【門窗幕墻網(wǎng)】在一年前，戴著口罩、頂著烈日、排隊走在“打新”路上的購房者怎么也不會想到，樓市的“火”會被如此迅速地熄滅。

三十年的房貸，剛還完第一年，他們就不得不開始擔(dān)心：手中的新房還能增值多少、開發(fā)商究竟能不能建完房子、完好地交到自己手里。

頻繁的政策調(diào)控讓樓市迅速降溫，“房住不炒”仍是主基調(diào)。一眾房企的債務(wù)危機也加劇地產(chǎn)行業(yè)的下行態(tài)勢，地產(chǎn)股幾度普跌。

wind數(shù)據(jù)顯示，截止9月17日，中國行業(yè)房地產(chǎn)指數(shù)五日內(nèi)的跌幅達3.93%，年初至今的跌幅為12.29%。

近期個別大型房地產(chǎn)公司出現(xiàn)的債務(wù)危機，市場成交明顯下滑和多個重點城市土地市場的遇冷，開始讓房企們更謹(jǐn)慎地應(yīng)對市場變化。

從下半年開始，地產(chǎn)行業(yè)進入到徹底的不確定性時代，沒有人知道明天會是怎樣，“活下去”成為相當(dāng)迫切的命題。

“金九銀十”消失

對于開發(fā)商而言，每年下半年的銷售業(yè)績都至關(guān)重要。然而，政策重重加碼之下，市場變得難以預(yù)料。

孫宏斌在融創(chuàng)2021年中報業(yè)績會上直言：“今年的市場特別像2018年上半年，銷售比較好，貸款比較難。今年下半年貸款一樣難，但銷售會大幅下滑，我們預(yù)計下半年市場會比較慘烈?！?/p>

銷售端傳來的信號確實不妙，數(shù)據(jù)是最直觀的體現(xiàn)。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，8月百強房企單月銷售金額同比下滑19.6%。

國家統(tǒng)計局公布2021年1-8月全國房地產(chǎn)銷售情況顯示，全國商品房今年累計銷售額和銷售面積環(huán)比增速已經(jīng)連續(xù)6個月下滑。

數(shù)據(jù)顯示，1—8月，全國商品房銷售額119047億元，增長22.8%。在連續(xù)保持14個月單月歷史峰值后，全國商品房銷售量8月同比增速下滑。商品房銷售面積114193萬平方米，同比增長15.9%。從單月成交數(shù)據(jù)來看，8月商品房銷售面積為12545萬平方米，與2018年同期水平相近，同比下滑16%。

各地密集的房地產(chǎn)調(diào)控政策是房企銷售放緩的主因。中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，1月至7月，全國各地發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策達352次；其中，中央層面發(fā)布的各類調(diào)控政策達50次，調(diào)控次數(shù)同比上漲約50%。

“今年樓市不會有‘金九銀十’，市場預(yù)期已經(jīng)變了。以前大家買房是認為房子會漲，現(xiàn)在都不確定了，甚至懷疑會跌?！币晃簧钲跇I(yè)內(nèi)人士告訴界面新聞。

8月，全國的房價漲幅出現(xiàn)明顯回落。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.1個百分點。其中，北京、上海和深圳環(huán)比分別上漲0.2%、0.4%和1.0%，廣州由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為下降0.1%。

在孫宏斌看來，2021年下半年市場不好有兩方面原因：第一，一些企業(yè)壓力比較大會降價；第二，國家政策比較堅決，市場對房價有了不上漲預(yù)期，加之經(jīng)濟壓力比較大，購買力會受到影響。

當(dāng)房子不再好賣，對于房企而言，不再一味追求規(guī)模擴張，現(xiàn)金流的安全更至關(guān)重要。

拿地異常謹(jǐn)慎

“老板認為，現(xiàn)在不是拿地的好時機，今年四季度到明年上半年才適合投資，而且還要看市場情況，現(xiàn)在也不確定。”在一家top30民營房企任職的李朋告訴界面新聞。

目前的土地市場已經(jīng)明顯轉(zhuǎn)向，房企參與度普遍不高，不止民營房企放緩拿地腳步，央企同樣謹(jǐn)慎。

央企華潤置地管理層在近期的業(yè)績會上表示：“我們預(yù)見到，地價方面會有相對下沉的趨勢。但是華潤置地依舊秉承幾個原則：第一是量入為出；第二是確保合理回報；第三是保證華潤置地非常穩(wěn)健的財務(wù)結(jié)構(gòu)。華潤置地在今年下半年，仍然會堅定地保持這樣的投資定理，秉承這幾個原則，謹(jǐn)慎看待土地市場。”

上半年拿地積極的融創(chuàng)中國對拿地也更慎重了。他們的態(tài)度是，2今年下半年將主動控制拿地總量及節(jié)奏，審慎獲取高質(zhì)量土地，預(yù)計權(quán)益拿地銷售比控制在20%以內(nèi)，全年權(quán)益拿地銷售比預(yù)計控制在30%以內(nèi)。

對于這一拿地目標(biāo)，孫宏斌表示，“2021年下半年市場壓力會比較大，包括融資市場和銷售，我們要給自己留出比較安全的邊界。如果還像過去一樣拿地會吞掉很多利潤，我們現(xiàn)在需要安全?！?/p>

進入下半年，許多房企的投拓部門工作重點不再是對招拍掛市場的投資決策。

一家top10的民營房企區(qū)域投拓總告訴界面新聞：“上半年拿地，我們是連軸轉(zhuǎn)，城市的投資部門還好，區(qū)域的投拓人員全部撒出去還不夠用，本來以為會持續(xù)到12月份的，但下半年形勢急轉(zhuǎn)，看的項目越來越少?！?/p>

資金實力較為充裕的央企同樣如此。一位top30央企的投拓負責(zé)人也告訴界面新聞：“大部分時候企業(yè)都愿意在上半年拿地，這時預(yù)算比較充裕，上半年拿到的地下半年就能實現(xiàn)預(yù)售，資金回籠快。下半年拿地對當(dāng)年業(yè)績沒有貢獻，加上融資端現(xiàn)在不太容易，拿地的積極性也不夠?！?/p>

華西證券研究報告測算發(fā)現(xiàn)，首輪集中供地中，一線城市測算得到的毛利率較高，北京、上海、深圳和廣州的利潤率均高于平均水平。長三角區(qū)域城市利潤率明顯較低。毛利率測算最低的前五城市分別為杭州、重慶、合肥、無錫和南京。長三角近年市場火熱，銷售表現(xiàn)亮眼的同時，拿地?zé)岫缺３指呶?，在限價政策之下其利潤率水平有下行風(fēng)險。

事實上，第二次集中供地由于調(diào)整了土拍規(guī)則，利潤空間比第一次集中供地有所上升，但目前實行第二次集中供地的城市地塊流拍率高，多數(shù)以底價成交。

福州、青島、濟南、天津二次供地的流拍率分別為32%、10%、35%、34%，第一批集中供地時的流拍率分別為13%、2%、5%和22%。

上半年火熱的長三角土地市場，現(xiàn)在也頗受冷遇。

揚州掛牌的10宗地塊均成功出讓，其中，6宗地塊以底價成交，僅4宗出現(xiàn)溢價。最高溢價率為8.62%，出現(xiàn)于1宗成交價僅0.25億元的小體量地塊。龍頭房企缺席，參與更多的是揚州本地房企。

蘇州市場同樣冷清。這個曾經(jīng)的房價高地市場熱度在下降，開發(fā)商們拿地?zé)崆橄?，第二批集中供地首日被認為是近幾年蘇州最平靜的一場土拍。

根據(jù)蘇州本土媒體統(tǒng)計，只有21家房企報名，最被看好的車坊地塊也只不到10家報名，與蘇州之前的土拍相比，開發(fā)商參與積極性明顯下降。拍地首日拿地多的主要為本地國企。

李朋所在的房企上半年相當(dāng)積極地參與了深圳和長三角地區(qū)各城市的集中供地，“包括杭州的幾個熱點城市，我們都沒參與。長三角我們現(xiàn)在有將近500億的貨值，老板覺得已經(jīng)夠了，先完成200億的銷售目標(biāo)，再看明年土拍市場的情況?！?/p>

國金證券發(fā)布的研報認為，民營房企資金緊張，拿地更為謹(jǐn)慎，國企后續(xù)拿地方面的競爭或變小。但銷售方面短期競爭變大。民營房企的信用債發(fā)行受恒大事件影響變得更為困難，銷售回款對民營房企的重要性變得很高，下半年銷售競爭會十分激烈。

上述top30央企的投拓負責(zé)人認為：“以前覺得一線城市的市場很安全，現(xiàn)在也不一定。我們現(xiàn)在的工作主要是看收并購機會和研究政策?！?/p>

李朋告訴界面新聞：“即便是大本營深圳，公司拿地也比以前更謹(jǐn)慎，一定要確保能算過來帳，以及地塊安全性高，能夠?qū)崿F(xiàn)銷售迅速回籠，不然不敢拿。”

各城市土拍出場更多的是本地國企，曾經(jīng)熱衷外拓的房企們開始逐漸回流到自己的大本營，不再像以前那般看好每一塊地，而是更審慎地投資每一塊地。畢竟，沒有人知道明天會不會變好。

規(guī)模不是硬道理

千億規(guī)模曾被認為是在行業(yè)中生存下去的基本門檻。

在過去5年的房地產(chǎn)行業(yè)向上周期中，規(guī)模是房企比拼綜合實力的首要條件，不僅意味著行業(yè)地位，也影響投資、拿地布局和融資能力，沒有一定的規(guī)模甚至?xí)斜徊①彽娘L(fēng)險，這造成多數(shù)房企大干快上，想方設(shè)法擴張，期間也涌現(xiàn)出多個行業(yè)黑馬。

但如今行業(yè)面臨轉(zhuǎn)折，市場下行后，保證安全的現(xiàn)金流、適度可控的規(guī)模、穩(wěn)定的利潤，成為房企們普遍認可的生存方式。

過去沖規(guī)模的過程中，盈利并非他們考慮的首要因素，這就造成當(dāng)時的項目在逐步結(jié)轉(zhuǎn)后，公司整體利潤率會普遍下滑。

今年房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率下降得尤為明顯。

國金地產(chǎn)對2020銷售百強中的上市房企的業(yè)績統(tǒng)計顯示，房企2021中期利潤相較去年實現(xiàn)增長，但增幅不及收入，主要因2018年的低毛利率項目在今年上半年結(jié)轉(zhuǎn)，行業(yè)毛利率整體下滑明顯。樣本房企毛利潤率中位值為21.8%，相較去年同期下滑4.4個百分點。

龍頭房企中，萬科中報出現(xiàn)凈利潤12年以來首次下滑。上半年實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤110.5億元，同比下降11.7%。

萬科總裁祝九勝將公司凈利潤下滑原因歸結(jié)為三方面，一是銷售規(guī)模增長有限；二是毛利率下降較快，地價不斷增高；三是萬科的轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)效果還沒有真正體現(xiàn)。

如今的利潤率下降僅是開始。一位房企管理層告訴界面新聞：“利潤率下滑肯定還會持續(xù)，還沒見底。這幾年地價越來越貴，新房又要限價，但是建材費、人工成本全都在上漲，再加上融資成本有的也不低?！?/p>

作為行業(yè)公認賺錢能力最強的中海地產(chǎn)，也面臨利潤率下滑的壓力，他們上半年的凈利潤率多年來首度跌破20%。

中海副總裁郭光輝坦言：“我們判斷地產(chǎn)行業(yè)利潤率的下降會趨于社會的平均利潤率?！彼赋觯泻Ｑ芯窟^A股公司整體平均利率水平，2020年是7.6%，如若計算2018年及2019年，三年平均是7.66%?！跋陆第厔菔谴嬖诘摹！?/p>

賺錢能力下降的同時，房企找錢的能力也受到限制。

貝殼研究院統(tǒng)計，1～8月房企境內(nèi)外債券融資累計約6999億元，同比下降21%，規(guī)模減少1817億元，累計增速較前7月加速下滑，發(fā)債規(guī)模相當(dāng)于2020年全年的58%。

單看8月份，行業(yè)融資數(shù)據(jù)同樣不容樂觀，其中境內(nèi)外債券融資共發(fā)行62筆，較上月減少27筆；發(fā)行規(guī)模折合人民幣約571億元，環(huán)比減少39.8%，同比減少54.2%。

不同負債規(guī)模、信用評級的房企，融資成本分化更加明顯。

據(jù)中信建投統(tǒng)計，上半年TOP20上市房企中，綜合融資成本前三高的是中國恒大、中梁控股、金科股份，其中恒大為9.02%；前三低的為中國海外發(fā)展、華潤置地、中國金茂，分別為3.60%、3.88%、4.01%。一頭一尾相比差距一目了然。

今年房企的債券融資規(guī)模也不樂觀。前8月房企境外發(fā)債總額折合人民幣約2095億元，同比下降約37%，占比跌至30%，8月發(fā)債平均期限也較上月減少約0.6年，顯示市場信心持續(xù)走低。

一位中小房企的內(nèi)部人士告訴界面新聞：“今年投資機構(gòu)避險情緒特別明顯。以前投資者的關(guān)注點是你怎么掙錢，現(xiàn)在的投資者，特別是海外投資者關(guān)注的是你怎么少花錢，要先保證能還上錢?！?/p>

內(nèi)外交困的行業(yè)境地下，已很少有房企再提“沖規(guī)模”這件事。

一家在千億規(guī)模路上奮進三年的房企管理層表示：“千億規(guī)模又能怎么樣呢，這兩年先保證手里有錢能活下來吧?！?/p>

弘陽地產(chǎn)總裁袁春也認為，行業(yè)其實已經(jīng)達成共識，不是規(guī)模越大越好，而是越穩(wěn)越好。未來發(fā)展，的確還需要一定規(guī)模，但規(guī)模一定不是最重要的，更重要的是可持續(xù)發(fā)展，第一要盈利，第二要有很健康的現(xiàn)金流，并且把產(chǎn)品和服務(wù)做好。

房企的規(guī)模神話其實已經(jīng)破裂，出現(xiàn)危機的房企越來越多。

規(guī)模龐大如恒大，高達幾千億元的有息負債規(guī)模還未找到解決辦法；中大型房企面臨債務(wù)危機的同樣不少：截至9月3日，藍光發(fā)展到期未能償還的債務(wù)本息合計約186.64億元，債務(wù)壓力持續(xù)擴大；泰禾、華夏幸福等也還在苦苦支撐。

一位房企人士告訴界面新聞，以接下來的市場趨勢判斷，更多企業(yè)會求穩(wěn)為主，保證三五百億的規(guī)模、有穩(wěn)定現(xiàn)金流和利潤，在核心區(qū)域市場做到深耕，不再盲目擴張。

今后的地產(chǎn)行業(yè)，巨頭可能依然會存在，但更多的將是一些區(qū)域性“小而美”的公司。