【門窗幕墻網(wǎng)】站在改革開放40周年的關(guān)口，十九大之后召開的2018年全國兩會備受全球矚目。
　　
　　今年1月，中共中央政治局委員、中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任劉鶴在2018達(dá)沃斯論壇上表示，“改革開放創(chuàng)造了中國經(jīng)濟(jì)增長的奇跡，所以這個日子要隆重地紀(jì)念。與此同時，最好的紀(jì)念方法就是推出新的、力度更大的改革開放的舉措。”
　　
　　權(quán)威人士這樣的表態(tài)讓今年的兩會格外引人關(guān)注。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，兩會的政策部署是觀測樓市一年行情的“晴雨表”。尤其是每年的政府工作報告，不僅能夠一窺這一年房地產(chǎn)調(diào)控政策的路徑，還將會影響全年房地產(chǎn)市場的走勢。
　　
　　2017年的政府工作報告，一字未提房地產(chǎn)泡沫，而是堅持“因城施策去庫存”的調(diào)控主基調(diào)，強(qiáng)調(diào)“堅持住房的居住屬性”。今年新一屆全國人大和全國政協(xié)的首次會議會如何描述房地產(chǎn)？政府工作報告又會對房地產(chǎn)如何定調(diào)？2018年樓市何去何從？
　　
　　多位業(yè)內(nèi)人士在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示，回顧2017年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，“棒子”打在產(chǎn)權(quán)市場，“蘿卜”給了租賃市場，“房住不炒”的核心貫穿始終，政府工作報告的導(dǎo)向意義十分明顯。今年依然是“穩(wěn)”字當(dāng)先，抑房價穩(wěn)房市，房地產(chǎn)調(diào)控不放松。另外土地供應(yīng)會向租賃傾斜，建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度成為重中之重。
　　
　　多地兩會定調(diào)“房住不炒”，土地供應(yīng)向租賃傾斜
　　
　　在去年底住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部強(qiáng)調(diào)“堅持調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松”之下，全國31個省區(qū)市2018年省級兩會亦對外釋放出繼續(xù)執(zhí)行房地產(chǎn)限購等政策的決心。
　　
　　作為觀察區(qū)域發(fā)展重要窗口的地方兩會，正在透露著各地發(fā)展的新訊息。
　　
　　中國房地產(chǎn)報記者查閱今年多地的政府工作報告，大多集中在從“重現(xiàn)山清水秀”到穿“新鞋”走“綠道”；從“總量情結(jié)”“速度焦慮”到“去除經(jīng)濟(jì)水分”；從“房住不炒”的調(diào)控思路到加快建立“租購并舉”的住房制度……
　　
　　作為房地產(chǎn)市場的熱點城市，北京、上海均表示要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控。
　　
　　從北京的政府工作報告來看，2018年房地產(chǎn)市場調(diào)控繼續(xù)維持高壓態(tài)勢，嚴(yán)格執(zhí)行各項房地產(chǎn)調(diào)控政策措施，加強(qiáng)市場監(jiān)測和政策儲備，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。完善租購并舉的住房制度，著力推進(jìn)建設(shè)已供地290萬平方米的共有產(chǎn)權(quán)住房和600萬平方米商品住房，盡快形成市場供應(yīng)。
　　
　　天津市代市長張國清強(qiáng)調(diào)穩(wěn)控住房價格，合理引導(dǎo)市場預(yù)期和購房行為，同時，加強(qiáng)住房信貸管理，嚴(yán)格限制信貸資金用于投資投機(jī)性購房，防止信貸資金過度向房地產(chǎn)領(lǐng)域集中，有效防范房地產(chǎn)泡沫引發(fā)金融風(fēng)險。
　　
　　上海市市長應(yīng)勇在作政府工作報告時表示，2018年要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控不動搖、不放松。堅持嚴(yán)控高房價高地價不是權(quán)宜之計、減少經(jīng)濟(jì)增長和財政收入對房地產(chǎn)業(yè)的依賴也不是權(quán)宜之計。按照這一表態(tài)，上海計劃今年新建和轉(zhuǎn)化租賃房源20萬套，新增代理經(jīng)租房源9萬套；新增供應(yīng)5.5萬套各類保障房，完善共有產(chǎn)權(quán)住房制度，放寬廉租住房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。
　　
　　南京市代市長藍(lán)紹敏在政府工作報告中也指出，南京將加快多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。南京今年將進(jìn)一步加大租賃住房建設(shè)及住房租賃市場的發(fā)展，優(yōu)化土地供給結(jié)構(gòu)，保證租賃房供地占住房供地比例達(dá)到30%以上。
　　
　　與此同時，“去庫存”任務(wù)仍在一些地方繼續(xù)推進(jìn)。甘肅表示要將商品房去化周期保持在合理區(qū)間；青海提出，抓好“去降補(bǔ)”重點任務(wù)，大力破除無效供給，大力優(yōu)化住房供給，大力降低企業(yè)成本；天津要求持續(xù)深入去庫存，盤活空置樓宇300萬平方米、示范工業(yè)園區(qū)低效閑置土地1500畝。
　　
　　安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，進(jìn)入到2018年，各地政府針對房地產(chǎn)調(diào)控的思路已漸次清晰，一二線城市仍是樓市嚴(yán)控的風(fēng)口，趨向于“控房價”，三四線城市精準(zhǔn)化調(diào)控成為主趨勢，“去庫存”的政策導(dǎo)向更趨明朗。
　　
　　此外，加大租賃市場供地力度，增加保障性住房建設(shè)成為各地2018年房地產(chǎn)調(diào)控政策中的“主旋律”。
　　
　　2018兩會預(yù)測，樓市新變局
　　
　　從2016年10月至今，這一輪樓市調(diào)控已經(jīng)持續(xù)有17個月，從成效來看，部分樓市高燒已有所降溫。
　　
　　近日國家統(tǒng)計局公布的1月份70個大中城市商品住宅銷售價格顯示，15個熱點城市新建商品住宅銷售價格繼續(xù)保持穩(wěn)定。最為明顯的信號在于一線城市新建商品住宅價格指數(shù)同比增幅32個月以來首次出現(xiàn)下跌，二三線城市漲幅連續(xù)16個月回落。
　　
　　社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立(博客)認(rèn)為，從統(tǒng)計的價格來看房地產(chǎn)市場的真實情況意義并不大。過去一年多時間各地政府出臺嚴(yán)厲的調(diào)控政策，特別是針對新建商品住宅的價格管制使得新房價格受到了抑制。
　　
　　“房價”一貫是歷年兩會上出鏡率頗高的熱點詞匯。在全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌看來，2018年中國房地產(chǎn)銷售預(yù)計將整體處于下行通道，未來房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售增速預(yù)計仍將平穩(wěn)放緩。他同時預(yù)測，今年房價預(yù)計也將維持平穩(wěn)走勢，基本不會發(fā)生大漲或者大跌情況。
　　
　　新城控股集團(tuán)高級副總裁歐陽捷強(qiáng)調(diào)，即便2017年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速有所放緩，但全年房地產(chǎn)市場成交量卻刷新最高紀(jì)錄。2018年市場將是一個“大穩(wěn)小亂”的一年，房地產(chǎn)市場不會大起也不會大落，房價不會暴漲也不會大跌。
　　
　　“總體來講，調(diào)控就是控制和調(diào)整，既不會穿透上限，又不會突破下限，在這個區(qū)間內(nèi)保持相對平穩(wěn)、健康的發(fā)展。”歐陽捷說。
　　
　　2017年，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了密集的調(diào)控政策。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年，年內(nèi)全國房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布接近110個城市與部門，發(fā)布的調(diào)控政策次數(shù)多達(dá)270次以上，其中包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等城市多次發(fā)布政策，僅北京一個城市發(fā)布的各類型房地產(chǎn)調(diào)控政策就超過30次。熱點城市全面嚴(yán)控，進(jìn)入限購、限貸、限價、限售、限商的“五限”時代。
　　
　　華泰證券分析師認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控政策難以再現(xiàn)2014年的全面寬松，但是房價調(diào)控目標(biāo)的變化、分類調(diào)控對精細(xì)化管理的需求和長效機(jī)制的建立會為地方政策帶來修正的空間。
　　
　　“房地產(chǎn)長效機(jī)制目前還沒有完全出臺，我們希望房地產(chǎn)市場的泡沫越來越小，而不是越來越大，所以未來五年限購、限售等政策是不會退出的，甚至不排除有的城市限售兩年期到了之后，還會繼續(xù)加碼。未來五年，住房市場將進(jìn)入一個新時代。過去房地產(chǎn)的周期論不再成立，未來我國的長效發(fā)展機(jī)制會保證房地產(chǎn)市場整體保持相對平穩(wěn)。”歐陽捷說。
　　
　　此外，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，相比2017年房地產(chǎn)調(diào)控以抑制樓市高燒和降溫房地產(chǎn)市場為主，今年的房地產(chǎn)調(diào)控將以落地各種政策為主，其中租賃是最為關(guān)鍵的一個環(huán)節(jié)。他預(yù)計，一直到今年3月全國兩會前后，推出租賃住房的各種配套政策都將是各地樓市調(diào)控內(nèi)容的核心。
　　
　　黨的十九大報告指出，房子是用來住的，不是用來炒的。中央經(jīng)濟(jì)工作會議進(jìn)一步提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。在中央層面的密集推動下，各地政府紛紛積極響應(yīng)，加快住房租賃市場發(fā)展，12個試點城市均陸續(xù)公布了住房租賃扶持政策。業(yè)內(nèi)人士紛紛認(rèn)為，租賃市場的大舉進(jìn)攻，預(yù)示著房地產(chǎn)市場將開啟新的篇章。
　　
　　此外，房地產(chǎn)稅一直是“兩會”期間民眾關(guān)注的熱點話題。2017年底，財政部部長肖捷在《人民日報》的一篇撰文透露了房地產(chǎn)稅的一些重要信號，也給房地產(chǎn)稅如何開征指明了方向。按照2019年稅收立法要完成全部立法程序的相關(guān)計劃，2018年稅制改革或會有更進(jìn)一步的發(fā)展。在此背景下，房地產(chǎn)稅在今年將會被繼續(xù)推進(jìn)。根據(jù)目前的進(jìn)度來看，預(yù)計房地產(chǎn)稅在2020年前將會取得突破，2025年之前出臺是大概率事件。
　　
　　上海交通大學(xué)房地產(chǎn)研究所副所長李驍(微博博客)指出，過去一年半時間政府通過對金融以及房地產(chǎn)領(lǐng)域雙整頓的行政力量強(qiáng)制干預(yù)了房地產(chǎn)市場價格快速上漲的情形，動用了包括限制房價、限制轉(zhuǎn)讓、價格監(jiān)管等手段來壓制房價，這并非是市場化的結(jié)果，并不健康。一旦調(diào)控政策放松，房價很可能就會反彈。
　　
　　習(xí)近平總書記在2018年新年賀詞中發(fā)出號召：“我們要以慶祝改革開放40周年為契機(jī)，逢山開路，遇水架橋，將改革進(jìn)行到底。”而舉世矚目的全國兩會，也將是2018年房地產(chǎn)市場改革的開始。