【門窗幕墻網】2020年已經過去了一半，新冠病毒疫情暴發是今年沖擊房地產市場最大的事件。盡管新冠病毒疫情在中國開始消退，它對中國經濟的負面影響與沖擊也在減弱，從而讓中國樓市出現5月份快速反彈與復蘇。特別是過度寬松的貨幣政策及地方政府的托市，更是讓一些城市的房地產市場又炒風大起。

最近幾個月，不少城市的日光盤、萬人搖號、搶購學區房、搶豪宅等風大起，從而使得全國絕大多數城市的住房價格又開始攀升。日前，深圳一個樓盤推售394套房源，共有近9000人參與登記。同期，深圳另一個項目也曝出超過千人搶5套住房。6月初，杭州一個項目推出959套房源，吸引近6萬人報名搖號。西部城市成都今年前4個月已出現了6個萬人搖號的樓盤。

在這種情況下，5月份，國內不少城市無論是新房價格還是二手房價格，無論是住房銷售面積還是銷售價格又回到上升態勢上。國家統計局的數據顯示，5月份70個大中城市中，57個城市新房價格環比上漲，這一數字創下了近10個月的新高。而房價的上漲也正是住房投資者進入市場最大動力。

也就是說，這一波新冠病毒疫情后國內房地產迅速復蘇及不少城市房價上漲，基本上投機炒作者所推動，并非是住房消費報復性購買。因為，在市場流動性泛濫、投資炒作者預期歷史的經驗又會重演及房價上漲的情況下，這些投資炒作者借助銀行的金融杠桿涌入房地產市場也是自然。

但此市場不是彼市場，整個國內城市居民手中住房持有量過高，將會全面摁住上漲的房價。根據央行統計調查，目前城市居民的住房擁有率96%。也就是說，只要是中國城市居民，幾乎很少沒有住房。這個住房擁有率是全世界最高的。只不過，不同城市的居民所持有住房的價值有高低而已。所以目前建造的住房及住房投機炒作者手中的住房，只是希望農民市民化，讓進城的農民來購買。但就目前全國的平均房價及農民的收入水平來看，這兩者的供求關系是對應不上的。目前全國的平均房價為每平方米一萬元以上，而有6億人口其月收入1000元左右。這些低收入者基本上是農民。農民年收入也只是在1萬元多一點，這些收入水平如何有支付能力到城市購買住房。

還有，根據黃奇帆的計算，目前中國城市居民住房持有面積已經達到每人50平方米。這是一個頂格的概念。也就是說，如果中國城市居民人均有住房面積達到每人50平方米，中國8億城市居民持有的住房存量就能達到400億平方米。這些住房足以保證居民的基本居住需求。如果建造更多的住房，中國的住房肯定會進入嚴重過剩狀態。2019年中國住房銷售面積達17億平方米，其增量是存量的4%以上。以這樣的增長速度，中國房地產市場是不可持續的。

所以，最近幾個月國內一些城市房地產市場的瘋狂，只能是暫時的回光返照，它是不可持續的。特別是新冠病毒疫情對中國經濟的負面沖擊，肯定會影響中國居民的即期收入和對未來的收入預期均下降，再加上中國居民債務水平已經處于歷史高位，這將嚴重影響住房消費者支付能力及對住房的需求。

在這種情況下，6月份的住房銷售又開始下降。房地產經紀中介數據顯示，18個重點城市新增住房房源環比減少12%，18個城市帶客戶看房量也持續減少15.8%。而2020年5月份，除少數城市外，一線二線城市住房租金均出現下降。武漢、南通、深圳租金下跌速度居前。而住房租賃市場的租金持續下降也將影響下半年住房的銷售。同時，前5個月，全國土地市場也開始降溫，這意味著房地產開發商正在逐漸退出這個市場。這些現象都意味下半年國內房地產可能會降溫。