【門(mén)窗幕墻網(wǎng)】今年以來(lái)，自恒大公告700億元戰(zhàn)投延期，到萬(wàn)科為廣信資產(chǎn)包成功引入7家戰(zhàn)投，“戰(zhàn)投”一詞在房地產(chǎn)行業(yè)高頻出現(xiàn)。對(duì)此，克而瑞地產(chǎn)研究中心發(fā)布報(bào)告認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，房企爭(zhēng)相引入戰(zhàn)投，更加凸顯借力超車(chē)的意圖，對(duì)行業(yè)發(fā)展的影響不容忽視。

三大需求驅(qū)動(dòng)房企紛紛引入戰(zhàn)投

近日，萬(wàn)科發(fā)布公告，擬轉(zhuǎn)讓下屬公司廣州市萬(wàn)溪企業(yè)管理有限公司50%股權(quán)給“中信信托·廣州萬(wàn)溪股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”，為廣信資產(chǎn)包引入以信達(dá)為首的7家戰(zhàn)略投資者。這讓房地產(chǎn)企業(yè)引入“戰(zhàn)投”又成為關(guān)注熱點(diǎn)。

其實(shí)，今年以來(lái)，引入戰(zhàn)投的房企已不在少數(shù)，除了萬(wàn)科，還包括招商蛇口、綠城、協(xié)信等。此外，5月泰禾也已經(jīng)發(fā)布籌劃引入戰(zhàn)投公告，新華聯(lián)則聯(lián)合中國(guó)國(guó)際金融股份有限公司推進(jìn)戰(zhàn)投的引入。

克而瑞地產(chǎn)研究中心表示，在行業(yè)環(huán)境生變的背景下，疊加疫情影響，今年房企生存壓力倍增。據(jù)統(tǒng)計(jì)，年內(nèi)破產(chǎn)房企已達(dá)230家。發(fā)展受阻之下，房企紛紛借力戰(zhàn)投，試圖扭轉(zhuǎn)局面，主要基于以下三個(gè)層面的需求。

一是通過(guò)股權(quán)、債權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行融資，滿(mǎn)足資金需求。增強(qiáng)流動(dòng)性和緩解償債壓力是房企爭(zhēng)相引入戰(zhàn)投的主要驅(qū)動(dòng)因素。從已成功引入戰(zhàn)投或計(jì)劃引入戰(zhàn)投的房企來(lái)看，高負(fù)債型房企占了相當(dāng)?shù)谋壤Ｍㄟ^(guò)股權(quán)、債權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式引入戰(zhàn)投，可以進(jìn)行有效的融資，回籠資金，同時(shí)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較低，有利于持續(xù)經(jīng)營(yíng)。

二是通過(guò)與戰(zhàn)投合作加速項(xiàng)目轉(zhuǎn)化效率，進(jìn)行業(yè)務(wù)升級(jí)。報(bào)告認(rèn)為，除了對(duì)于融資需求，盤(pán)活資產(chǎn)、提升自身的業(yè)務(wù)水平是房企引入戰(zhàn)投的另一戰(zhàn)略目標(biāo)。特別是對(duì)于大型復(fù)雜項(xiàng)目，更加考驗(yàn)房企的操盤(pán)能力、業(yè)務(wù)水平，借助戰(zhàn)投是提升自身業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力較為高效的一種方式。

三是房企聯(lián)合有助于尋求深度合作，突破增長(zhǎng)瓶頸。規(guī)模增長(zhǎng)對(duì)于房企發(fā)展的重要性不言而喻。當(dāng)前，為追求規(guī)模擴(kuò)張，尋求合作開(kāi)發(fā)已經(jīng)成為行業(yè)常態(tài)。房企通過(guò)引入戰(zhàn)投，有利于增加合作開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)，搶占更多的市場(chǎng)份額。例如，綠城今年4月引入新湖中寶作為戰(zhàn)略投資者，同作為浙系房企，投資布局有所契合，有助于發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，開(kāi)展更多的合作。

局勢(shì)分化資源加速向優(yōu)勢(shì)房企靠攏

不過(guò)，當(dāng)前房企戰(zhàn)投引入局勢(shì)已呈現(xiàn)一定分化現(xiàn)象，部分房企處于較長(zhǎng)的等待期。

今年1月，中國(guó)恒大發(fā)布公告，延期700億元戰(zhàn)投，協(xié)商成功的背后顯然是戰(zhàn)投對(duì)于恒大發(fā)展的看好，這也反映出戰(zhàn)投對(duì)于價(jià)值投資評(píng)估的看重。今年，盡管萬(wàn)科、招商蛇口、綠城中國(guó)等已成功引入戰(zhàn)投，但還有部分房企仍處于等待期，例如泰禾。泰禾于5月14日發(fā)布擬引入戰(zhàn)投公告，引起業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注，但至今已兩個(gè)月，并無(wú)動(dòng)靜。2019年，泰禾在經(jīng)營(yíng)困境下，多次出讓項(xiàng)目。泰禾此次引入戰(zhàn)投要求主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)中包含房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并且可能會(huì)出讓控制權(quán)。這也就說(shuō)明，泰禾不僅為了資金融通，經(jīng)營(yíng)管理也會(huì)大變動(dòng)，這給戰(zhàn)投引入帶來(lái)了更多的不確定性，從而影響了戰(zhàn)投的入局。

對(duì)此，克而瑞地產(chǎn)研究中心認(rèn)為，當(dāng)前，能否成功引入戰(zhàn)投與自身發(fā)展?fàn)顩r息息相關(guān)。在投資回報(bào)訴求下，戰(zhàn)投將更傾向于風(fēng)險(xiǎn)小、經(jīng)營(yíng)管理優(yōu)良的規(guī)模優(yōu)勢(shì)房企。而高杠桿、經(jīng)營(yíng)管理欠佳的房企，引入優(yōu)質(zhì)型的戰(zhàn)投則更難。在此局面下，將推動(dòng)市場(chǎng)資源加速向優(yōu)勢(shì)房企靠攏，行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升。

“引入戰(zhàn)投已經(jīng)成為房企尋找突破口、打開(kāi)發(fā)展新局面的重要途徑。房企借力戰(zhàn)投，不僅可以緩解資金壓力、改善融資環(huán)境，同時(shí)對(duì)于業(yè)務(wù)發(fā)展也能起到積極作用。對(duì)于中國(guó)平安、安邦人壽等保險(xiǎn)公司紛紛入股房企，且持股比例可觀，也反映出房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)實(shí)力雄厚、高盈利且增長(zhǎng)預(yù)期穩(wěn)定等優(yōu)勢(shì)，具備長(zhǎng)期投資價(jià)值。但是引入合適、優(yōu)質(zhì)的戰(zhàn)投并不是一件簡(jiǎn)單的事。特別是經(jīng)營(yíng)存在問(wèn)題的房企，在戰(zhàn)投引入中并不占優(yōu)勢(shì)，規(guī)模優(yōu)勢(shì)房企將成為更多戰(zhàn)投的選擇。這也將推動(dòng)市場(chǎng)資源加速向優(yōu)勢(shì)房企靠攏，頭部效應(yīng)也會(huì)愈加突出?！笨硕鸬禺a(chǎn)研究中心分析師如是表示。