方式的借款人，每月房貸還款金額確實會減少，但如果借款人此前選擇的是“固定利率”方式，即使5年期以上LPR下調，其還款金額也不會變，“但對于新申請房貸的購房者來說，不存在以上問題”。

“接下來，將繼續保障好剛需群體的信貸需求，督促銀行在貸款首付比例、利率方面對首套房購房者予以支持。”劉忠瑞說，同時，將加大對保障性租賃住房的支持力度，研究細化金融支持措施。

此前，央行、銀保監會已發布通知表示，保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理，并對此做出相關安排，鼓勵銀行業金融機構按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，加大對保障性租賃住房發展的支持力度。