【門窗幕墻網】北京樓市正發生潛移默化的變化。土地出讓條件的苛刻，使得“聯合拿地”現象越來越多，“強強聯合”更是十分常見。這不僅抬高了北京的市場門檻，也使得市場集中度越來越高。今年北京樓市銷售規模最大的房企萬科，市場占有率有望超過10%。
在全國房地產成交量即將創下歷史新高之時，處于調控風暴中心的北京，卻遭遇市場“寒冬”。
多家機構的數據顯示，截至12月中旬，今年北京新房和二手房成交量雙雙“腰斬”。由于距離年末僅剩10天，全年市場交易低迷已成定局。其中，新房成交量很可能創下歷史新低。
上半年出臺的“3·17新政”和“3·26新政”，被認為是導致市場低迷的主要誘因。這兩項政策使北京成為調控力度最大的城市，同時對開發商和購房者的預期產生很大影響。
數據低迷的背后，北京樓市正發生潛移默化的變化。土地出讓條件的苛刻，使得“聯合拿地”現象越來越多，“強強聯合”更是十分常見。這不僅抬高了北京的市場門檻，也使得市場集中度越來越高。今年北京樓市銷售規模最大的房企萬科，市場占有率有望超過10%。
量價齊跌
據偉業我愛我家(微博)市場研究院統計，截至12月20日，2017全年北京新房已網簽28749套，較2016年同期下降49.8%。同期的二手住宅網簽131761套，為新房的4倍以上，同比下降50.3%。
對比歷史數據，今年北京的新房成交規模極有可能創下歷史新低。
中國指數研究院預計，今年北京市商品房將實現成交金額2760億元(含自住型商品房)。相較2016年北京市商品房近5000億的總成交水平，市場近乎腰斬，甚至比2015年也要下降21%。
價格方面，根據國家統計局的數據，11月北京新建商品住宅環比雖然轉正，但同比仍然下滑0.3%；二手房價格環比下降0.5%，降幅為70大中城市之首，同比下降0.9%。
這種情況是由年初的一系列調控政策所造成。
3月17日，北京市宣布提高二套房最低首付比例，普通住宅被提至60%，首套房認定標準恢復至“認房又認貸”，住房貸款期限降為25年。隨后一周內，北京又采取了包括上調房貸利率、個稅要求從嚴、嚴查首付資金、離婚一年內房貸算二套等規定。3月26日，針對商辦市場的調控政策出臺，除實施限購外，還要求商辦項目不得分割銷售等。
這兩項政策不僅開啟了全國樓市加碼的熱潮，也對北京市場產生重大影響。
亞豪(微博)機構(博客)市場總監郭毅表示，進入2017年以來，受到預售價格管制以及商辦限售政策的影響，北京住宅市場的供應驟降，月度開盤項目數量僅在10個左右，最少的10月份僅5個項目入市。到了年底，這一情況也并未改善，12月仍將以10個項目的入市量收官，使得全年供應在冷淡中落幕。
“過去兩年北京誕生了很多高價地，大部分都準備以豪宅形式入市。但今年北京的限價政策十分嚴格，單價超過8萬的項目寥寥無幾。”北京某知名房地產項目負責人向21世紀經濟報道記者表示，很多項目都延緩了入市步伐。
二手房的低迷則是由于信貸政策的影響。“3·17新政”出臺后，部分二手房因被認定為非普通住宅，首付比例從4成驟增到8成，按照北京的房價水平，這相當于幾十萬至上百萬不等的成本。這也導致很多在途交易中止。
加之北京二手房交易中，約八成為“連環單”。一單交易的中止，往往引發數單交易受到連帶影響。
萬科市占率將超10%
在市場下行周期中，行業洗牌也在加劇。根據中指院的觀點，今年北京市場前十名開發商的市場占有率將達49%，而在2016年，占有率僅為35%。其中，萬科以在售30個項目，簽約銷售額307.5億排名北京市場第一，市場占有率將超過10%。
該機構預計，未來在調控不斷升級的情況下，北京樓市的集中度仍將繼續提高，優勢開發商、優勢項目將成為市場主力。
今年以來，北京在土地出讓中設置了很多附加條款。除規定最高限價外，很多地塊還對銷售價格進行限制，并增加自持比例。這使得今年北京誕生多宗全部自持的地塊。
這種設置導致進入北京市場的門檻越來越高，小房企幾乎沒有拿地機會，即使是大型房企，也為了分擔風險而組成聯合體。中指院指出，2017年銷售金額排名前五的項目，全部為聯合開發。
上述機構認為，由于地價高企，經營復雜度提高，開發商之間聯合拿地、規避過度競爭、共同發展成為共識。隨著北京市場商品住宅限價、要求自有資金拿地監管等趨勢從嚴，未來聯合拿地的項目數量還將繼續增多。
樂觀的一點在于，在監管層的督促下，今年北京土地供應規模明顯增加。
根據中原地產統計，截至11月21日，北京供應住宅用地76宗，規劃建筑面積1049.99萬平方米，同比上漲318%，創最近4年新高。同期，北京實際成交宅地70宗，規劃建筑面積951.9萬平方米，同樣為最近4年來新高。
郭毅認為，今年出讓的住宅用地當中，超過40宗含有可售純商品住宅，且均設定限售價格。使得這些地塊項目必須通過加快周轉的方式，才能更好地控制財務成本，提高利潤水平。因此，未來項目上市速度將有所提升。
她向21世紀經濟報道記住表示，自明年初開始，限房價商品房將前赴后繼地入市，并逐漸成為增量供應的中堅力量。由于這類商品房的單套面積較小，總價偏低，使得新房市場覆蓋的消費客群擴展至剛需及首改客群，客群基數的大幅上升，也將使明年北京新房市場的供需雙雙回暖。
