【門窗幕墻網(wǎng)】融資開閘的紅利期是很短暫的，稍縱即逝，下一次開閘不知要等到猴年馬月。所以，各家銀行、信托的一致選擇，就是“趕快吃并吃盡”。

近期，一個(gè)有趣的現(xiàn)象，高層對(duì)經(jīng)濟(jì)下滑氣定神閑，而一向反對(duì)“GDP崇拜”、“以增長(zhǎng)論英雄”的學(xué)者，卻屢屢呼吁貨幣和樓市政策要寬松。比如，2014年提出“新5%比舊8%好”的那位大咖，近期不斷呼吁“降準(zhǔn)降息”。地產(chǎn)領(lǐng)域，央行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司原司長(zhǎng)盛松成撰文指出，目前房地產(chǎn)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)中仍有著重要地位，在經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力、地產(chǎn)拐點(diǎn)逐步形成的背景下，樓市調(diào)控不應(yīng)再大幅收緊。

另一名經(jīng)濟(jì)學(xué)家，中歐國(guó)際工商學(xué)院的劉勝軍，近期也撰文指出，“房地產(chǎn)調(diào)控須謹(jǐn)防一刀切、過猶不及”。

回顧房地產(chǎn)的政策，翻翻當(dāng)時(shí)的文件，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，凡是調(diào)控政策松動(dòng)的，哪一次不是強(qiáng)調(diào)，要促進(jìn)平穩(wěn)發(fā)展、控制房?jī)r(jià)上漲、打擊投資炒作？前幾年，“去庫存”也好、棚改也好，相關(guān)政策文件，哪一個(gè)不是強(qiáng)調(diào)，要與城鎮(zhèn)化結(jié)合起來，公共配套要跟上，絕不能助推房?jī)r(jià)上漲？但結(jié)果呢？大家都知道，每一次松綁都意味著房?jī)r(jià)要上漲、賺錢的機(jī)會(huì)來了。這兩年，國(guó)家強(qiáng)調(diào)的“一城一策”，落實(shí)到地方的時(shí)候，是不是很多都異化為托底或刺激樓市呢？

根本上，房?jī)r(jià)上漲乃多方共同利益之所在，符合地方政府、開發(fā)商、地產(chǎn)上下游、金融機(jī)構(gòu)、媒體(有廣告代理)、少數(shù)富裕人群(資產(chǎn)主要在房子上)的利益。甚至，一些虧損的國(guó)企，也等著地產(chǎn)回暖了救濟(jì)他們。樓下的小賣店老板說，旁邊幾家房產(chǎn)中介開不了單，她的生意也不好。抑制炒房、抑制房?jī)r(jià)上漲，存在利益上的巨大抵觸，造成調(diào)控執(zhí)行力不足。這就是為何對(duì)控制房?jī)r(jià)上漲的政策，老百姓信心不足，而調(diào)控松綁時(shí)，排著隊(duì)涌入樓市。

盛松成和劉勝軍，兩位都強(qiáng)調(diào)要給房企融資適度松綁。道理沒毛病，開發(fā)商沒錢，供應(yīng)就受影響，未來房?jī)r(jià)會(huì)漲；開發(fā)商沒錢，就會(huì)借高利貸，資金鏈斷了，行業(yè)不穩(wěn)定。但想沒想過，松綁了會(huì)是什么結(jié)局？上半年，華東(蘇州、寧波等)、珠三角(東莞、深圳等)地王頻現(xiàn)，原因就是嚴(yán)控的資金面，在今年一季度松了一個(gè)口子。這一松不要緊，一季度地產(chǎn)類信托募資增長(zhǎng)25.71%，3月房企信托融資暴增382%。有了資金，開發(fā)商拿地任性得很。

某大銀行一位朋友說，融資開閘的紅利期是很短暫的，稍縱即逝，下一次開閘不知要等到猴年馬月。所以，各家銀行、信托的一致選擇，就是“趕快吃并吃盡”。現(xiàn)在，表面看政策是緊了，但融資環(huán)境還不算太差，1-10月份開發(fā)商資金來源仍保持7%的增長(zhǎng)。銀行朋友說，現(xiàn)在“資產(chǎn)荒”很嚴(yán)重，只要是符合“432”(四證齊全、30%資本金和二級(jí)資質(zhì))的房地產(chǎn)項(xiàng)目，開發(fā)貸也好、信托也好，敞開供應(yīng)。問題是，開發(fā)商空手套白狼的項(xiàng)目太多了。

說明什么？全社會(huì)資源配置中，地產(chǎn)有魔鬼般的虹吸效應(yīng)，“一業(yè)興、百業(yè)枯”。放開地產(chǎn)融資，全社會(huì)的成本就會(huì)被高高頂在天花板上，除了地產(chǎn)，大多數(shù)行業(yè)是虧損的。試想，哪個(gè)行業(yè)能承擔(dān)10%左右的融資利率？最后，再談?wù)劰?yīng)。經(jīng)過這10多年的狂飆突進(jìn)，任何一個(gè)城市都不缺房子，中信證券用2020年全國(guó)第七次人口普查即將采用的“以房查房”方法，測(cè)算出全國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積44.9平米，高于大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家，比國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)高15%。

如果房?jī)r(jià)上漲，供應(yīng)永遠(yuǎn)不夠；房?jī)r(jià)一旦不漲了，或漲得少了，供應(yīng)不足就是個(gè)偽命題。而且，供應(yīng)也開始放量了，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，竣工增速轉(zhuǎn)正了，意味著2015-2018年開工高增長(zhǎng)，正轉(zhuǎn)化為竣工交付，未來不缺房子。深圳“豪宅稅”調(diào)整前，很多二手房在降價(jià)，調(diào)整之后，“減稅30萬、漲價(jià)80萬”的現(xiàn)象屢屢上演。本意是減稅減負(fù)，實(shí)際呢？所以，經(jīng)濟(jì)需要樓市，但更需要控制樓市，“一刀切”不好，但放松必然會(huì)走歪，這個(gè)心魔要控制。