【門窗幕墻網】今年1-2月，新房、二手房均呈現“熱點城市降溫，三、四線活躍”特征：①54個城市中有34個累計同比增速為正，占比63%，其中大部分為三、四線城市；②環比去年最后兩個月增速仍為正的城市包括宿遷、馬鞍山、連云港、三亞、蘇州、蕪湖、莆田、贛州、九江、臺州等10個城市，大部分為三、四線城市，考慮到11、12月開發商大多會沖量，是傳統的銷售“大月份”，而1、2月由于春節長假等因素，銷售往往較清淡，因此某一城市環比去年最后兩個月的增速若仍為正，表明該城市的樓市1、2月份的確在顯著改善；③“前期熱點”城市（2015、16年量價齊升幅度較大導致目前政策調控較嚴的城市）銷量同比下降顯著；④二手房成交套數累計同比增速為負值的城市均為“前期熱點”城市，而排序靠前的大多為三、四線城市。據億翰智庫統計及部分房企的公告，不少房企今年1-2月銷售表現優異。  

經濟和政策的變化，導致樓市格局發生了上述改變  

經濟因素：①高鐵、高速公路網的持續完善，利于一些產業向要素更低的城市轉移，從而給這些城市帶來一定增量的住房需求；②2016年以來，受益于調結構、穩增長系列改革，一些周期性行業出現了明顯復蘇，一些周期性行業比重較大的城市，其樓市也會一定程度呈現出復蘇、改善的趨勢；③一線及“前期熱點”城市過去兩年房價飆升，對那些沒有能力在這些城市置業的人群，在心理上同樣能催生“買房升值”的預期，這部分人群有的會利用春節期間“返鄉買房”。  

政策因素：2016年以來“分類調控、因城施策”，一線及“前期熱點”城市調控較為嚴厲，而過去兩年房價平穩的廣大二、三、四線城市，政策面則是寬松、友好。  

預計全年銷售或好于年初時市場的主流預期，投資正增長概率或加大  

對2017年銷售額增速的預判：年初時，“市場主流觀點”預期2017年全行業新房銷量或比2016年下降10%以上。2017年1-2月54城新房銷量累計同比僅下降3%，一線及“前期熱點”城市銷量回落較大而部分三、四線城市銷量增長顯著，開局比預期的理想，顯示“因城施策、分類調控”正取得較好的效果，預計2017年全行業平穩發展可期，全年新房銷量降幅或比“年初時市場主流觀點預期值”要小。  

對2017年房地產投資增速的預判：除一線及“前期熱點”城市外，其余城市的房地產投資占全行業比重達62%，對全行業影響程度較大，這些城市銷售若改善，大概率能帶動房地產投資，從今年銷售開局情況看，全年房地產投資實現正增長的概率或進一步加大。  

地產A股小周期理論框架持續被印證，重點推薦低估值、高增長品種  

我們孕育于2008年、成型于2012年的“地產A股小周期理論框架”已持續被印證，本輪小周期開啟于2014年下半年，復盤過去兩年多地產A股的整體表現，該理論框架依然有效。根據這一理論框架，我們判斷：2017年，傳統地產股的表現將好于2016年，從行業相對排名看，甚至會好于2015年，建議機構投資者在2017年應重視傳統地產股的投資機會。我們認為：低估值、高增長（2017年凈利潤及合同銷售額均能顯著增長）的品種，2017年大概率會有較好的表現；細分領域顯著好轉、且標的在A股具稀缺性的公司，其股價也將會有比較好的表現；重點推薦新城控股、嘉寶集團、榮盛發展、新湖中寶、華夏幸福、廈門國貿、招商蛇口、金融街等品種。  

風險  

若房地產行業2017年調整幅度及政策調控嚴厲程度超預期。