【門窗幕墻網】“市場觀望情緒逐漸增強，有些購房者在等待房地產稅的出臺。”近日，北京的一位二手房中介從業人員對《中國建設報·中國房地產》說道。
根據諸葛找房7月北京二手房市場月報，7月17日后北京降價房源增多。就在前一天，7月16日召開的國新辦發布會上，國家統計局新聞發言人毛盛勇在介紹2018年上半年國民經濟運行情況時表示，國家將加快推進房地產稅。
二手房市場作為整個房地產市場的風向標預示著行業的變化趨勢。根據貝殼研究院、我愛我家集團研究院等提供的數據，上半年北京二手房市場回溫，6月、7月開始回落，7月量跌價穩。
“7月，多次帶客戶看完房源后就沒有下文了，我的成交量為零。”一位中介從業人員不無擔憂地說，二手房市場熱度在逐漸降低。
同時，也有專家預測，今年下半年，北京二手房市場將遇冷。
量跌價穩兩居室受熱捧
在結束上半年的回溫態勢后，北京二手房市場在6月、7月網簽量連續下降。據我愛我家集團研究院統計，7月，北京全市二手住宅共網簽14826套、降幅達12%、環比下降6.3%。數據顯示，6月、7月，北京二手住宅網簽量出現兩連跌，目前整體保持在1.5萬套上下的交易規模。從鏈家實時的成交數據來看，7月北京二手房市場的成交絕對水平是2018年以來除2月外的最低值。
然而，由于區域間漲跌互現，二手房市場價格走勢相對平穩，表現為在小范圍內來回波動。貝殼研究院的數據顯示，7月，北京二手房成交均價為62740元/平方米、環比上漲0.6%，與去年同期水平基本相當，買賣雙方成交周期依舊在高位保持。在二手房交易價格環比漲跌上，東城、朝陽、豐臺等6個區7月的價格環比6月下跌，西城、海淀、石景山等7個區的價格環比上漲，最終形成7月全市價格小幅波動。
從二手房區域來看，朝陽區依舊是購房者的關注重點。根據諸葛找房月報，7月，在小區掛牌量排名前十位的小區中，5個小區位于朝陽區、2個小區位于昌平區。與此同時，房天下數據研究院的全網監測數據顯示，朝陽區占據7月北京二手房各區縣搜索排行榜榜首，占比為26.15%。海淀區、昌平區分別位列第二名、第三名，占比分別為19.63%、8.10%。
我愛我家集團研究院的數據同樣顯示，在交易量上，朝陽區仍是北京二手房交易的主力區域，7月占全市的24.5%。海淀、豐臺、昌平、房山、西城等區也有較大的交易占比。石景山、門頭溝等區的交易量則相對較少。
在房源類型上，掛牌房源與成交房源依舊以兩居室為主，說明小戶型的市場熱度以及剛需市場的穩定性。在諸葛找房月報中，從二手房掛牌房源居室分布來看，兩居室占比最多、有44%，其次為三居室、占比29%。房天下數據研究中心指出，以剛需為主要需求群體的兩居室依舊是最受關注的戶型，搜索占比高達39.53%。兩居室的市場成交占54.1%，環比6月增加0.4個百分點。
我愛我家集團研究院院長胡景暉表示，隨著調控政策趨嚴，當前北京二手房市場需求仍以剛需和改善為主，“炒房”空間已經很小。即使未來政策趨嚴，能壓縮的“炒房”空間也不大。
市場預期降低政策影響買賣雙方
“剛需是否入市最重要的還是看其自身需求。”胡景暉對《中國建設報·中國房地產》表示，春節后，大批自住型需求集中入市，導致北京4月、5月二手房網簽量上升較快，5月創下“317調控”后的新高。需求集中釋放后，市場需求的釋放節奏開始放緩，表現在6月、7月的交易量開始下滑，房價小幅上下波動，但市場整體平穩。同時，他認為，北京多家銀行進一步提高首套房貸利率，對剛需產生了一定影響，減少了市場需求。
不同于嚴格監管下的新房市場，二手房市場更多地受到買賣房雙方市場預期的影響。貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，調控以來北京二手房市場處于低溫狀態。盡管今年一季度有所復蘇，但主要是低總價剛需進場，復蘇乏力。低迷的市場表現影響了買賣雙方的市場預期。
二手房市場的變化體現出買賣雙方對市場的心理博弈。從掛牌價和成交價對比看出，業主預期與成交額有較大差距。“有的客戶看中置換的新房項目后，為盡快出手二手房換取購房資金而選擇低價成交。買方市場則越來越趨于理性。從看房次數與頻率的增加便可看出，購房者不急于入手二手房，會綜合考慮市場價值、區位影響、購買力等因素。”一位中介從業者告訴《中國建設報·中國房地產》。
許小樂認為，買賣雙方的預期是相互傳導的。從微觀層面看，帶看量的下降、帶看成交率的降低、成交周期的拉長表明需求不旺，導致部分著急賣房的業主下調報價，這又使購房者觀望情緒進一步加深。
除了“房住不炒”外，北京市出臺的限貸加價等政策對市場的購買力產生了一定影響，金融政策的變化使市場資金流動性降低，未來市場的變化也面臨著更多的不確定性。也正因此，很多客戶處于觀望狀態，期待北京二手房價格有所降低。
調控不動搖市場或進一步降溫
在政策頻出的下半年，北京二手房市場是回溫還是回落？許小樂認為，從貝殼研究院監測的市場先行指標看，新增帶看量、新增掛牌量都呈現下行態勢，預計下半年北京二手房市場表現將弱于上半年。此外，政策對買賣雙方的市場預期會產生同步影響。在信貸政策的緊縮下，市場需求端會因購買力受限而陷入觀望狀態，供給端則因受制于換房鏈條也同步減少。
許小樂表示，目前，北京二手房市場換房聯動效應的反向作用正在初步顯現，主要表現在以小換大受到制約、以舊換新受到制約和以二手房換新房受阻三個方面。這也進一步降低了市場預期，使得聯動效應反向作用凸顯。換房需求的減少會導致市場降溫。
對于聯動機制，胡景暉表示，就北京而言，下半年入市的政策性房源對二手房市場會有影響，但影響不大。政策性房源會消化一定的二手房市場需求，但北京的新房和二手房市場已經出現分化。包括政策性房源在內的新房大多在五環以外、位于遠郊區縣，二手房則集中在城六區、五環以內，二者之間的影響不大。以目前北京樓市的存量化程度而言，新房、二手房之間的相關性正在逐步減小。
“過去，北京二手房交易都是兩年增長、一年下降的三年周期循環。2017年是北京二手房市場大跌的一年，成交僅13萬多套。今年上半年，北京二手房的成交量是7萬多套，預計下半年的成交量將會達10萬套。”胡景暉說。但是，對政策的預判也是影響市場預期的重要因素之一，其中最為社會關注的就是房地產稅。他認為，房地產稅一旦出臺，對二手房市場產生沖擊的概率很大。稅收會增加市場供給、加速多余房產的流通，進而產生量增價跌現象。
