一些專業(yè)投資人士都認(rèn)為一線房地產(chǎn)市場(chǎng)較為可靠，具備保值增值功能。然而，事實(shí)真的如此嗎？

隨著兩會(huì)前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱。一線城市房?jī)r(jià)問(wèn)題再次被推向了輿論的風(fēng)口浪尖。目前，中國(guó)很多人包括一些專業(yè)投資人士都認(rèn)為一線房地產(chǎn)市場(chǎng)較為可靠，具備保值增值功能。然而，事實(shí)真的如此嗎？

首先，討論一線房地產(chǎn)是否具備保值增值的功能要評(píng)估一線房地產(chǎn)市場(chǎng)。以目前的一線房地產(chǎn)市場(chǎng)需求方而言，除了房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)離普通民眾消費(fèi)水平外，市場(chǎng)需求無(wú)非是住房需求和投資需求。而住房需求本身已經(jīng)受到抑制。

以目前一線城市房?jī)r(jià)而言。一般的上班族窮盡一生積蓄也買(mǎi)不起一套房。雖然市場(chǎng)上仍有人愿意貸款買(mǎi)房做房奴。但是，這都是建立在有源源不斷人口流入補(bǔ)充市場(chǎng)的前提下才成立的條件。從上海公布的《2015年上海市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》數(shù)據(jù)顯示，上海2015年人口凈流出15萬(wàn)。此外，今年兩會(huì)中，上海市市長(zhǎng)楊雄和北京市市長(zhǎng)王安順都宣布了兩市的人口上限。十三五期間，北京市人口上限2300萬(wàn)，上海市人口上限2500萬(wàn)。截止2015年，上海市人口2415萬(wàn)，距離人口上限僅85萬(wàn)距離。由此可見(jiàn)，隨著人口限制，一線城市的住房需求已經(jīng)見(jiàn)頂。住房需求對(duì)于房?jī)r(jià)的貢獻(xiàn)已經(jīng)消失。

其實(shí)，真正導(dǎo)致一線城市房?jī)r(jià)大漲的需求其實(shí)是投資需求。這也是現(xiàn)在被廣泛認(rèn)同并且也是實(shí)際發(fā)生的事實(shí)。在經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不景氣、股市低迷、資產(chǎn)端項(xiàng)目稀缺的情況下。投機(jī)資本無(wú)奈下只能再次回歸房地產(chǎn)市場(chǎng)。由于二、三、四線房地產(chǎn)增值潛力較低甚至出現(xiàn)減值風(fēng)險(xiǎn)。一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)成為避險(xiǎn)資金唯一的選擇。許多一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量其實(shí)都是炒房客、中介和場(chǎng)外配資機(jī)構(gòu)合作拉抬房?jī)r(jià)所致。換而言之，是利益集團(tuán)內(nèi)部換手形成的虛假繁榮局面。最近爆出的以鏈家為代表的案例就是最好的例子。

其次，看看房地產(chǎn)泡沫。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫已經(jīng)是全球共識(shí)。如今還在鼓吹中國(guó)房地產(chǎn)沒(méi)有泡沫的恐怕就只有開(kāi)發(fā)商和依賴土地財(cái)政的地方政府了吧。

根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，深圳住宅的租金回報(bào)率從一年前的2.44%下降到1.66%，上海從一年前的2.14%下降到1.92%。租金回報(bào)率的下降，顯示泡沫正在膨脹。租金回報(bào)率指年租金收益和房?jī)r(jià)的比值。

此外，央行行長(zhǎng)周小川、副行長(zhǎng)潘功勝在兩會(huì)中明確表態(tài)不能做首付貸。這表明，首付加杠桿的現(xiàn)象在國(guó)內(nèi)已經(jīng)蔓延開(kāi)來(lái)。3月14日，17家P2P平臺(tái)宣布停止首付貸業(yè)務(wù)已經(jīng)很明確的揭示了該問(wèn)題的嚴(yán)重性。而且，部分平臺(tái)還在繼續(xù)進(jìn)行首付貸業(yè)務(wù)。

首付貸其實(shí)是民間金融機(jī)構(gòu)為購(gòu)房者提供首付貸款的業(yè)務(wù)。銀行貸款不包括首付。購(gòu)房者都需要支付一定比例的首付。而首付貸則為不能支付首付的購(gòu)房者提供了這一貸款需求。從表面上看這促進(jìn)了消費(fèi)市場(chǎng)，有些無(wú)知媒體也確實(shí)認(rèn)為首付貸利國(guó)利民。但實(shí)際上，首付貸的模式就是美國(guó)房貸次級(jí)債模式。連首付都付不起的人，他們本身就沒(méi)有能力購(gòu)房。現(xiàn)在用民間貸款解決他們首付的問(wèn)題等于是增加銀行不良貸款風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)槭赘顿J本身每月還款利率就高于銀行，而且期限較短（一般1——5年）。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，他們利用首付貸購(gòu)房的實(shí)際支出遠(yuǎn)高于自己支付首付。同理，銀行貸款買(mǎi)房的實(shí)際支出也高于自己全額買(mǎi)房。更致命的是，首付貸申請(qǐng)沒(méi)有門(mén)檻。這等于是胡亂放貸。

除了首付貸因素外，其他催生房地產(chǎn)泡沫的投資炒作因素還有很多，本文不一一例舉。不可否認(rèn)的是，因?yàn)橥顿Y炒作，中國(guó)房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)到了難以估測(cè)的地步。

也許，美國(guó)的次級(jí)債危機(jī)即將在中國(guó)重現(xiàn)。中國(guó)房地產(chǎn)泡沫在政府政策和投資炒作的支撐下雖然還不至于立刻破滅。但是，市場(chǎng)規(guī)律是永遠(yuǎn)不可改變的，泡沫終究是會(huì)破滅的。2015年的股災(zāi)以及期間政府救市失敗就是最好的證明。市場(chǎng)永遠(yuǎn)是對(duì)的，別和市場(chǎng)對(duì)著干。