【門窗幕墻網】12月27日，央行舉辦2022年視頻工作會議，其中在堅持推動金融風險防范化解方面提到，穩妥實施好房地產金融審慎管理制度，更好滿足購房者合理住房需求，促進房地產業良性循環和健康發展。

對此，業內人士認為，上述說法表明將對房地產風險進行積極化解，同時激活合理住房消費需求是重點，未來房地產信貸將進一步得到支持。這也意味著在房地產“高負債、高杠桿、高周轉”的開發經營模式不可持續的背景下，房地產金融監管力度不放松，但是房地產金融審慎管理將進一步完善。

央行在“實施好房地產金融審慎管理制度”前加了“穩妥”

央行會議重點部署了2022年八個方面的重點工作，其中包括堅持推動金融風險防范化解方面，央行提到繼續按照穩定大局、統籌協調、分類施策、精準拆彈的方針，穩妥有序做好重點機構風險處置化解工作，發揮存款保險制度和行業保障基金在風險處置中的作用。此外，央行提出穩妥實施好房地產金融審慎管理制度，更好滿足購房者合理住房需求，促進房地產業良性循環和健康發展。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，央行此次工作會議有關房地產的內容，體現了未來工作思路有兩方面，一是要繼續做好房地產風險的防范工作，對于房地產風險要積極進行化解；二是要滿足合理住房需求，基于中央經濟工作會議精神，激活合理住房消費需求是重點，未來信貸方面會進一步給予支持。

值得關注的是，不久前，人民銀行和銀保監會剛剛聯合印發了《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》，提出支持并購貸款以及債券融資力度，同時提高并購效率，控制并購貸款風險。

回顧一年前，央行在2021年工作會議中，對于房地產的內容，提到落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，完善金融支持住房租賃政策體系。

而在2020年8月，央行、銀保監會等機構針對30家試點房企提出“三線四檔”融資管理規則（三道紅線），即剔除預收款項后資產負債率不超過70%、凈負債率不超過100%、現金短債比大于1。

相比之下，2022年在實施房地產金融審慎管理制度前，加了“穩妥”二字，意味深長。

多次提及“良性循環”業內：預期未來環境進一步改善

眾所周知，時隔一年，房地產市場已發生出乎意料的變化。

2021年，在堅持“房住不炒”定位，實現穩地價、穩房價、穩預期“三穩”目標指導下，中央及地方頻繁發布穩樓市政策。調控方式、力度及細致度均出現了顯著升級，調控“工具箱”不斷豐富。

隨著調控政策的持續顯效，下半年市場情緒明顯回落，購房者置業情緒偏弱，房企投資意愿和動力明顯不足。

據國家統計局發布的數據顯示，今年前三季度房企到位資金增速收窄，資金承壓。而從10月開始，房企接二連三的美元債務違約令市場風聲鶴唳。

在這樣的市場背景下，房地產政策出現了轉折點。此時，央行繼提出“兩個維護”之后，在第三季度金融統計數據發布會上，釋放出糾偏信號，其中重點提到部分金融機構對于30家試點房企“三線四檔”融資管理規則存在一些誤解。為此，央行表示指導主要銀行準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度，保持房地產信貸平穩有序投放。

在央行表態后，11月，房地產企業債務融資環境出現轉暖。據中指研究院數據顯示，11月房地產信用債發行規模為371.4億元，相較于10月的130.01億元，大幅度增長186%。信用債平均利率為3.80%，環比下降0.28個百分點。

值得關注的是，12月舉辦的中央經濟工作會議上，涉房內容首次出現了“預期引導”“良性循環”“探索新的發展模式”等新提法。在業內人士看來，未來會有更多政策支持房地產健康發展以防范金融風險。

12月13日，人民銀行黨委召開擴大會議，強調堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩妥實施好房地產金融審慎管理制度，加快完善住房租賃金融政策體系，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

此后，12月24日舉行的央行貨幣政策委員會2021年第四季度例會，再次強調維護住房消費者合法權益，更好滿足購房者合理住房需求，促進房地產市場健康發展和良性循環。

高層以及主管部門多次提及“健康發展”"良性循環"等。中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜認為，提及“良性循環”，亦表明監管層已關注到當前市場循環路徑遇阻帶來的風險。預計未來，行業環境改善預期將進一步明確，部分熱點區域首套房房貸利率仍有下調預期，銀行放款周期進一步縮短；房企開發貸和并購貸款合理發放，亦有助于個別短期流動資金壓力較大房企紓困。同時，此前地方偏緊的政策均有望迎來微調改善，促進房地產業健康發展。