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熱點聚焦

面對房地產基本面的急轉直下和部分大型房企爆發流動性危機并存在引發系統性風險的預期，自9月底央行首提“維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益”以來，高層陸續通過公開渠道針對房地產金融政策發聲，釋放信貸環境邊際改善的積極信號。

當信貸政策修復預期持續升溫，市場回暖預期隨之漸起，房地產能否真的能通過“寬信用”來“穩增長”成為市場關注焦點。那么房地產金融環境是否將會轉向？后續政策會不會迎來松動？行業基本面又將如何走向？本期內參針對市場普遍關心的行業擔憂、政策走向、基本面演變等方面帶來分析。

各方觀點

易居企業集團CEO丁祖昱認為，短期內，居民按揭貸款將迎來邊際改善，年底房地產市場或將有所轉暖，但成交整體回升幅度有限。另外目前多家企業的中票、短融等債券融資計劃的設立成功，顯示當前銀行間債券市場融資口子已經打開，鼓舞了市場的信心。但由于房地產政策難言實質轉向，疊加市場整體復蘇乏力，“剩”者為王的時代下，房企需要做好苦熬“寒冬”的準備，并積極開展“自救”，抓銷售、促回款仍是第一要務。

旭輝控股董事局主席林中認為，現在房地產行業要解決兩個問題：一是地方財政過度依賴，二是經濟對房地產過度依賴。中央政府已經明確表示不以房地產作為短期刺激經濟的工具，堅持房住不炒。雖然近期對房地產限貸有所放松，是因為過去幾個月收得太緊，緊很正常，所有金融機構都是理性的，遇到風險都有過激反應。行業一定要轉變增長方式、經營模式，市場把投資的屬性有效控制住后，房價會呈現比較平穩的態勢。

惠譽評級發布研報認為，預計未來還有一些開發商面臨違約風險，如果沒有超預期違約事件，地產銷售可能小幅好轉，市場慢慢復蘇，完全恢復或至2022年一季度后。另外房企信用分化加劇，信用評級較高的企業和國企或占據更多市場份額，一些地方城投企業開始拿地，也可能取代部分民企的份額。

保利顧投研究院發布研報認為，央行信號明確、地方落地執行，居民端信貸將迎來針對性的、差異化的改善，預計將有階段性的松動。但央行主要是對此前偏緊的房地產信貸進行糾偏，關注首套剛需的情況，強調合理需求的釋放，全面放松概率較小。目前居民房貸維持整體偏緊，預計傳導至銷售端仍需一段時間。

中信建投證券房地產首席分析師竺勁認為，本輪房地產金融政策見底，但跨周期調節背景下不可期待大反轉。房地產長效機制正在逐步形成和完善，人民住有所居、金融機構不發生系統性風險、地方政府財權和事權匹配、房企則有合理利潤穩健經營并發揮住房供應主體作用，四者將實現平衡，最終是有利于房地產行業平穩健康發展的。而對于那些最終活下來的房企，競爭格局將改善，其生命周期也將拉得更長。

東方證券房地產高級分析師趙旭翔認為，近期政策層面如并購貸放松等傳言提振了市場情緒，央行也努力推動信貸環境改善，但整體力度有限，開發商整體仍面臨多方信用的收縮。由于銷售仍處于下滑階段，并且房地產稅試點會持續壓制銷售，所以對未來1-2季度房企現金流改善不能預期過高，只有更大力度的需求端刺激政策才能使行業基本面有明顯反轉。

天風證券發布研報認為，政策端需要從規范化的長期視角看待短期調整。站在地產大周期的轉折點之上，行業面臨的是行政、金融、土地、財稅等一系列長短期，供需雙向的長效機制。其中供給側金融、土地從根本上避免了房企無序擴張帶來的周期波動風險，需求側行政調控通過逆周期調節進一步穩定短周期，疊加更長視角的租賃市場建設以及房地產稅等預期管理工具，隨著行業結構調整和產能出清，有望迎來真正的、規范的、平穩健康發展期。

招聯金融首席研究員董希淼認為，政策仍然堅持“房住不炒”的定位，有保有壓，區別對待，加強房地產市場和重點企業風險防范，確保風險處置平穩有序進行。金融是房地產市場的血脈，應實現金融與房地產良性循環。金融機構在落實房地產貸款集中度管理制度等過程中，應把握好力度和節奏，既要積極又要穩妥。

中房分析

行業困局之下政策見底預期升溫房地產金融環境直接影響國內經濟，為防范部分房企信用事件發酵可能引發行業更大的流動性風險，近期中央密集表態并釋放積極信號。伴隨地方配套政策出臺，適度調整市場預期，后市涉房信貸總量有望恢復到常態，并穩步增長。需要注意的是，高層通過喊話引導市場預期，主要是避免對調控政策的理解及執行產生偏差，維穩意味明顯，當前融資端口的破封仍是經營狀況良好，資產優質企業的機會。

從政策出臺力度來看，雖然當前樓市持續承壓，行業信用風險有所加大，但在面對長遠發展目標，尤其“房住不炒”的長期定位導向下，需求端政策大幅松動可能性不大，維穩政策僅發力于滿足合理的購房需求，而不是再次讓房價起飛或市場進入躁動上漲。因此，當前房地產調控政策更多是“托而不舉”，政府或具備市場再向下波動的容忍度，下一步政策著力點也會考慮新的嘗試方向，例如大力發展保障性租賃住房建設等。

市場僵局或將延長，投資、銷售下行壓力猶在，房企信用端危機仍未完全解除

盡管當前房地產行業信貸政策修復正在進行，但在基本面數據及宏觀經濟下行持續超預期下，房企的業績增速下滑、資金鏈緊繃、信用惡化和投資規模收縮是普遍現狀，部分房企的經營問題已對行業產生一定影響，逆轉行業局面絕非易事，重塑市場信心也仍需時日。一方面，一系列的調整短期內難以逆轉房企負債端遭擠兌的局面，部分房企評級下調、流動性問題發酵下金融機構對房企房貸仍有顧慮，疊加日益從嚴的預售資金監管政策，房企資產端變現壓力仍然較大。另一方面，按揭貸款的投放提速有利于市場的恢復，但前提依然是市場信心和預期恢復如何。在房企信用尚未恢復、房地產稅試點推進等因素的影響下，購房者觀望情緒加劇，房企項目的去化難度仍然較高，短期銷售端仍將承壓。

重塑行業信心需要政策預期引導搭配房企積極自救于監管層而言，考慮到當前行業信用環境惡化和銷售市場下行壓力猶存的局面，政策仍有持續托底必要。目前的緩和動作不足以扭轉消費者的信心，亦不足以減少房企負債端參與方的擠兌現象和恢復民營房企的信用水平。在房企整體融資環境依然嚴峻的背景下，高層在著眼于滿足居民和房企的合理信貸需求的同時，還應發現市場新情況、新問題，從而提振房地產市場信心，推進市場健康發展。其中，預售資金監管執行力度加強導致的房企流動性收緊現象不容忽視，今年以來預售資金的監管趨嚴對房企資金周轉提出極大考驗，加速了房企信用風險的爆發，同樣也增加了“爛尾”項目的發生幾率，相關政策需要適當調整。

從政府監管環境出發，高層應考慮采用差別化監管方式，降低信譽優良的企業監管額度，加快其監管賬戶資金流轉，推動房企信用正循環，從而減少金融系統風險。

于房企視角而言，面對此輪調整期以及流動性危機，房企扭轉局面的根本還是在于轉變經營策略。“以價換量”仍是企業加快去化的必要選項，適度縮表，降低負債，加強回款，穩健經營是當前房企最佳的應對。