【門窗幕墻網(wǎng)】房地產(chǎn)歷來都是每年兩會的熱點話題。作為備受關(guān)注的民生領(lǐng)域之一，樓市將在2021年發(fā)生怎樣的變化牽動著人心。

今年的全國兩會上，國務(wù)院總理李克強(qiáng)在政府工作報告中指出，過去一年，我國交出了一份人民滿意、世界矚目、可以載入史冊的答卷。

報告中，大城市住房問題、長租房市場規(guī)范、共有產(chǎn)權(quán)房、新市民及青年人的住房困難等住房問題均被提及。報告提出，保障好群眾住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應(yīng)、安排專項資金、集中建設(shè)等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長租房市場，降低租賃住房稅費負(fù)擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

“房住不炒”仍是總基調(diào)

事實上，“房住不炒”已成為我國房地產(chǎn)市場長期調(diào)控的總基調(diào)。

2016年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出了要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制。如今已邁入提出“房住不炒”定位的第5個年頭，久久為功、積極穩(wěn)妥地促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，勢在必行。

從地方層面來看，“房住不炒”仍是最重要的關(guān)鍵詞。各地政府從調(diào)控端、金融端以及土地端出擊，靈活打出政策組合拳，傳遞了明確的政策信號。今年年初以來，部分熱門城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了不同程度的升溫跡象，各地主管部門迅速跟進(jìn)。

日前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長倪虹在浙江省杭州市、江蘇省無錫市調(diào)研督導(dǎo)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制落實情況時表示，城市政府要充分認(rèn)識房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的重要性，毫不動搖地堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，切實落實城市主體責(zé)任，確保黨中央、國務(wù)院的決策部署落到實處。

自今年1月下旬起，倪虹就趕赴上海、深圳、杭州、無錫等地調(diào)研督導(dǎo)樓市情況。隨即，上海、深圳、杭州等重點城市接連出臺新一輪調(diào)控政策，再次突出“房住不炒”主線。從熱點一、二線城市嚴(yán)禁經(jīng)營貸、消費貸違規(guī)流入樓市，到上海、杭州將法拍房納入限購范圍，全面圍追堵截投機(jī)炒房行為，所有調(diào)控政策均圍繞“房住不炒”落地。

3月3日，杭州市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》，提出對法拍房限購，嚴(yán)查經(jīng)營貸、消費貸等要求。

同日，上海出臺新年首個樓市新政。上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會等三部門發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場管理的通知》（以下簡稱《通知》）。

《通知》明確，實施住房限售，對按照優(yōu)先購房政策購買的新建商品住房，在購房合同網(wǎng)簽備案滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。此外，《通知》提出，強(qiáng)化商品住房交易管理，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理，嚴(yán)格規(guī)范企業(yè)購買商品住房。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認(rèn)為，2020年以來，投資驅(qū)動下經(jīng)營貸等資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場，帶動一線城市及部分熱點二線城市房價過快上漲，房地產(chǎn)金融風(fēng)險加劇。在“房住不炒”“三穩(wěn)”要求下，大城市房地產(chǎn)市場將繼續(xù)因城施策，通過加強(qiáng)金融監(jiān)管等手段抑制房價非理性上漲，保護(hù)剛需購房、抑制投資購房、打擊投機(jī)炒房。

高增長、高周轉(zhuǎn)的時代已然結(jié)束。未來，“房住不炒”總基調(diào)不會變，作為經(jīng)濟(jì)的壓艙石，房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展的“新常態(tài)”。

對于未來房地產(chǎn)市場，北京理工大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長周畢文表示，“房住不炒”應(yīng)該是未來很長時間的一個導(dǎo)向，當(dāng)前房地產(chǎn)已經(jīng)和金融高度融合，監(jiān)管層需要嚴(yán)防房地產(chǎn)泡沫化，防止產(chǎn)生金融震蕩，必須要堅持“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”。

北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池認(rèn)為，未來政策的導(dǎo)向，仍然是堅持“房住不炒”的定位。因地制宜，根據(jù)各地住房市場的供求關(guān)系，制定相應(yīng)的政策。需繼續(xù)堅持“三穩(wěn)”的原則，采取限購、限貸、限價、限售的組合拳，實現(xiàn)多主體供應(yīng)、多渠道保障。通過完善租購并舉的住房制度，實現(xiàn)住房市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

解決好大城市

住房突出問題

除堅持“房子是用來住的、不是用來炒的定位”“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”是往年提法的延續(xù)之外，梳理近五年的政府工作報告可以發(fā)現(xiàn)，今年政府工作報告第一次提出要“解決好大城市住房突出問題”。

“這為提升城市更新質(zhì)量、推進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展指明了方向?！比珖f(xié)委員、北京國際城市發(fā)展研究院院長連玉明說。

事實上，2020年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議在部署2021年重點工作的八大任務(wù)時就提出要“解決好大城市住房突出問題”。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長王蒙徽指出，大城市房價高，租賃市場也存在著供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、市場秩序不規(guī)范、租賃關(guān)系不穩(wěn)定等問題，新市民、青年人特別是從事基本公共服務(wù)人員等群體的住房困難問題比較突出。

“目前中國家庭所擁有的住房套數(shù)并不低，主要是住房結(jié)構(gòu)性不均衡的問題”，周畢文表示，目前大城市主要有四類人群需要解決住房問題，第一種是來大城市工作的流動人口，這部分人從其他地區(qū)到大城市工作，產(chǎn)生了大量的住房需求；第二種是留在大城市工作的高校畢業(yè)生，他們可能擁有戶籍、收入不低但積蓄不夠，租房的成本較高；第三種是大城市的中低收入人群，他們普遍住的是小面積的老房子，住房條件需要改善；第四種是大城市的老齡人口，房子需要進(jìn)行適老化的改造和升級。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟認(rèn)為，解決大城市的住房問題，關(guān)鍵是要解決新就業(yè)的大學(xué)生和新進(jìn)城市人群的居住問題。抓住這兩點，通過租賃市場和共有產(chǎn)權(quán)的市場，能夠緩解原有居民的生活和住房改善。在他看來，特大型城市已形成節(jié)點型城市。如上海的五大新城通過提高容積率和人口的密度、增加土地供給，使得人口有效地分散居住。

對于如何解決好大城市住房突出問題，中國房地產(chǎn)研究會原副會長胡志剛提出三點建議：一是盤活存量，提高土地利用率。對于利用率不高的要進(jìn)行長遠(yuǎn)規(guī)劃，對老房進(jìn)行就地改造。二是發(fā)展增量，在大城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)擴(kuò)展增量，建一些保障性住房。三是控制好房價，住房既有商品屬性，也有公益性，政府要有為，并有計劃地進(jìn)行調(diào)控。

陳晟表示，原有居民居住的房屋基本上已達(dá)到了供需平衡的一種狀態(tài)，可以從城市更新這個路徑去解決大城市住房突出問題。

連玉明也認(rèn)為，實施城市更新行動，是推動城市開發(fā)建設(shè)向城市治理轉(zhuǎn)型的系統(tǒng)工程，是城市功能由粗放外延式轉(zhuǎn)向集約內(nèi)涵式發(fā)展的有效方式，是提升人居環(huán)境和城市品質(zhì)的重中之重。

“城市更新是解決好大城市住房突出問題的路徑之一。”連玉明在“破解基層治理難題提升城市更新質(zhì)量”的提案中如是說。他認(rèn)為，當(dāng)前城市更新還面臨很多難點和堵點，存在很多認(rèn)識上的誤區(qū)。

連玉明建議，提升城市更新質(zhì)量，應(yīng)重點做好以下工作：一是堅持規(guī)劃引領(lǐng)，破解城市功能再造難。二是強(qiáng)化基層協(xié)商，破解群眾利益協(xié)調(diào)難。三是創(chuàng)新多元共治，破解市場主體參與難。四是突出數(shù)據(jù)賦能，破解資源要素整合難。五是推動活化傳承，破解文化遺產(chǎn)保護(hù)難。

北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會秘書長趙慶祥表示，住房租賃將會成為解決大城市住房突出問題的主要方式，主要是因為大城市的房價較高，剛就業(yè)的大學(xué)畢業(yè)生以及中低收入的戶籍人口，要解決住房問題主要是通過住房租賃。

“維護(hù)城市運(yùn)行保障的群體，諸如快遞員、服務(wù)員、環(huán)衛(wèi)工人等，收入不高，但是對于一個城市的健康運(yùn)行意義重大，要考慮通勤、職住平衡等，只能通過住房租賃解決居住問題。”趙慶祥說。

事實上，不少地方已提出了具體量化目標(biāo)。北京提出，2021年要完成不少于300公頃商品房供地，建設(shè)籌集各類政策性住房5萬套。相比于去年，政策性住房供應(yīng)增加了5000套。貴州計劃，今年基本建成城鎮(zhèn)保障性安居工程3.75萬套。

廣東表示，要著力解決大城市住房突出問題，加強(qiáng)保障性租賃住房建設(shè)，大力發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。江蘇明確，著力解決大城市住房問題，有效增加保障性租賃和共有產(chǎn)權(quán)住房。河南提出，落實和支持保障性租賃住房建設(shè)。

此外，上海和甘肅提出將從住房保障體系的完善和優(yōu)化入手，有效增加保障性住房供給。

規(guī)范發(fā)展

長租房市場

近年來，長租公寓市場得到了長足發(fā)展，解決了很多城市青年的住房問題，但其在野蠻生長的同時也產(chǎn)生了一系列問題。今年的政府工作報告明確，要“規(guī)范發(fā)展長租房市場，降低租賃住房稅費負(fù)擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難?！?/p>

中央經(jīng)濟(jì)工作會議也明確提出，整頓租賃市場秩序，規(guī)范市場行為，對租金水平進(jìn)行合理調(diào)控。

在規(guī)范發(fā)展住房租賃市場方面，王蒙徽說，要推動出臺《住房租賃條例》，加快完善長租房政策。整頓規(guī)范租賃市場秩序，加大對“高進(jìn)低出”“長收短付”以及違規(guī)建立資金池等的整治力度，防止“爆雷”風(fēng)險。降低租賃住房稅費負(fù)擔(dān)，對租金水平進(jìn)行合理調(diào)控。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉認(rèn)為，就像公租房等保障性或政策性長租房一樣，市場化長租房也要強(qiáng)調(diào)租賃關(guān)系穩(wěn)定，讓居民通過住房租賃市場也可以獲得穩(wěn)定的、高質(zhì)量的住房服務(wù)。培育和發(fā)展長租房市場，當(dāng)務(wù)之急是加快完善長租房政策，要從租賃住房供給和消費兩方面發(fā)力。

中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出的“土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房”等都屬于能夠有效擴(kuò)大租賃住房供給的政策，其中探索利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房等政策已經(jīng)在試點中取得了成效。

2020年7月，全國首個集體土地長租公寓項目——北京萬科泊寓成壽寺社區(qū)開業(yè)，首批235套房源提前全部租罄。該項目由村集體提供土地的經(jīng)營權(quán)，企業(yè)負(fù)責(zé)建設(shè)成本投入。

上海、沈陽、南京、杭州等10多個城市也開展了集租房試點。“從試點經(jīng)驗可以看出，落細(xì)落實租賃住房供給政策，需要在多領(lǐng)域協(xié)同發(fā)力，從住房發(fā)展規(guī)劃、土地供應(yīng)、規(guī)劃建設(shè)、金融財稅、城市安全等維度提供系統(tǒng)解決方案。”劉洪玉表示。

中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出的“逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利”是促進(jìn)租賃住房消費的政策。

劉洪玉認(rèn)為，租賃住房消費的推動需要各部門聯(lián)動，還需要落實完善住房公積金支付租金政策、住房租金支出稅前抵扣政策等。當(dāng)前住房租賃市場上的許多問題都與市場主體行為不規(guī)范密切相關(guān)。整頓租賃市場秩序、強(qiáng)化租賃市場監(jiān)管，應(yīng)當(dāng)主要通過規(guī)范市場行為來完成。要提高政府監(jiān)管能力，大部分城市還沒有建立起有效的監(jiān)管體系，政府住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺、監(jiān)管隊伍等能力建設(shè)相對滯后。

他建議，要建設(shè)一個基于數(shù)字化技術(shù)的住房租賃交易服務(wù)平臺，將合同備案、信息服務(wù)、交易流程指引與合同示范、租賃信用等信息和數(shù)據(jù)納入平臺，幫助政府實現(xiàn)住房租賃市場監(jiān)測、租賃價格指數(shù)和城市基礎(chǔ)租金表編制等，形成政策效果評價和政策力度動態(tài)調(diào)整機(jī)制。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，未來繼續(xù)在租賃市場方面發(fā)力有三層含義：第一，發(fā)展租賃市場，其目標(biāo)是要解決新市民和青年人的住房需求。這兩類群體是后續(xù)租賃產(chǎn)品開發(fā)和經(jīng)營可以關(guān)注的目標(biāo)群。第二，租賃市場的發(fā)展將更聚焦于長租房市場，后續(xù)或?qū)⑿纬砷L租房的各類配套政策。第三，此次政策明確提及租房稅費降低的內(nèi)容，也為后續(xù)租賃市場業(yè)務(wù)發(fā)展減負(fù)。

近一年以來，面對頻頻出問題的長租公寓市場，眾多城市都發(fā)布了嚴(yán)格的監(jiān)管措施。上海、北京、深圳、武漢、成都等地均出臺了針對長租公寓嚴(yán)格的監(jiān)管措施，涉及押金監(jiān)管、資金池等多方面，嚴(yán)格防范此前頻繁發(fā)生的各類風(fēng)險。

周畢文認(rèn)為，在機(jī)構(gòu)資本之外，開發(fā)商在長租公寓市場應(yīng)該有更多的建樹，房地產(chǎn)進(jìn)入存量時代，開發(fā)企業(yè)需要做長線經(jīng)營，改變只靠蓋樓賣房的運(yùn)營模式，更多參與到房屋建設(shè)和租賃中來。

許小樂表示，規(guī)范發(fā)展長租市場是補(bǔ)齊租賃短板的關(guān)鍵舉措。未來要完善長租房政策，不斷健全租賃行業(yè)的法規(guī)與政策體系，從租賃雙邊、經(jīng)營機(jī)構(gòu)等方面不斷推動行業(yè)監(jiān)管的制度化，逐步形成長期穩(wěn)定的租賃市場，推動租客從“被動租賃”到“主動租賃”轉(zhuǎn)變。

對此，他提出三點建議：一是進(jìn)一步加強(qiáng)租賃機(jī)構(gòu)的經(jīng)營監(jiān)管，加強(qiáng)經(jīng)營風(fēng)險的管控，加強(qiáng)事前、事中和事后監(jiān)管。二是培育與規(guī)范并行，確保租賃企業(yè)財稅支持的同時，規(guī)范其經(jīng)營行為。三是對租金價格進(jìn)行指導(dǎo)與管理，防止租金水平過快上漲，影響居民的可支付能力。未來監(jiān)管政策將逐步在全國推廣，走向制度化、常態(tài)化。

值得關(guān)注的是，“盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難”也為今年政府工作報告第一次提出。

青年人的住房問題得到了更多重視。趙秀池表示，中國仍然處于城市化的中期階段，有大量的新市民加入到城市中來，需要通過平衡供求關(guān)系、完善住房保障制度、做好租賃市場政策和制度建設(shè)，來解決新市民、青年人的住房問題。周畢文建議，保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房等保障性住房可以在市場中起到很好的補(bǔ)充作用。在市場化解決青年人的住房問題外，還可以擴(kuò)大思路，增加產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊職工宿舍、職工公寓等的建設(shè)，減輕青年人的房租壓力。保障房是解決低收入群體住房問題的必由之路，對穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)社會，滿足低收入人群住房需求起著重大作用。各地政府要提供保障房的土地和資金，進(jìn)行集中建設(shè)，避免開發(fā)商代建保障房帶來的諸多弊病。