【門窗幕墻網】盡管房地產市場銷售額不斷創造歷史新高，但房企也被前所未有的焦慮感困擾著。2018年以來，持續了一年多的房地產市場調控從全國范圍的限購潮逐漸演變為地方的差異化調控，因城施策、分類調控更有針對性，住房越來越回歸居住屬性，投資需求逐步褪去。隨著“炒房”帶來高利潤時代的結束，房地產業正回歸平穩健康發展。
在經濟去杠桿的背景下，政府在進行房地產市場調控的同時，還把防范化解金融風險作為三大攻堅戰之一。從2016年下半年開始，房企的融資渠道受到全面限制，如銀行開發貸、公司債、私募、信托等均已收緊。在市場調控效應下，房企原先依靠杠桿融資實現跨越式大發展的模式難以為繼。
慢進即是退
近期筆者在走訪中發現，有些開發商為了加快資金回籠，正加緊去化。以環京樓市為例，今年以來，“北三縣”、霸州、永清、固安等地盛行全款分期購房，最高可以享受85折優惠，這讓一年前押注環京樓市的投資者們措手不及。
受訪專家表示，為在當前的市場環境和激烈競爭中生存下來，一些房企通過加強合作取長補短、加快周轉，比如通過收并購來增加土地儲備、通過合作開發分擔風險，抱團取暖成為當前許多房企特別是中小房企的生存之道。大型房企則努力縮減去化周期，以高周轉增加規模優勢。可量化說明的是，房地產市場集中度當前正快速提升，房企分化發展加速。根據中國房地產業協會等機構發布的《房地產500強測評報告》，2017年，前四大房地產開發企業銷售金額占比從2012年的6.61%上升至2017年的14.56%，以銷售金額計算的前10強、前20強房企市場份額分別為24.05%和32.21%，分別較上年增長5.34和7.38個百分點。
具體來看，2017年，以碧桂園、萬科、恒大為首的房企前三強已經步入5000億元梯度。近年來頻繁通過收并購實現擴張的融創也實現了快速發展，2017年以3620.1億元的歷史最好銷售業績，與“碧萬恒”三家房企一并成為行業“新四強”。同時，2017年千億元房企數量達到17家，龍湖集團、招商蛇口、新城控股、世茂房地產、旭輝集團5家企業在2017年成功實現突破，成為千億元俱樂部新成員。
通過房企江湖的分化發展和激烈競爭，可從晉級企業身上找到競爭取勝的密碼。黨的十九大報告指出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。在租購并舉的住房制度設計下，房子回歸居住屬性，高質量發展成為房企生存和發展的重要抓手。
“當前，購房者對于生活品質的追求越來越強烈。這種追求不再局限于戶型、景觀、墻體立面等做得好，而在于真正提高房子品質和生活內涵。比如，在生活舒適度方面，人們更向往綠色人居環境，改變了‘設施疊加得越多越舒適’的觀念，而是做減法，追求簡約舒適和高質量。”龍湖集團副總裁宋海林表示。
除了高質量發展的新要求，房地產業的傳統規則“高周轉”近期也備受熱議。在房地產開發過程中，按照一般的推進節奏，房企在獲取項目后，會先進行產品定位和策劃，再委托設計單位做方案和施工圖，其間還會展開多次討論與評審。如此一來，從拿地到開工，短則8個月、長則1年。從近些年的趨勢看，實現高周轉、加快投資開發速度、把握熱點城市機遇、促進盈利規模和質量的提升，正成為百強房企越來越重視的策略。“慢進即是退”成為主流房企間的默契。
例如，對于龍頭房企碧桂園而言，“快”不只是口號。據相關人士介紹，碧桂園在技術支持和投資報建方面的優勢是成就其高周轉的武器。碧桂園SSGF工業化建造體系（以下簡稱“SSGF體系”）與傳統建造方式不同，以裝配、現澆、機電、內裝等工業化為基礎，以機械化生產代替手工勞動，從工法、管理、技術和材料等全面提升開發速度。在報建方面，碧桂園通過提前設計規劃、與當地政府提前溝通等一系列工作前置，最大程度地加快報建審批速度，為縮短項目開發周期帶來可能。
此外，在百強房企中，恒大以其標準化模式做到決策快、開發快、復制快，以速度換利潤、以規模降成本，保持超高周轉速率，項目拿地4~6個月即可開盤。泰禾則要求，二線城市的項目原則上6個月左右開盤、不能超過8個月，否則基本不考慮此項目。
房企排名快速提升也在一定程度上依靠高周轉。2017年百強房企排名上升最快的祥生地產，在其深耕的成熟市場可做到拿地后1個月內開工、4個月開盤，首次開盤賣掉70%，8個月現金流回正；排名上升速度第二的新力地產也是典型，為了沖擊千億元房企陣營，采用“120天啟動開發、180天達到預售標準”的高周轉開發模式。
“在開發成本越來越高的時代，‘快’成為制勝法寶。未來的房地產市場，不是大魚吃小魚，而是快魚吃慢魚。”中國民生銀行副行長石杰表示。事實上，多數房企奉行“唯快不破”，其背后是以高周轉贏得規模優勢，這在房企競爭和晉級過程中普遍存在。在當前持續調控的市場環境下，樓市已明顯降溫，融資渠道逐步收緊，評估一家房企未來好壞的重要指標就是銷售額、土地儲備和現金儲備。
“規模已經成為眾多房企追求的目標。有規模就有更大的聚集資源的能力，現在包括客戶資源、金融資源、供應商資源、人才資源、政府支持等都在向規模房企傾斜。”安居客首席房地產分析師張波表示。
“雖然不排除一些企業，例如區域性國資委下屬企業的規模雖然中等，但資金成本足夠低，也可以穿越周期。”資深地產人薛建雄認為，對于市場的大多數而言，通過實現高周轉、驅動全國化布局做大規模，是當前房企“渡劫”的重要途徑。
規模關乎“生死”
克而瑞房地產研究中心的數據顯示，截至2017年年末，銷售規模達千億元的房企有17家。2018年，市場集中度有望加速提升，龍頭房企優勢將更加明顯。預計今年房企前四強的銷售總額有望達到3萬億元；前10強房企市場份額預計將達35%；前30強房企則有望占到市場的半壁江山。
從當前房地產市場的規模和房企競爭看，似乎一切“生死”都有關規模。“如果不能在‘高寡占型’市場來臨之前搶占更多的市場份額，即便是大房企也會落伍、不進則退。”新城控股高級副總裁歐陽捷坦言。
以高周轉贏得規模效益，當房企規模足夠大，利潤才能做到更大。歐陽捷表示，同樣是10%的行業平均利潤率，100億元規模與1000億元規模的企業，利潤絕對值相差很多。而且，這類企業在資本市場上更能獲得支持，2017年股價快速上升，其策略和能力得到了充分認可。
隨著房地產業集中度不斷提升、房企競爭更加激烈，規模已成重要競爭力，千億元規模被認為是未來核心房企的門檻。2018年，包括一些銷售業績在100億~200億元的中小房企在內，許多房企提出了千億元目標。但在住房制度改革和房地產長效機制的作用下，中小房企如何實現彎道超車仍有待觀察。
在中國房地產經理人聯盟秘書長陳云峰看來，房地產業整合度較高，200億元規模房企往千億元規模發展有相當難度，原因在于以住宅銷售作為高周轉的模式難以為繼。“黨的十九大特別是中央經濟工作會議后，銷售型住宅會回到國計民生的行列中，市場會受到保障型產品的影響。”
歐陽捷認為，當前已經進入“錢少且貴”的貨幣周期。如果沒有足夠的資金支持，或者不能實現高周轉、快回籠，房企很難彎道超車。“固守一二線城市、放棄規模增長、舍棄高周轉、不敢加杠桿，這樣的房企其實是誤判形勢，會明顯落后于市場。相反，踩準城市布局節點、追求高周轉率而非高利潤率、善用杠桿，這類房企能獲得更快更好的發展。”歐陽捷直言。
有業內人士擔憂，在長期執行嚴格調控措施的一二線城市，客戶不斷萎縮，高周轉模式或難以發揮作用。如上海、南京有很多限制政策，包括強制現房銷售或即便預售了房子但現金無法回籠等，使得這類城市無法實現高周轉。
對此，當前一些中小房企正在探索“渡劫”之道。福晟國際執行董事、福晟國際首席財務官吳繼紅透露，他們將采取有別于福晟集團以并購和舊改為主的商業模式，而是通過招拍掛和對公司整體并購實現“快周轉+利潤”的發展路徑，未來在一二線城市“做利潤”，在三四線城市“走量”，進而保證高周轉與利潤平衡。
魚和熊掌如何兼得
在如今的房地產行業，高周轉模式幾乎成為所有房企都在采用的戰略。不僅是碧桂園，萬科、恒大、融創等房企都通過這一方式在近幾年取得了跨越式發展。
雖然多位業內人士都表達了對高周轉策略的認可，但對于“速度”卻解讀不同。他們紛紛表示，快的基礎是品質，如何預防高周轉帶來的“并發癥”，房企需要共同研究和解決。
嚴躍進表示，高周轉模式要警惕單純的規模至上的思路。企業在積極進取的同時，還需避免“大躍進”，尤其是對于產品質量和品質風險的控制。“要實現高周轉，項目工作不僅要前置，更要做得好。拿地之前的市場分析調研、產品定位必須非常專業，包括設計、推廣、開發等方面，必須有一套完善、熟練的程序，否則高周轉只是空談。”
另有業內人士表示，追求規模仍是每個房企不會放棄的目標。這其中，高周轉仍是最有效的利器，關鍵是實現高質量與高周轉的融合。
那么，如何尋找兩者平衡點？
碧桂園相關人士表示，碧桂園的高周轉是建立在設計、報建、工期、運營等多個方面全系統支持下的提速。SSGF體系具有高品質、高速度、低能耗等優勢。全部項目始終貫徹新工藝、新體系的建造理念，在大大超出行業建設速度的水平上，全面提升產品質量。“加強高周轉只是對拿地的前端規劃設計和動工環節壓縮時間，后續的工程質量仍會嚴格把關。從開盤到交付，有既定的程序和制度，產品質量有足夠的保障。”該人士透露。
事實上，當企業發展壯大后，必須建立一整套保證所有產品都能品質如一的、流水線一般的系統。長期以來，碧桂園董事局主席楊國強都致力于打造這樣一套系統。近年來，碧桂園無論內部戰略還是組織、產品、區域布局，都在不斷發生戰略調整，業績持續攀升也顯然得益于此。特別是SSGF體系，通過分級標準化設計、模具空中化裝配、全穿插施工管理和現場一體化裝修等技術，使項目主體建造與裝修工程分樓層同步推進，同時產品更加綠色節能、安全性能更高、防滲漏效果更好，最終實現速度與質量的“雙提升”。
說到品質，人們總會聯想起德國近乎苛刻的、將產品做到極致的工匠精神。在德國人眼中，技術、工作本身的意義甚至高于經濟利益。正是因為擁有技術過硬的工人，才會有過硬的產品。因此，僅有一套科學的精益生產系統還不夠。系統由人執行，必須在每個員工的心中真正建立起“工匠”信仰，才可基業長青。
