【門窗幕墻網】5月11日，第七次全國人口普查數據揭曉，引發了社會廣泛關注。

通過第七次全國人口普查，既摸清了我國人口總量，掌握了人口規模的變化趨勢。也查清了人口結構和分布狀況、人口遷移流動狀況，反映了人口結構演變和人口社會變遷等情況。

而一直以來，人口都與房地產密切相關。

作為房地產企業，每當進入一個新的城市，除了要了解當地的經濟規模和收入外，更要研究當地的人口結構和人口流動情況。

因此，本次全國人口的現狀與趨勢，也能夠間接折射出房地行業未來的發展趨勢。

城市之間的房地產市場或進一步分化

根據官方公布的第七次全國人口普查數據顯示，全國人口共141178萬人，與2010年的133972萬人相比，增加了7206萬人，增長5.38%；年平均增長率為0.53%，比2000年到2010年的年平均增長率0.57%下降0.04個百分點，這表明，中國人口10年來繼續保持低速增長態勢。

從人口總量來看，31個省份中，人口超過1億人的省份有2個，分別是廣東126012510人和山東101527453人。河南以99365519人排名第三。

與2010年第六次全國人口普查相比，31個省份中，有25個省份人口增加。人口增長較多的5個省份依次為：廣東、浙江、江蘇、山東、河南，分別增加21709378人、10140697人、6088113人、5734388人、5341952人。東北地區的黑龍江、吉林、遼寧人口減少量位居前三。

整體看，人口向經濟發達區域、城市群進一步集聚。從流向上看，人口持續向沿江、沿海地區和內地城區集聚，長三角、珠三角、成渝城市群等主要城市群的人口增長迅速，集聚度加大。

值得注意的是，在人口增速與城市化進程放緩的背景下，廣東和浙江依然保持人口的高速增長，與這兩個省份的經濟活力成正比。另外，一線城市的人口增速仍然高于全國平均水平，說明對人口的吸引力仍在。

經濟活力與人口形成的正反饋，將帶動房地產市場的繁榮。從國外的經驗看，當經濟結構中服務業占比越來越高，超大城市對人口就業的吸引力將增加，如果該規律同樣適用于我國，則意味著這些經濟發達的城市吸引力仍將有增無減。同樣，這也代表著未來城市之間的房地產市場或進一步分化。

適老化與適小化應是未來產品供給趨勢

人口普查結果顯示，全國共有家庭戶49416萬戶，家庭戶人口為129281萬人；集體戶2853萬戶，集體戶人口為11897萬人。平均每個家庭戶的人口為2.62人，比2010年的3.10人減少0.48人。這意味著，家庭戶平均人口跌破3。

對此，國家統計局稱，家庭戶規模繼續縮小，主要是受我國人口流動日趨頻繁和住房條件改善年輕人婚后獨立居住等因素的影響。

南開大學經濟學院教授、中國人口學會副會長原新表示，生育率降低，家庭少子化，是家庭小型化的根本原因。在他看來，人戶分離增多，年輕人婚后獨立居住，幾世同堂現象減少，不婚人口、離婚人口增多，丁克家庭增多，也是家庭戶規模縮小的因素。

中國人口與發展研究中心主任賀丹表示，家庭戶規模變小，原來的傳統家庭的代際支持、家庭養老撫育的功能在弱化，需要更多社會服務支持家庭養老和育兒。賀丹認為，雖然老齡化、少子化進程加快，人口增長放緩，但是家庭戶數量增長，對于擴大消費也是利好。

房地產20年的市場化使其持續快速增長，居民的住房條件得到大幅改善。一部分年輕人工作后，可能通過租房或是買房獨立居住，這也越來越成為一種普遍現象。因此，對于房地產而言，未來在產品的供給方面，應該要適應家庭的小型化。同時，適老化與適小化也是大的趨勢。

人口老齡化帶來的挑戰與機遇

根據普查數據，我國15-59歲人口為894376020人，占63.35%；60歲及以上人口為264018766人，占18.70%，其中65歲及以上人口為190635280人，占13.50%。

從年齡構成來看，與2010年相比，0—14歲、15—59歲、60歲及以上人口的比重分別上升1.35個百分點、下降6.79個百分點、上升5.44個百分點，人口老齡化程度進一步加深。

人口老齡化是社會發展的重要趨勢，也是今后較長一段時期我國的基本國情，這既是挑戰也存在機遇。對于房地產來說，雖然年齡越大，越不會是房地產的“剛需”。但不得不承認的是，未來對于養老住房的需求將會逐步攀升。

事實上，有不少房地產開發商瞄準養老領域進行布局，并已取得了初步成果。根據《2021中國養老與康養產業發展報告》披露，在主板上市的公司中，目前涉及養老產業有82家，其中主營業務為房地產的公司32家，占比高達39%。

長期來看，隨著經濟發展和人們生活水平的提高，高凈值老年群體逐漸增多，其改善型養老需求也會擴大養老產業的市場空間。

低生育率將長期影響房地產

老齡化進程明顯加快的同時，當前國內生育率水平已處于較低水平。

根據梳理，2016-2020年間，中國出生人口分別為1786萬人、1723萬人、1523萬人、1465萬人和1200萬人，出生人口已經連續4年下降。

從生育率來看，受育齡婦女數量持續減少和“二孩”效應逐步減弱的影響，當前，中國已進入低生育率時期。普查數據顯示，2020年中國育齡婦女總和生育率僅為1.3。

此外，新冠疫情也增加了生活的不確定性和對住院分娩的擔憂，進一步降低了居民生育的意愿。但低生育水平是經濟社會發展的一個結果，也是發達國家普遍面臨的問題，也將成為我國面臨的現實問題。

對于房地產，考慮到老齡化后的死亡人口會逐步增長，很多家庭房子將會閑置。疊加出生人口的下滑，相對過去維持低位，這個負面影響對房地產也將是長期的。