【門窗幕墻網(wǎng)】土地放量謹(jǐn)慎樓市理性回歸
　　
　　7月17日，上海市統(tǒng)計(jì)局副局長湯匯浩在新聞發(fā)布會(huì)上表示，上半年（2018年上半年，下同），上海房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長3.6%，增速比一季度回落1.0個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅開發(fā)投資增長4.1%；辦公樓投資增長5.5%；商業(yè)營業(yè)用房投資下降12.9%。
　　
　　作為樓市重點(diǎn)調(diào)控的一線城市，2016年以來，上海已先后四次發(fā)布相關(guān)限購限售政策，從提高首付、搖號(hào)買房、限制企業(yè)購房等各個(gè)層面實(shí)施精準(zhǔn)調(diào)控。今年已經(jīng)過半，經(jīng)過數(shù)輪調(diào)控，從上海土地供應(yīng)、新房市場(chǎng)表現(xiàn)以及房企發(fā)展勢(shì)頭等方面的數(shù)字中，都可清晰看到樓市理性回歸的軌跡。
　　
　　半年出讓11幅租賃用地
　　
　　根據(jù)同策研究院的研究報(bào)告，上半年，上海共供應(yīng)50幅住宅類用地，以外環(huán)遠(yuǎn)郊為主，最多的為浦東新區(qū)，其次為青浦區(qū)。黃埔區(qū)、長寧區(qū)、虹口區(qū)、奉賢區(qū)上半年未供地。其中，僅兩幅為含商品住宅屬性的用地成交，遠(yuǎn)低于往年水平。數(shù)據(jù)顯示，2017年上海商品住宅用地成交量為209萬平方米，而今年上半年僅為8.1萬平方米。
　　
　　中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2018年1月至5月，上海土地成交金額總計(jì)377億元，同比雖上升17%，但排名跌至全國第九。
　　
　　業(yè)內(nèi)人士分析，上海財(cái)政力量雄厚，不必完全依靠賣地獲得收入，同時(shí)為管控高價(jià)地、鞏固樓市調(diào)控成果，上海在土地放量方面顯得謹(jǐn)慎。
　　
　　提速資金回籠房企“半年度節(jié)點(diǎn)”提前發(fā)力
　　
　　十強(qiáng)房企中，前三甲銷售占五成
　　
　　克爾瑞發(fā)布的上半年（2018年上半年，下同）上海房企權(quán)益銷售金額排行顯示，具有主場(chǎng)優(yōu)勢(shì)的綠地占據(jù)榜首，萬科、融創(chuàng)位列其后。前三甲權(quán)益銷售金額占十強(qiáng)房企總額的52%。
　　
　　在TOP20（20強(qiáng)）房企中，總體排名變化不大。惟新長寧一家實(shí)現(xiàn)三級(jí)跳，較上次排名躍升24位至第15，權(quán)益銷售金額20.49億元。業(yè)內(nèi)人士表示，新長寧是長寧區(qū)屬老牌國企，長期經(jīng)營經(jīng)濟(jì)樓宇載體建設(shè)、舊區(qū)改造、公租房運(yùn)營等項(xiàng)目。在“租售并舉”的宏觀調(diào)控下，上海近兩年大力發(fā)展租賃住房，對(duì)商品房實(shí)施精準(zhǔn)調(diào)控，與新長寧主營業(yè)務(wù)非常契合，成為其排名攀升的原因之一。
　　
　　綜合來看，權(quán)益銷售金額排名前十的房企，上半年大多有項(xiàng)目拿到預(yù)售證，且在售項(xiàng)目較多。其中，萬科多個(gè)項(xiàng)目熱銷。以萬科海上傳奇項(xiàng)目為例，444套房源吸引了924組客戶認(rèn)籌，認(rèn)籌率達(dá)208%。融創(chuàng)此前在上海亦斬獲多幅地塊，并為高營收提供了基礎(chǔ)。
　　
　　克爾瑞報(bào)告指出，房企上下半年的銷售額通常按“四六”占比，更傾向于把后勁留在下半年。然而，今年房企卻紛紛提前發(fā)力。究其原因，是房企在預(yù)售證審批并未完全放寬和限價(jià)調(diào)控的背景下，為鎖定客源、規(guī)避不可控因素，選擇盡快收獲業(yè)績。
　　
　　上海當(dāng)?shù)孛襟w近期的報(bào)道佐證了這一觀點(diǎn)。最近20天，上海終止了4宗經(jīng)營性用地出讓，其中兩宗為居住用地。分析指出，地塊不排除因無人競(jìng)買而終止出讓，某種程度說明房企拿地更趨理性。而隨著上海土地供應(yīng)節(jié)奏加快，終止出讓亦可能是房企銷售業(yè)績受影響，推遲了拿地的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。
　　
　　“期末考”難度加大
　　
　　在“房住不炒”的理念下，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上海調(diào)控政策將長期持續(xù)高壓。房企在業(yè)績目標(biāo)、資金兌付壓力下，下半年或?qū)⒁詢r(jià)換量，提速資金回籠。
　　
　　長江證券報(bào)告顯示，長期深耕上海的新城控股在2017年躋身千億元俱樂部，2018年上半年攻勢(shì)不減，新增土儲(chǔ)1201萬平方米，其中長三角約572萬平方米；上半年完成銷售953.11億元，占全年目標(biāo)任務(wù)的52.95%。若按完成全年任務(wù)目標(biāo)、拿地力度維持高位的情況分析，新城控股在下半年將持續(xù)發(fā)力。新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷表示，下半年新城控股在上海的4至5個(gè)項(xiàng)目有開盤和加推計(jì)劃。
　　
　　另據(jù)了解，融信目前在上海的自操盤及合營項(xiàng)目有8個(gè)，預(yù)計(jì)下半年還有兩個(gè)新項(xiàng)目；金茂上半年有兩個(gè)項(xiàng)目少量房源在售，下半年將再推兩個(gè)全新項(xiàng)目，其上海公司全年銷售規(guī)模預(yù)計(jì)達(dá)85億元。
　　
　　從政策層面來看，上海持續(xù)調(diào)控的決心不變。對(duì)于房企如何在下半年“期末考”勝出，不少房企表示高周轉(zhuǎn)是必選題。歐陽捷表示，快投資、快開發(fā)、快銷售、快回籠是房企高周轉(zhuǎn)的抓手，也是實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長的助力器。
　　
　　融創(chuàng)中國東南區(qū)域集團(tuán)副總裁楊貴司表示，他們加快了去化速度和資金回款力度，確保未來發(fā)展有足夠資金支持，而收并購仍是房企拿地的主要方式，“為應(yīng)對(duì)當(dāng)前金融收緊的情況，聯(lián)合拿地、合作開發(fā)是市場(chǎng)主流選擇”。
　　
　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，出于回款目標(biāo)壓力、資金兌付壓力與資本市場(chǎng)“借新還舊”渠道收緊等因素，一些房企下半年可能會(huì)以價(jià)換市甚至主動(dòng)降價(jià)。
　　
　　商品住宅土地少，并不意味實(shí)施“一刀切”的土地供應(yīng)政策。自2017年集中推出租賃住宅用地以來，2018年上半年，上海共出讓11幅租賃用地，預(yù)計(jì)建筑面積61萬平方米，是居住用地建筑面積的3.74倍。
　　
　　根據(jù)《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》，“十三五”期間，上海市將新增170萬套住房供應(yīng)，其中商品住房約45萬套、租賃住房約70萬套、各類保障性住房約55萬套。此外，以市場(chǎng)為主，新增代理經(jīng)租房源30萬套（間）左右。租賃住房在“十三五”期間供應(yīng)比重超過40%，遠(yuǎn)高于商品住房供應(yīng)。
　　
　　業(yè)內(nèi)人士表示，2017年至今，上海主要集中在外環(huán)供地。同時(shí)，在國家和地方雙重政策影響下，安置房、租賃住房等保障性住房比例持續(xù)提升。隨著樓市趨于穩(wěn)定，進(jìn)入下半年，商品住宅用地的供應(yīng)可能有所增加。
　　
　　二手房成交套數(shù)是新房3倍多
　　
　　土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化，直接影響著上海上半年的樓市走勢(shì)，具體表現(xiàn)為“二手房市場(chǎng)火熱，剛性需求樓盤占比較高”。
　　
　　據(jù)湯匯浩介紹，上半年，上海新建商品房銷售面積734.18萬平方米，同比增長3.0%，增速比一季度回落2.0個(gè)百分點(diǎn)。同策研究院的分析報(bào)告認(rèn)為，上半年，上海二手房市場(chǎng)銷售量同比增加，二手房成交套數(shù)是一手房的3.56倍，為2012年以來的最高值。
　　
　　上半年，上海的新開樓盤主要位于遠(yuǎn)郊，全市商品住宅成交面積排名前三的區(qū)域是青浦、嘉定、松江。青浦以成交46.01萬平方米占據(jù)榜首；嘉定成交面積為35.47萬平方米。研究人士分析稱，目前，上海市中心可供出讓的新房房源非常有限。
　　
　　從房價(jià)來看，上半年，新建商品住宅價(jià)格同比下降0.3%，環(huán)比累計(jì)下降0.7%；二手住宅價(jià)格同比下降1.1%，環(huán)比累計(jì)下降1.7%。上半年，上市樓盤以遠(yuǎn)郊區(qū)域?yàn)橹鳎槍?duì)剛需階層每平方米2萬至3萬元的房源銷量占比有所增加，從2017年下半年的18%上升到今年上半年的23%；同期，200萬至300萬元總價(jià)段的房源銷售占比上漲6個(gè)百分點(diǎn)。
　　
　　同策研究院的分析顯示，上海上半年新建商品住宅成交22110套、套均面積為118.9平方米，跌破120平方米，是2015年以來套均成交面積的最小時(shí)段。120平方米以下戶型對(duì)應(yīng)的剛需、剛改群體成為絕對(duì)主力，在總成交套數(shù)中占比達(dá)70%。
　　
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)走低
　　
　　從上半年銷售TOP20（20強(qiáng)）情況來看，綠地、萬科、融創(chuàng)的銷售面積、金額均居前列。無論是以占股還是操盤維度計(jì)算，龍頭房企排位都難以撼動(dòng)。
　　
　　今年，各房企的壓力都不小。太平戴維斯發(fā)布的“上海市場(chǎng)回顧報(bào)告”指出，由于貸款融資困難，房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)了較低的成交量。上半年，大宗交易成交總額為196億元，僅為去年同期的一半。
　　
　　和往年同期相比，今年房企各梯隊(duì)的準(zhǔn)入門檻全線下跌，跌幅均超15%并創(chuàng)下新低。其中，TOP5（5強(qiáng)）房企準(zhǔn)入門檻下跌最嚴(yán)重，環(huán)比跌幅達(dá)29.64%；TOP50（50強(qiáng)）準(zhǔn)入門檻環(huán)比跌幅超過25%。
　　
　　分析報(bào)告指出，由于土地供應(yīng)量低、政策調(diào)控下商品住宅供應(yīng)相對(duì)欠缺，上海商品住宅市場(chǎng)面臨供應(yīng)相對(duì)短缺的“供應(yīng)型失衡”。房企開始出現(xiàn)“慢周轉(zhuǎn)”情況。
　　
　　數(shù)據(jù)顯示，2015年至2016年，首次開盤項(xiàng)目從拿地到銷售的平均時(shí)間為13.2天。而2017年至2018年，這一周期變?yōu)?1.6天。
　　
　　業(yè)內(nèi)人士分析，從中長期來看，上海土地市場(chǎng)“寸土寸金”，加上一些限制性條件，房企獲取土地難度加大。一旦在上海獲得土地，勢(shì)必導(dǎo)致房企經(jīng)營轉(zhuǎn)向“做利潤”，從而形成“慢周轉(zhuǎn)”。