【門窗幕墻網】2018年行程過半，中國房地產市場仍舊膠著。房價在過去十幾年時間里的慣性上漲已然左右著市場情緒，對于房價上漲或者下跌的擔憂，讓購房者心里混雜著希望、焦慮、猶豫甚至悲觀。然而，迷亂的局面終將厘清，局部癲狂的市場底色也正隨著時間的推移而緩慢顯現。
上半年，宏觀調控維持穩定并局部加碼，國內大部分城市樓市平穩，房價未現大幅波動，隨著一二手市場的降溫，調控成效已初步顯現。
房地產企業加快去貨速度回籠資金，大公司合同銷售金額仍創下新高，但與此同時，金融去杠桿使得房地產企業融資環境進一步收緊，融資難度和融資成本提升，這在很大程度上增加了開發商加速去庫存的動力。
基于宏觀調控“房住不炒”的整體思路，房地產投資投機空間被顯著擠壓，二手房市場交易活躍度下降，部分城市成交量高位回落。
全國范圍內的成交數據仍是評判調控效果最有力的證據。盡管上半年的數據未完全出爐，但國家統計局關于前五個月的統計數據仍具參考價值。
國家統計局發布的數據顯示，今年前5月，全國商品房銷售面積56409萬平方米，同比增長2.9%，增速比1~4月份提高1.6個百分點。這是自去年7月以來的10個月間，銷售面積增速首度出現反彈。價格方面，今年5月70個大中城市中，有2個城市價格環比持平，7個城市房價出現環比下降，61個城市出現環比上漲，但漲幅溫和。
買房搖號
整體市場趨穩的背景下，躁動的雜音仍未盡除，上半年，個別城市個別樓盤在搖號過程中出現的亂象，將局部緊張情緒放大。
比如日前，深圳一個樓盤的推售，引發的是全國范圍的廣泛關注。
這個名為華潤城三期的樓盤在6月21日拿到預售證，6月24日至6月25日12點前接受線上登記資料，6月27日進行公開搖號，6月28日選房。開盤即日光，在如今的市場環境下，十分罕見。
由于限價出售，華潤城潤府三期新房與此前已開盤的二手房在價格上有剪刀差，簡單而言就是一二手房價格倒掛。根據深圳房地產信息網數據，華潤城潤府三期均價為8.55萬元/平方米，但鏈家的成交數據顯示，一期的二手房成交價已達10萬~11萬元/平方米。
這種情況下，搖號買得新房者有買入即賺到的賬面浮盈。
華潤城潤府三期要求凍結200萬元的誠意保證金。在深圳科技園上班的一名購房者，差了四十幾萬現金，由于樓盤給予準備的時間太短了，他在同事間拆借騰挪，千方百計登記認籌，但最后排號太后，他沒有來得及選房。
消息顯示，華潤城三期合計推房700多套，但搖號數高達6000，合計凍結資金超過130億。
搖號本意毋庸置疑，是為避免欠公平的、違規的茶水費現象而祭出，給予真正的剛需者入場機會，但一與限價相結合，卻化成抽獎般的套利機會。
今年以來，不只是深圳，杭州、西安、成都等多個一二手房價格倒掛顯著的城市，均出現如同“打新股”一般地“搖號購房”現象，其間的套利機會又在一定程度上催生投資情緒抬頭。
為了躲避限購、吞食套利空間，一些購房者以企業名義購房，繞開限售，最后以股權交易形式轉讓房產。中原地產首席分析師張大偉表示，“在一些搖號限售的城市，企業購房比例正在增加。”
政策堵漏
調控的初衷不應被辜負，政策正在積極補漏。
6月24日，西安市發布《關于進一步規范商品住房交易秩序有關問題的通知》，指出在住房限購區域范圍內，暫停向企事業單位及其他機構銷售住房(含商品住房和二手住房)。
而西安出臺搖號政策是在今年3月30日，其《關于進一步加強商品住房銷售管理的通知》明確，意向購房人數多于可售房源的，應采取公證搖號方式公開銷售，由公證機構全程監督，嚴禁內部預留房源或設置全款優先選房等限制性條件。
西安過后，長沙、杭州等城市也先后發布關于企業購房的指導措施。長沙市于6月26日發布的調控政策中指出，“暫停企業在限購區域內購買商品住房，已購買的商品住房須取得不動產權屬證書滿5年后方可轉讓。”
上海易居(博客)研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示：“限制企業購房，能對搖號買房可能存在的漏洞進行封堵，有利于規范市場行為。”
貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出，更多城市可能跟進禁止企業購房填補漏洞。
事實上，今年上半年，針對房地產市場的調控政策仍未有放松跡象。
據中國指數研究院數據，截至6月底，超過20個地級以上城市和4個縣級城市出臺調控政策，如果算上常規性的監管政策，則城市數量更多。具體地，今年上半年有11個城市出臺限購政策、23個城市出臺限售政策，海南更是從省級層面進行限購、限售。
日前，住建部等七部委聯合宣布，于2018年7月初至12月底，在北京等30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動，重點打擊投機炒房、房地產“黑中介”、違法違規房地產開發企業和虛假房地產廣告。
鏈家旗下的貝殼研究院結合監測數據指出，上半年市場在平穩中出現分化，前期調控力度大的城市市場在平穩中修復，不過政策環境相對寬松的弱二線城市升溫明顯。
整體而言，市場尚處于變動之中，宏觀環境、后續政策出臺、房企融資等情況仍會影響市場量價。
近期市場傳出棚改放緩、貨幣化安置力度減弱的消息，這被市場解讀為影響三四線城市樓市的表現。過去，正是因為貨幣化安置比例的提升刺激了三四線城市的購房需求，使庫存得以快速去化。
中銀國際地產分析師晉蔚指出，“棚改審批及PSL投放確有收緊跡象，但對于房企今年銷售影響較小。今年前5月PSL投放量同比增長48%，有力支持580萬年度棚改計劃。貨幣化安置比例下降已有預期，并且由于貨幣化安置資金并未全部用于購房，所以實質性影響小于市場擔憂。”
資金趨緊
如果說房地產行業對于過往調控習以為常，那么不斷收緊的銀根，無異于扼住了開發商的命門。今年以來，所有房企都感受到融資渠道的步步收緊，無論是融資難度還是融資成本，都讓資金部門倍感壓力。“今年房企最困難的就是資金，很多資金成本已經超過15%，但是依舊很多資方不愿意出錢。”一位房企高管告訴記者。
事實上，很多房企都感受到資金的壓力，開始加速自己的供貨回款。
綠城中國最近的一份文件顯示，綠城正要求員工“全面”加速資金回籠。公司備忘錄還要求員工：加快銷售，堅決執行“早銷、多銷、快銷”的策略；加大應收款項催收力度；“傾盡一切努力”獲得受限價政策影響項目的預售許可證；對于不受中國限價政策影響的項目，要爭取把原計劃2019年供貨的房源提前至2018年開盤銷售。
“有一家TOP30房企的2+1債券到期，現在想續發，但是我問了很多城商行，都不愿意去購買這家房企的債券。”一位金融人士告訴記者。
還有未經確認的消息顯示，一家A股上市房企直接向員工募集資金，100萬起購利率18%，超過300萬利率20%。
雖然該公司就該傳聞進行了否認，但此類消息的不斷發酵，在一定層面上暴露出，房企資金成本還在進一步增加。
同策研究院研究員陳朦朦表示，此前金融機構資產規模高主要由于層層嵌套，監管趨嚴后，很多機構做不了債權類業務只能做股權投資。因此有能力的上市房企可利用上市優勢，利用再融資方式為公司提供充足的資金需求。
以往，開發商拿地自有資金通常只有一成甚至有“空手套白狼”情況，自從今年的監管政策不斷嚴格后，前端融資幾乎杜絕。
各方嚴控下，房企發債已經成為難題。
7月2日，上海證券交易所披露的信息顯示，合生創展有限公司公開發行的一筆100億元的住房租賃專項公司債券項目狀態顯示為中止。就在一個多月前，5月30日，合生創展一筆31億元的非公開發行公司債券項目中止發行。該項目品種為私募，承銷商為中泰證券和光大證券。
5月以來，富力地產(02777.HK)60億元、花樣年(01777.HK)50億元的租賃住宅專項債券顯示為中止審查。
長江證券一份研報指出，上市房企銷售回款與借款收到的現金增速持續下滑，2018年一季度增速分別下降至約14.0%和4.8%；同時，償債高峰期已經來臨，一季度償還債務支付的現金同比上升約38.5%。
Wind資訊顯示，目前A股房地產2017年凈負債率超過200%的房企分別有：泛海控股、華發股份、陽光城、中南建設、金科股份、綠地控股等，H股凈負債率超過200%的房企有：佳兆業、融創中國等。
按照慣例，負債率較高的公司，融資成本也會相應較高。為此，去年以來，以恒大、融創為代表的多家公司紛紛向資本市場表態，會加速去庫存、回籠資金以及降低杠桿水平。
房企沖刺
對于開發商而言，舒緩資金壓力最便捷的方法，便是加速銷售。因此，盡管市場面臨前所未有的調控，但大開發商依然錄得不錯的銷售數字。
克而瑞數據顯示，2018年上半年，TOP100房企總體銷售規模近4.6萬億元，同比增長36.5%。特別是二季度以來，受益于部分一二線城市預售政策的松動及熱點二三四線城市的持續火熱，房企銷售業績迎來高峰。TOP100房企二季度實現銷售業績2.6萬億元，較一季度增長35%。
龍頭房企中，截至6月末碧桂園業績規模已超4000億元，6月單月業績保持了上月近800億元的高位。恒大、萬科也相繼突破3000億元，較去年同期分別增長24.5%和9.3%。截至2018年上半年，500億以上房企數量已經達到了25家，33家超過400億，預計全年千億房企數量將達到30家以上。
事實上，2018年上半年，TOP200各梯隊房企銷售金額集中度均有較大幅度的提升。其中，TOP30和TOP100房企的流量金額集中度近50%和70%，分別較2017年上半年提升7.6和12.5個百分點。而從房企權益銷售金額的口徑來看，各梯隊集中度也提升顯著。其中，TOP100房企權益銷售金額的集中度達到了56.2%。
“2017年千億房企17家，而2018年預計30家，1年時間近乎翻倍的數量增加，而且這是發生在調控加劇、金融收緊時，所有房企都在沖刺。”在易居沃頓的論壇上，易居中國CEO丁祖昱(微博博客)表示。
“我們都在想辦法提前出貨，盡量把貨值提前，現在考核都是圍繞回款。”一位房企高管告訴記者。
今年上半場的較量已然結束，但開發商出貨的神經并不能就此放松，很多房企都開始新一輪的沖刺。因為規模的誘惑一直都在。抓住了機會，就上了一個臺階，否則就可能被擠下去。當年赫赫有名的開發商，如今掉隊的也并不在少數。
福晟集團董事長潘偉明表示，福晟2016~2025年十年銷售收入累計要達1.68萬億元，其中地產板塊8800億，建筑板塊8000億，且力爭2020年進入千億陣營，2025年達到3000億銷售規模。
禹洲地產董事長林龍安表示，2020年實現1200億元，而今年的銷售目標是600億元。
過去禹洲靠大本營廈門以及長三角三個重點城市支撐了業績增長，這三個城市分別是上海、南京與合肥。2016年禹洲把總部從福建搬到上海，兩年間實現了上海、南京銷售榜前十以及合肥銷售榜前五。
禹洲地產喜歡追逐熱點城市，在上海、南京及合肥市場陷入強調控之后，今年禹洲多次強調，接下來的重點是粵港澳，要把三分之一的土地投資預算都投向粵港澳大灣區，還宣布設立“上海-深圳雙總部”。
沖擊IPO的弘陽地產表示，計劃在長三角，以上海、南京、合肥、杭州都市圈為核心向周邊拓展，選擇性進駐長三角的三四線城市；在華南、華中、西南區域，重點關注節點型城市，例如武漢、天津、重慶、成都、鄭州、長沙等，以及這些節點城市形成的都市圈。
中型房企沖刺，成為這半年的主題詞。包括福晟、弘陽、中梁、祥生都在不斷發力。
“未來3~5年地產行業的競爭激烈程度將像以前的家電行業一樣，不變的定律是規模即意味著話語權，前30強的企業占據50%市場份額。”中駿置業副總裁王勐曾對記者表示。
二手分化
交易成本的上升，以及交易周期的延長，使得許多城市的二手房交易正在失去曾經擁有的繁華。
“二手房交易比較清淡，近期賣家已經開始普遍降價了。”廣州一位從事二手房經紀超過十年的人士如此表示。
在市場上，人們普遍感受是“掛牌出讓的房子越來越不好出手”。的確，調控延續一年多時間，二手房交易也已經從過往的癲狂回歸正軌。
鏈家發布的研究報告顯示，其重點覆蓋的12個城市二手房交易自2017年3月密集調控以來，經歷了“大幅降溫—低位企穩—向上修復”三個階段。但目前市場熱度不高，仍處于平穩復蘇狀態。2018年前5月成交量環比2017年后5月增加了21.8%，但月均水平是2017年巔峰時的一半左右。
據悉，鏈家監控的12個城市包括北京、上海、天津、重慶、深圳、杭州等一二線城市。以北京為例，中原地產披露的數據顯示，2018年上半年，北京二手住宅成交7.66萬套，同比下調13.2%，為2015年來的同比最低點。但相比2017年下半年，環比上漲了56.2%。
放眼全國范圍，二手房市場的溫度卻不盡相同，局部城市因為供需矛盾而處于上漲階段。
今年前5月，沈陽、長沙、重慶等三個城市的鏈家二手房成交量環比大幅增長67.3%，其中重慶環比增長80.5%，同比增長33.2%；5月重慶二手房成交均價環比上漲7%，同比上漲34.6%。
“上半年二手房市場活躍的城市有西安、重慶、沈陽等，市場趨于降溫的城市有上海、成都等，市場比較平穩的城市有北京、武漢、南京、濟南、廣州等。”
