最近，隨著一些地方房地產市場的銷售增加，就有房地產開發商及媒體在說，國內的房地產市場開始回暖了。看到這樣的報道，一般民眾都會十分詫異。早一兩個月還在呼天搶地叫喊救市的房地產行業，沒過幾天就回暖了，這可能嗎？可以說，從這兩種截然不同的現象(房地產陷入絕境及房地產回暖)來看，如果這兩種現象都成立的話，那么或是早幾天房地產開發商說房地產陷入絕境在夸大其詞，或是當前房地產市場根本就沒有回暖。否則，這兩種現象同時成立是不可能的。 撇開這些現象不談，我們現在來看看當前中國的房地產市場到底發生了什么。從2008年下半年以來，全球金融危機導致全球經濟全面衰退，國際市場大宗商品價格全面向下調整，世界經濟出現了嚴重的周期性調整。在這種情況下，作為經濟全球化一個環節的中國經濟，遭遇沖擊是不可避免的。特別是那些外向性過高的地區與行業，其受到的影響與沖擊更大。比如，石油、鋼鐵、建筑材料等行業的產品價格全面下跌，產品價格都出現嚴重的周期性向下調整。在這種情況下，當全球、全國各行各業都出現周期性的調整時，房地產市場能夠置之度外嗎？我曾說過，如果國內房地產市場想不出現周期性的向下調整，那么除非中國的房地產市場在地球之外。既然國內的房地產市場要隨全球經濟周期性調整，那么它能夠出現忽然陷入困境忽然回暖的情景嗎？這是根本不可能的。 從2007年下半年以來，國家房地產政策發生了根本性的變化，政策要求對房地產市場的投資與消費購買有嚴格區分。對于消費者，政府采取各種優惠政策幫助他們進入房地產市場；對于投資者，政策要求其按照市場價格進入。即使在2008年131號文件發布后，對房地產消費與投資嚴格區分的政策仍然沒有改變。也正是在這樣的政策基礎上，當前國內房地產市場發生了根本性的變化，房地產已經成了一個以居民住房消費為主導的市場。在這樣的市場中，不僅住房投資者不可能享受住房購買的各種優惠，而且在資產價格全面下跌的情況下，住房投資者也不會進入。反之，早前進入房地產市場的投資者，還會逐漸退出市場。 為什么不少地方房地產的銷售在逐漸增加？這是房地產商通過降價引導出來的居民住房消費的需求在起作用，但這種住房消費需求的釋放受制于房地產商價格調整的程度。如果調整得深，那么這種住房消費需求釋放程度就大；反之，則這種消費需求釋放是十分有限的。因為，對于一個龐大的房地產消費市場來說，住房消費購買者的收入水平、財富持有、個人對住房價格預期都有千差萬別，只要房地產市場的價格出現調整，總是有相應層次的居民進入這個市場。任何一個房地產市場，決不會是所有的購買者在同一時間、同一價格進入同一市場。因此，在房地產的政策效應及房地產市場價格下調效應的雙重作用下，一些人進入房地產市場購買屬于正常的事情。在目前的情況下，盡管一些地方的住房購買增加了一些，但是并不表明這是房地產市場的回暖，而是房價調整引導部分居民進入了房地產市場。 也就是說，在2008年住房銷售下降20%以上、國家又出臺這樣多的激勵房地產市場政策的情況下，一些地方房地產銷售增加是正常的，但這并不是房地產市場回暖。只有出現房地產市場的價格全面調整，大量居民都有支付能力進入房地產市場，房地產庫存迅速減少時，房地產市場的回暖才會出現。顯然，在目前價格水平和國內外經濟形勢的雙重作用下，房地產市場的回暖還是遙遠的事情。 一些房地產開發商，一看到住房開始有銷售，就叫嚷房地產市場回暖了，引導房價再來上漲，這無疑是在讓剛剛走好一點的房地產市場打回原形。房地產開發商這樣做，不僅不能促進房地產市場的回暖，相反只會進一步延緩房地產市場的調整，讓房地產市場的調整時間拉得更長。這就是市場之邏輯，但愿房地產開發商看清楚整個國內外經濟發展之大勢，不要自己折騰自己。