【門窗幕墻網】往年此時，北京各售樓處應該正在緊鑼密鼓地沖擊銷售業績。但在今年的疫情“陰影”之下，樓市平添了更多不確定性。疫情之下，北京樓市的“小陽春”出現急速降溫。
6月11日，北京新增一例新冠肺炎確診病例，打破了56天本地無新增狀態。隨著確診人數增加，6月16日起，北京市突發公共衛生事件應急響應級別由三級調至二級。
往年此時，北京各售樓處應該正在緊鑼密鼓地沖擊銷售業績。但在今年的疫情“陰影”之下，樓市平添了更多不確定性。疫情之下，北京樓市的“小陽春”出現急速降溫。
二手房、租賃市場降溫
受近日疫情新動態影響，北京看房人數急劇下降，包括二手房、租賃等市場成交量迅速放緩。疊加近期市場預期的降息因素并未出現，以二手房為成交主力的北京樓市開始出現迅速降溫跡象。貝殼研究院統計數據顯示，6月第3周（6月15日~21日），市場成交恢復后，自然回落疊加北京市疫情，重點城市的二手房市場周度成交量出現一個較大幅度的回調。從鏈家重點18城市數據來看，實際的鏈家交易量環比減少21%，其中15個城市成交量環比減少。相較去年6月周度水平增加10%，成交量仍舊維持在相對較高的水平。
城市圈間的南北成交量分化愈發明顯。北京周度成交量環比降幅最大，達到41.2%；上海環比減少26.1%；廣州環比微降0.7%；深圳環比增加17%。
圖：重點18城二手住宅市場成交量走勢
數據來源：鏈家
新增供需數據出現同步減少，帶看客戶量連續5周減少，市場供需矛盾趨向緩和。新增供給端，6月第3周鏈家18個重點城市新增房源量環比減少12%，18個城市中有17個城市新增房源量環比減少。需求端，18城帶看客戶量連續5周減少，環比減少15.8%，18個城市帶看客戶量同步出現環比減少。從整體供需來看，18城在售庫存房源同比去年6月周均水平增加1.8%，市場供需矛盾趨向緩和。
從業主端預期來看，6月第3周18城業主調價中漲價占比環比微降0.7個百分點，業主預期目前仍保持穩定。分城市看，18個城市中有12個城市漲價占比下降，北京、上海業主漲價占比下降，廣州、深圳業主漲價占比增加。
合碩機構首席分析師郭毅表示，出于對自身安全性的考慮，當下看房人群出現大幅度減少，二手房市場相比新房市場所受影響更大，“在二手房交易過程中，購房者只能通過實地看房，對房屋實際結構、裝修狀況、公共區域配置等情況有更直觀的了解，但疫情防控期間，買賣雙方的顧慮造成看房環節的缺失，進一步造成二手房成交的急劇衰減。”
租賃市場方面，全國重點18城6月第3周租賃市場成交量又出現小幅下降。根據貝殼研究院數據，6月第3周租賃市場成交量相比6月第2周環比下降5.0%。分城市來看，北京市由于疫情的影響，全市應急響應級別上調，社區又開始控制人口流動，導致租賃市場受到明顯影響。6月第3周成交量相比6月第2周下降了31.0%。除北京外，上海和廊坊租賃交易量也下降超過10%，其余城市租賃成交相對穩定。
圖：貝殼平臺全國重點18城6月第3周成交量情況
數據來源：貝殼研究院
租金水平繼續呈現下降趨勢。貝殼研究院數據顯示，貝殼平臺全國重點18城6月第3周平均租金水平為40.0元/平方米，環比上周下降6.0%，同比去年下降14.1%。分城市來看，合肥、濟南、上海、武漢、廣州、成都、長沙、南京8個城市租金小幅上升，其余城市上漲幅度均在2%以內。其余10城租金均繼續下降，受到疫情防控影響的北京市租金水平相比上周下降1.4%。北京租賃市場成交量短期內迅速下降，短期價格上穩中有降。中長期來看，疫情對北京租賃市場的影響未消除，租金上漲動力不足，可能會繼續保持穩中有降的態勢。
圖：貝殼平臺重點18城6月第3周平均租金環比和同比走勢
數據來源：貝殼研究院
整體來看，貝殼研究院認為，上半年，全國重點18城平均租金水平底部企穩。除2月，租金出現明顯波動之外，月度平均租金水平底部企穩。
圖：貝殼平臺重點18城2020年周度平均租金水平趨勢
數據來源：貝殼研究院
新房市場量漲價跌
多個售樓處關閉
當前北京各小區恢復封閉式管理，這為二手房帶看增添了難度。與二手房表現相比，新房市場表現從數據來看還算不錯。
貝殼研究院數據顯示，6月第3周北京新房商品住宅市場成交量漲價跌，成交面積16.4萬平方米，環比上漲32.7%，成交均價環比下降7.8%，至42688元/平方米。分區域來看，懷柔區與大興區對整體市場成交起到較明顯的拉升作用。
貝殼研究院高級分析師潘浩認為，這主要有兩方面原因：一是與懷柔區共有產權房項目集中備案有關，6月第3周該項目備案3.13萬平方米，占6月第3周總成交面積的20%；二是與前期集中認購項目的陸續備案有關。
6月第3周，北京市新發布住宅項目預售證4個，新增供應面積25.28萬平方米，約為前一周的6倍，其中3個項目位于大興區，供應面積占總供應面積的97%。貝殼研究院認為，隨著前期認購的項目備案完成，短期內出清周期將小幅回落并保持穩定。
數據來源：天朗網，貝殼研究院整理
分區域看，6月第3周懷柔區與大興區對整體市場成交起到較明顯的拉升作用。具體來看，6月第3周懷柔區受一個共有產權房項目的集中備案影響，共成交3.28萬平方米，約為前一周的2倍；其次表現較好的為大興區，23周以來大興區集中供應的大量產品持續簽約，帶來大興區成交量數據的上行，6月第3周成交2.4萬平方米，環比上漲32%。受簽約周期的影響，數據將滯后市場表現1~2周，疫情對于市場的影響仍有待觀察。
分面積段來看，市場主力面積段為90平方米以下、220平方米以上及90~120平方米。從成交占比來看，由于23周以來多個90/70項目入市并集中備案，市場90平方米以下產品成交量占比快速提升，6月第3周上升至49.8%；同時，雖然220平方米以上產品成交面積保持穩定，但受90平方米以下產品占比提升的擠壓，其占比進一步下降至14.6%；90~120平方米面積段產品成交占比為14.4%，環比保持穩定。
數據來源：天朗網，貝殼研究院整理
6月以來，北京市場上充足的新房供應，也推高了新房成交量。中原地產首席分析師張大偉表示，6月上半月北京市場供應出現井噴，其中6月4日北京房地產交易管理網一次掛出了11個預售證，合計供應量達89.7萬平方米，約包含7000套住宅。
但亦有觀點認為，網簽數據存在滯后，并不能完全反映當下真實成交情況。在供應量井噴帶來的整體成交量上漲之下，實際上疫情已經對新房銷售造成影響。多位業內人士表示，當下為防止人員聚集，北京相關部門對售樓處采取了關閉、限流等措施，這也導致看房人群減少，進而影響售房。
6月15日，北京市住房和城鄉建設委員會下發通知，要求加強北京房屋租賃中介機構疫情防控，位于疫情中、高風險區域的門店應暫停各類聚集活動。6月16日，北京市突發公共衛生事件應急響應級別調整至二級，不停工停產，但鼓勵居家辦公、遠程辦公。
據了解，按照疫情防控要求，豐臺區的部分在售新房項目，如諾德逸府、臻御府等，已關閉售樓處，轉為線上銷售。
在豐臺區、大興區、房山區等區域，另有一些未關閉售樓處的項目，已對置業顧問全員進行了核酸檢測。但大興區某項目營銷負責人坦言，雖然未關閉售樓處，但近幾天來看房的人數明顯減少。
與此同時，按照官方信息，北京市多個即將選房的共有產權房項目也宣布推遲選房計劃，包括梧桐灣嘉苑、康潤家園、燕保·銀地家園、鴻業興園、南庭新苑、郭莊子家園等，再次啟動時間將根據疫情發展態勢另行通知。
這一情況將對北京新房交易產生短期影響。業內人士認為，豐臺區、大興區、房山區3區的新房交易將出現下滑，會影響到北京新房的短期交易規模。“這3個區是近期北京新房供應量比較大的區域，短期內至少會影響全市20%~30%的新房交易。”
同時，目前北京含有5個高風險地區，分別位于豐臺區、海淀區、大興區3個區。從統計數據上來看，當下疫情帶來的影響已經有所顯現，除了大興區新房成交量出現大幅環比上升外，6月第3周海淀區成交套數為45套，環比增加3套，但較6月首周減少22套；豐臺區6月第3周成交套數為88套，環比減少13.73%。
短期內市場將自然回落
未來或逐步復蘇
此輪市場降溫之前，北京樓市正經歷近幾年來最火爆的時段。從3月末開始，北京樓市逐漸升溫，并在5月出現交易高點。
6月15日，國家統計局公布的數據顯示，5月，二手房方面，70個大中城市中，價格環比上漲的城市數量達41個，比4月增加了4個，其中，北京以1.8%的環比漲幅領漲。
根據北京市住房和城鄉建設委員會的數據，2020年5月，北京二手房網簽規模為1.6萬套，環比增長39%，同比增長75%。其中，5月29日當天，北京二手房單日交易規模破千套，為2019年3月之后的首次。
北京二手房市場的異動，與學區房新政相關。4月最后一天，北京市西城區教育委員會發布關于西城區2020年義務教育階段入學工作的實施意見，西城區將會實行多校劃片的入學政策，由此引發“學區房熱”，且傳導至整個北京二手房市場。
貝殼研究院數據顯示，截至5月31日，5月北京全市二手房網簽量約1.61萬套，成交量環比增加22.5%，同比增長17.2%，實際成交量高于網簽數量，創下自2017年“3·17”調控后的最高水平，同時也拉高了成交均價。
但進入6月，占據市場八成左右的二手房交易開始出現下滑。多家機構表示，6月以來，北京二手房的帶看量和成交量要明顯低于5月。這主要由兩個原因造成：學區房交易量下滑、部分房源漲價。
多數業內人士認為，近期的疫情正在短期內加速市場降溫。其中，6月北京樓市成交量可能有30%~40%的降幅。長期來看，雖然疫情防控正在趨于常態化，但若疫情能迅速得到控制，市場受到的影響不會很大。
此次疫情對北京二手房樓市產生了沖擊，并導致成交量下滑。那么對未來市場影響會有多深，影響時間會持續多久？
貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，雖然近日北京確診病例開始下降，但疫情防控仍需謹慎，6月二手房成交預計環比出現小幅下滑。長期看，當前北京市場以改善性居住需求為主，被疫情抑制的需求將隨疫情的消退而逐漸在后幾個月釋放出來。此次疫情對買賣雙方預期影響有限，全年均價不會發生大幅變動。
除了疫情影響以外，市場希冀的降息等因素近期并未出現，利好落空，也對市場心理產生了一定的影響。
許小樂認為，為應對經濟增長壓力，支持實體經濟，我國定調穩健的貨幣政策更加靈活適度，堅決不搞“大水漫灌”。“房住不炒”基調下，資金向房地產領域的流動仍受到嚴格監管。以重點一二線城市二手房為例，疫情后購房需求修復進入平臺期，未來短期內市場將自然回落。
58安居客房產研究院分院院長張波表示，從疫情對北京樓市的影響來看，大致可分為兩個階段：第一階段是2月到5月。雖然前期受疫情防控影響，導致北京房地產市場第一季度的銷售量明顯下滑，但北京樓市的復蘇已在5月迎來明顯放量成交。第二階段則為6月以來。由于近期北京疫情出現新動態，這勢必會造成二手房線下看房受阻。但要注意的是，相較于第一階段來說，第二階段人群心態的穩定性已有明顯增強，故只要疫情得到快速且有效控制，預計北京樓市在第3季度成交量將會逐步復蘇。
亦有業內人士也表示，項目的蓄客情況不錯，疫情只會使需求延后釋放。唯一擔心的是疫情持續的時長以及下半年是否會出現反復。目前來看，若疫情能快速得到控制，項目的銷售節奏就不會受到很大影響。
“一般情況下，各類房企為更好完成上半年銷售業績目標，多數會借助諸如‘五一’小長假、端午小長假等加大促銷力度，進而使得銷售節奏在6月得以加快。但整體上看，除了北京受此次疫情影響或較大外，對于全國其他城市來說，實際上樓市交易是明顯好于預期的。”上海易居研究院智庫研究中心總監嚴躍進預計，從營銷策略看，房企包括降價促銷、積極導入購房需求、加快簽約等動作依然會在近期出現，而這對于其所在城市的去庫存將會起到積極作用。
短期業績壓力將為
房企全年布局帶來變數
6月，北京疫情出現新情況以來，市場上看房量再度減少，對上市房企來說，半年業績目標壓頂，搶收的6月迎來重壓。據了解，當前多家房企的北京區域公司難以達成上半年銷售目標。
短期業績壓力，將為企業全年布局帶來變數。郭毅表示，在這種情況下，房企或將調節全年業績目標完成的時間節點。同時，由于北京疫情反復對銷售造成沖擊，將倒逼開發商在投資拿地上作出相應決策調整，未來北京土地市場可能會出現轉冷的趨勢。
今年以來，疫情對線下銷售造成的沖擊，使線上營銷成為房企長期研究的課題。2020年以來，房企在線上營銷的投入明顯加大。今年“6·18”期間，房企的“隊友”有所擴容，除了傳統的電商平臺，還增加了抖音等短視頻平臺。同時，房企推出了總裁賣房、明星直播、全民營銷、發放購房補貼、特價房限時秒殺等諸多活動，線上營銷的玩法趨于多樣化。
房天下發布的數據顯示，今年有80%的房企選擇參與到房天下“6·18”活動，且其中有80%以上的樓盤采取了直播的方式在線宣傳獲客，去年這一數字僅為10%左右。同時，現在，豐臺區的部分項目在關閉售樓處后，也選擇轉為線上銷售。
在中國企業資本聯盟副理事長柏文喜看來，2020年年初以來，企業現金流壓力普遍加大。而在嚴格的疫情防控措施之下，現場銷售受阻，房企被迫另辟蹊徑，導致線上營銷爆發式發展。但目前房企自身普遍缺乏線上營銷的經驗，而與第三方合作時，合作方的引流能力、客群定位、營銷方式與房企形象、產品線、營銷方案等仍存在一個匹配度的問題。未來，行業或將出現專業的線上營銷平臺，為企業提供更精準的服務。
另外，疫情使人們的生活方式發生改變，居家時間被迫延長。在郭毅看來，疫情影響下，未來購房者對居住空間功能劃分、軟硬件配置上，會存在不同的要求。“大家出于居家辦公、學習場景需求的增加，對于多功能空間的需求會有所上升。同時，對于兩個衛生間的需要也會成為家庭再置業的剛需。目前室內的中央空調和新風系統是貫通整個樓的。疫情之后，分戶式新風、分戶式中央空調將成為大家更關注的硬件配置。同時，未來大家對社區內部的公共園林的需求也將有所上升。”
需求的催生，未來也將導致房企的產品設計思路發生變化。現在，重大公共衛生事件為行業帶來的長期影響正在被凸顯。在處理當下問題的同時，更能著眼于未來的企業，才能在行業陣痛之后迎來蛻變。
