房地產(chǎn)市場(chǎng)重現(xiàn)火熱之勢(shì)，滬深兩市房地產(chǎn)股也全面爆發(fā)。近日各大券商紛紛發(fā)布房地產(chǎn)研究報(bào)告，幾乎全部看多。 房地產(chǎn)行業(yè)已實(shí)質(zhì)回暖，銷售可持續(xù)，1-5月全國(guó)新建商品房銷售面積2.46億平方米，同比增長(zhǎng)25.5%；銷售均價(jià)同比上漲15.8%，重點(diǎn)城市前5個(gè)月累計(jì)銷量已達(dá)2008年全年水平的70%~90%，樓市已實(shí)質(zhì)回暖，未來銷售仍可持續(xù)。 房地產(chǎn)供給偏緊,下半年房?jī)r(jià)仍將報(bào)復(fù)性上漲。首先，通脹預(yù)期明顯。以美國(guó)為首的主要國(guó)家所采取超寬松的貨幣政策正導(dǎo)致國(guó)際大宗商品價(jià)格上漲，通脹預(yù)期明顯。其次，過去一年新開工不足，房地產(chǎn)供給偏緊，而房地產(chǎn)消費(fèi)又非常亢奮，下半年房?jī)r(jià)將有較明顯的上漲,地產(chǎn)股業(yè)績(jī)超預(yù)期，估值仍有較大提升空間。房?jī)r(jià)上漲將大幅修復(fù)房企毛利率，使地產(chǎn)公司盈利大幅增長(zhǎng)。 房產(chǎn)方面的政策很多，同樣利好房產(chǎn)業(yè)。政策中，商品房項(xiàng)目最低資本金比例下調(diào)是典型。該政策主要影響有：（1）最低資本金比例下調(diào)有利于改善房企現(xiàn)金流，提高房企財(cái)務(wù)杠桿，降低房地產(chǎn)企業(yè)從銀行融資門檻，刺激房地產(chǎn)投資。（2）普通商品住房項(xiàng)目資本金比例下調(diào)幅度超出市場(chǎng)預(yù)期，這是自1996 年項(xiàng)目資本金制度建立以來首次調(diào)低。（3）房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)緩慢是導(dǎo)致下調(diào)商品住房項(xiàng)目資本金比例的主要原因。（4）資本金比例下調(diào)并不能成為銀行貸款的充分條件，銀行是否愿意貸款還要看項(xiàng)目本身的風(fēng)險(xiǎn)程度。（5）由于開發(fā)貸款按開發(fā)項(xiàng)目封閉運(yùn)作，嚴(yán)禁跨地區(qū)使用，因此，本次下調(diào)商品住房項(xiàng)目資本金比例后，區(qū)域龍頭受益更多。 從2008年底開始我們大聲叫喊"解放思想、超配地產(chǎn)股"，下半年我們?nèi)詧?jiān)持年度策略判斷--"超配地產(chǎn)股"，建議進(jìn)一步解放思想，做多地產(chǎn)股。個(gè)股中推薦擁有大量?jī)?yōu)質(zhì)、低成本土地儲(chǔ)備的全國(guó)及區(qū)域龍頭公司，主推"保招萬金"；此外，關(guān)注資產(chǎn)重組和資產(chǎn)注入的公司，如渝開發(fā)、廣宇發(fā)展、中航地產(chǎn)、上實(shí)發(fā)展。