和樓市成交的"小陽春"形成鮮明對比的是,房地產投資仍然沒有走出"深寒"。 來自最近國家統計局的統計數據顯示,2009年第一季度全國完成房地產開發投資4880億元,同比雖增長4.1%,但增幅同比回落28.2%。而這一數據正好印證了此前REICO工作室劉琳博士所預測的"2009年房地產開發投資的增幅會在2008年下降很多的基礎之上繼續下降。" 開發商開工謹慎 投資繼續"深寒" 商品房新開工面積及土地購置面積是房地產投資的兩個重要指標。從數據來看,二者不僅沒有看到"回暖"跡象,反而有加速下滑之勢。 據國家統計局的統計,今年第一季度,全國房地產開發企業房屋新開工面積2.01億平方米,同比下降16.2%,降幅比前兩月擴大1.4個百分點;完成土地購置面積4742萬平方米,同比下降40.1%,而去年同期增長29.7%。 此前專業機構的調研表明,今年前兩月全國房地產投資僅增長1%,比去年同期下降35%。其中北京下降33%,廣東下降17.1%,深圳下降20%左右。 最新數據還顯示,北京房地產投資近期很難逆轉。北京市發改委近日公布的"2009年房地產計劃開工項目"資料顯示,今年北京房地產市場中計劃開工項目共有295個,而從2004年到2008年,北京房地產每年的計劃開工項目均在500個左右,40%的降幅表明北京房地產的投資熱情幾乎已降至"冰點"。 萬科近日對外宣布,公司計劃2009年新開工面積約403萬平方米,比2008年實際完成數下調約23%。手握200億現金的萬科尚且如此,其他>其他>其他開發商已可想而知。 對于拿地,恐怕絕大多數的開發商都有著與招商地產類似的心理。3月31日,招商地產董事楊百千就明確表示,在土地儲備方面將采取謹慎態度,因為對房地產行業的調整持續時間仍需要作出判斷。 "房地產投資下降,是去年下半年樓市整體收縮的正常反應,目前來看,今年上半年這種現狀都很難得到改觀。"4月14日,資深經濟評論人士水皮向本報記者坦言。 華遠地產董事長任志強(任志強博客,任志強新聞,任志強說吧)也認為,目前投資量仍低迷,還沒有看到大量的開發商敢于或可以認清形勢而大膽的出手,投資意愿下降在下半年可能會反映得更加明顯。 劉琳博士曾指出,房地產投資增幅的下降和存貨的增加有很大的關系。對此,中原地產華北區總經理李文杰(李文杰博客,李文杰新聞,李文杰說吧)表示認同。他認為,從去年到現在,經濟景氣指數和開發商拿地熱情均呈下降趨勢,開發商通常要先消化完自己的庫存,然后再上馬新的項目,所以在市場未完全轉暖前,壓縮開工量以及拿地速度無疑是其自保的一種方式。 從數據來看,土地以及房屋的庫存量驚人。 戴德梁行對外發布的報告稱,1998至2008年的10年間,全國范圍內用于房地產開發的土地購置面積達31.3億平方米,截至2008年底,全國土地開發量僅為19.4億平方米,有約12億平方米的土地滯壓在發展商手中。 任志強也估算,如果政府不出臺更為利好的政策,今年年底,空置商品房將可能達到4億-5億平方米之多。 房地產結構性過剩仍是主流? 一方面是投資增幅持續下降,另一方面是樓市成交量呈現"小陽春",這導致樓市庫存大幅減少。 來自北京房地產交易管理網數據顯示,北京第一季度包括政策房在內的存量期房面積減少了160萬平方米,庫存減少2萬余套。目前,庫存量基本與2007年持平。 深圳庫存量的減幅也超出預期。摩根大通中國首席經濟學家龔方雄認為,深圳去年低谷時單月房地產成交量大概是20萬平方米,當時庫存量大概有500多萬平方米,單月成交20萬平方米,500萬平方米需要25個月消化庫存,但最近幾個月深圳的成交量每個月是50萬 60萬平方米,按這個速度計算,10個月就可消化完庫存。 房地產投資下降,樓市去庫存化加速,將對樓市的供求關系產生重要影響。 "當庫存消化到一定程度,去庫存化告一段落時,如果投資跟不上,供求關系有可能再度從供過于求轉向供不應求。供需又開始失衡。"水皮坦言,這一點應引起足夠的關注。 "北京今年的開工項目減少了40%,明年有可能出現階段性的供應緊缺。"李文杰指出,開工項目形成市場實際供應通常會有一年的滯后期,比如2009年市場上在售的主力項目主要是2008年開工的項目,而今年的開工量將對明年甚至后年的市場造成影響。 中國房地產經理人聯盟秘書長陳云峰(陳云峰博客,陳云峰新聞,陳云峰說吧)也認為,在利好政策和開發商謹慎開盤的影響下,未來有可能出現住宅供不應求,這也導致符合市場需求的樓盤價格會有所上調。 在此預期之下,供求關系似有"反轉"苗頭,房價也有了"峰回路轉"之機。 然而,包括任志強、潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新聞,潘石屹說吧)等在內的地產大腕并沒有如此樂觀。 任志強表示,部分區域的房價絕對額在上漲,但這并不代表整體趨勢已經超過了原來的預期,目前去庫存化的壓力依舊較大。"即使今年出現2007年那樣的樓盤旺市,全年房屋庫存也會有2.5億平方米,這意味著全國每年房屋銷量的1/3處于庫存狀態。" 記者獲得的一組數據顯示,截至今年3月31日,北京住宅存量約為13.55萬套,其中,現房住宅存量約為4.05萬套,同比增加約1.65萬套;期房住宅存量約為9.5萬套,同比增加34%。而據國泰君安最近向上海政協遞交的《上海房地產趨勢分析》顯示,上海2009年可售樓盤為165個,共計2237萬平方米。到2009年底,上海有4288萬平方米庫存商品房待消化,按照2008年月均130萬平方米的消化速度,上海消化完全部庫存仍需要33個月。 如此看來,去庫存化并沒有想象的那樣容易。 4月12日,凱德置地在北京啟動"凱德十五載.北京客戶年"年度主題活動,今年凱德置地在北京同步運作的包括住宅、商場、服務公寓在內的22個項目也一并亮相。凱德置地環渤海區域總經理毛大慶(毛大慶博客,毛大慶新聞,毛大慶說吧)告訴本報記者,公司對國內樓市非常有信心,除了現有項目外,目前公司還正在北京、天津等地尋找新的項目,其中天津地區以未開發地塊為主,北京地區則是是地塊和"爛尾"項目均有,并有意參與保障房開發。 SOHO中國董事長潘石屹認為,目前,結構性過剩仍是中國房地產的主流。為國際資本服務的房地產業將面臨更嚴重的過剩,與保障性住房處在相同地段、相同檔次的房子也將受到保障性住房的擠壓,從而出現過剩,"這種過?；驅⒊掷m3-5年。"潘石屹甚至善意提醒,全球性的金融危機還遠遠沒有結束,在2009年一季度比較好的數據面前也不要過分樂觀。 中原地產初步統計數據稱,4月以來,全國商品房銷量大約同比下跌兩成左右,部分城市的成交量比3月份下降三成。 樓市的去庫存化速率以及2009年下半年供求關系的定局,仍將取決于銷售市場。
