中國經濟并非江河日下

中國房地產業的領航者是我們全國的老百姓，是我們自己創造了歷史的奇跡。世界經濟和中國經濟沒那么差，沒到風雨飄搖，江河日下的地步。

我們將要面對的形勢也并非一些人所說的江河日下，但的確遇到了非常重大的挑戰。比如說通貨膨脹。通貨膨脹不難面對，美國人欠錢還不起了，就有量化寬松的辦法來增發貨幣，這樣一來， 由全世界美元持有者為美國政府還貸承擔了代價，再加上北非、西亞局勢緊張， 造成大宗商品價格的上漲，導致中國通貨膨脹。這是我們以前沒有遇到的難題， 解決這個難題最簡單的辦法就是人民幣升值。

人民幣升值為什么就能應對通脹呢？如果美元貶值導致石油價格成為80 美元/ 桶，我們只要把人民幣升值就可以對沖，但是我們無法承受人民幣過快的增值所帶來的沖擊，如果升值過快，廈門、三角、長三角的中小企業就會面臨難以應對的壓力，更會導致兩三千萬農民工返鄉。在無法用有效的人民幣升值辦法來解決通脹問題時，收緊貨幣供給就成為必然的選擇。但盡管這樣，應對通脹還是會帶來副作用 傷害消費。

升息是一個抑制消費的政策。今年上半年，銀行盡可能多地采用了提高準備金率的辦法，而不是動用升息。升息和提高準備金率都是收緊供給，但是提高準備金率相對于升息來說，對消費的傷害要小，但也會帶來一個后果，就是傷害中小企業。

千萬不要以為中國沒有辦法解開這團亂麻，中國和美國、歐洲發展經濟體最大的區別就在于我們完全不缺乏內升的經濟增長體，而奧巴馬卻找不到推動經濟增長的動力。中國城鎮化、城市化以及老百姓消費結構升級，是兩駕馬車、兩個引擎，這二者都與家居行業密切相關。

城鎮化和消費結構升級，這樣的歷史過程至少要帶動中國經濟持續強勁增長二三十年，因為這不是政策刺激起來的需求和動力，而是人們生活發展的必然要求。世界經濟不斷地給我們提出了新的挑戰，使我們不得不在經濟增長動力充分的情況下適度減速，這成為今天面對通脹升息以及經濟增長速度受到一定抑制的原因。

說中國經濟沒有到江河日下的地步， 可以從兩個例子來說明。

2009 年下半年至2010 年，幾乎聽不到發達國家的企業活不下去的消息， 聽到的是政府活不下去消息。如果美國政府不批準他的企業擴大規模，作為企業和社會的微觀經濟細胞，發達的國家已經出現了明顯復蘇的狀態。我們千萬不要以為它的經濟已經到了病入膏肓的地步。

喬布斯留下的蘋果公司，已經成為全球消費熱點，但并不是給美國政府帶來多大的福音。他的研究團隊大概幾百人就夠了，對美國政府改善就業或改善政府的債務負擔沒有貢獻。發達國家現在遇到的問題是在沒有金融危機的時候， 政府就已經是一個入不敷出、資不抵債的狀態，這才是當前世界經濟面對的主要問題。

美國不算兩房，每個美國人欠我兩萬元錢，他們還不上，這是他們當前的債務危機。所以大家注意到，前不久，胡錦濤主席到歐洲參加第二屆峰會時，法國總統趕緊就找胡錦濤主席，要求說，你看現在世界危機，你得幫我們。人家說，咱們借錢了以后， 第一個政府不能裁員，社會福利不能降低， 借的錢政府自己想辦法去還。所以，現在歐債危機能不能真得到緩解，不是取決于希臘老百姓，而是取決于歐盟能不能跟中國借到錢，中國買不買歐債。當然，我們不能只指望我們能夠救世界，我們能夠讓中國老百姓住上最大的房子，用上最好的家具，這個就是對世界最好的貢獻。

改善性需求讓房地產業持續增長

中國的房子還遠沒有蓋夠。一個重要的邏輯就是 股市今天成交量低迷。明天的成交量和今天的成交量有關系嗎？什么關系都沒有。但是，房子不一樣，今天不買明天必買，明天不買后天必買，如同廈門有100 個小伙子一定要娶100 個姑娘一樣。從五到八年的周期來看，中國的房地產市場一共要賣多少房子，中國的城鎮一定要賣多少房子， 這是個常數，不會因為今年銷量的下降而使總銷量下降。

房子的需求與其他消費品不一樣， 第一，每個人吃飯需要重復吃，但沒有誰會每天重復買房子。第二，吃飯的前后周期不超過一天，你可以今天餓著，但明天必須吃，明天不吃就得餓死。衣服的需求可以前置，春天沒買合適的，秋天再買也沒有問題，但不會太長。沒聽說過哪個年輕姑娘22 歲到23 歲非買房子，買房子有3 到5 年的周期是正常的。

今天樓市的成交量低，這個需求可能會推到后三年，改變的只是時間分布， 卻不會減少任何一個需求。

中國的房子還遠沒有蓋夠。別以為房地產市場從此就沒有人買房子，斷無此事。首先我們最迫切的任務是要在三到五年的周期內，建一大批保障性住房， 要讓所有的人都有房子住。美國人說你們中國人要有人權，人人都有追求幸福的權利。后來我們才知道，人人都有追求幸福的權利固然重要，有人追求上幸福，沒追求上幸福的人該怎么辦？于是， 人們又補充了一個非常重要的人權觀， 人人要有享受保障的權利。

解決了大多數人有房子住的問題， 我們要建立一個住房保障體系的物質線， 就是保障房建設。過去十年，各種類型的保障性住房有1400 萬～ 1500 萬套， 如果再建立3600 萬套，就可以保證城鎮20% 的居民不要錢或者基本不要錢就有房子住。中國第六次人口普查，城鎮人口是6.6 億人，20% 推算下來，大概需要4500 萬套保障性住房。

商品房需求是老百姓改善性需求。過去十年、二十年解決了有房子住，但只是滿足了人們基本的住房需求，滿足了他們脫困的需求，下一步我們要滿足老百姓的改善性需求。現在老百姓的改善性需求已成規模。改善性需求不難理解，十幾年前，廈門這個地方年輕人娶媳婦買1.5 米的床，現在要買1.8 米的床， 這個就叫改善性需求。

中國城市化在調整，進入21 世紀的頭十年，重心主要集中在包括廈門在內的沿海特大城市，如北京、上海、廣州、深圳、青島、大連等城市。由于有一些特殊的事件，如北京要開奧運會，上海要開世博會，這些都能加快所在城市的建設。

如果說21 世紀的第一個十年主戰場是特大城市，那么第二個十年將會是二三線城市，是以縣城中心鎮為代表的中小城鎮。沿海特大城市的容納程度已經充分飽和，人口已經超載了。要抑制過度通脹的沿海城市，又要實現大多數人住城里，就得發展二三線城市。這個發展表現在土地制度的調整，同時會帶來住房制度的進一步完善和房地產業的進一步發展。

所以我看不出有任何理由影響我們對房地產前景的信心。實際上，沿海特大城市也迫切需要進一步的完善和改造，別以為城市的外觀足以和倫敦、巴黎相比就足夠了，這些城市的發展還有一個擴張過程。去年開亞運會，廣州來不及改造，就把外圍圍起來， 里面還是沒有改造。像這樣的城市我們還有很多，離城市化的標準還有相當漫長的距離。我們的房地產前景只有一個，就是發展全世界最快、規模最大的房地產市場，同時催旺建材市場的需求。從而帶旺與房地產業唇齒相連的建筑門窗幕墻業。