早春三月，經(jīng)歷了持續(xù)寒冬的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，呈現(xiàn)出絲絲縷縷的復(fù)蘇氣息，全國(guó)各大城市住宅成交量明顯反彈。與此同時(shí)，一些城市的房?jī)r(jià)開(kāi)始觸底彈升，一些樓盤(pán)也開(kāi)始故伎重演，采取"少量多批"推出房源的手法，通過(guò)"多次開(kāi)盤(pán)、逐步提價(jià)"制造熱銷(xiāo)甚至搶購(gòu)氣氛。 　　樓市真的"春暖花開(kāi)"了？又或者，這只是沉寂了一冬的剛性需求集中釋放所帶來(lái)的短暫"春色"？ 樓市迎來(lái)"春暖花開(kāi)"？ 素有"樓市風(fēng)向標(biāo)"之稱(chēng)的２００９"上海之春"房展會(huì)日前落幕。為期４天的展會(huì)吸引參觀者近１３萬(wàn)人次，創(chuàng)下了歷年新高；現(xiàn)場(chǎng)成交總額為１．２億元，創(chuàng)造了歷史新低。 盡管"看熱鬧的多、出手的少"，房展會(huì)還是給上海樓市帶來(lái)了真真切切的春日氣息。市場(chǎng)機(jī)構(gòu)佑威.樓市通提供的數(shù)據(jù)顯示：房展會(huì)帶動(dòng)上海市商品房成交量節(jié)節(jié)攀升，３月１３日至１５日，全市商品住宅成交分別達(dá)到４萬(wàn)、５．１萬(wàn)、６．７４萬(wàn)平方米，創(chuàng)下２００８年以來(lái)單日成交最高水平，當(dāng)周也成為近一年來(lái)上海樓市成交最高的一周。 上海樓市不過(guò)是當(dāng)下全國(guó)樓市的一個(gè)縮影。春節(jié)后，全國(guó)樓市普遍出現(xiàn)了成交大幅反彈的"小陽(yáng)春"行情。在中國(guó)指數(shù)研究院重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的３０個(gè)城市中，有２４個(gè)城市２月住宅成交面積環(huán)比上升，有１０個(gè)城市環(huán)比增幅超過(guò)５０％。如上海２月份商品住宅成交面積為７８．７６萬(wàn)平方米，比１月增加６１％；先于全國(guó)調(diào)整的深圳，２月份新房成交面積為４８．８４萬(wàn)平方米，環(huán)比上升了２４．５％，比去年同期更是劇增５８０％。 "春意盎然"同樣出現(xiàn)在二手房市場(chǎng)。南京網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，２月份二手房成交量達(dá)４７２１套，比１月份高出近四成，也創(chuàng)下了２００７年６月以來(lái)二手房單月成交最高水平。 成交的瞬時(shí)回暖令樓市悄然生變。嗅覺(jué)靈敏的開(kāi)發(fā)商們對(duì)促銷(xiāo)的態(tài)度和樓盤(pán)定價(jià)，已經(jīng)發(fā)生了耐人尋味的變化。自"拐點(diǎn)論"之后一言一行便備受業(yè)界關(guān)注的"帶頭大哥"萬(wàn)科，２月中旬暫停了幾乎所有促銷(xiāo)活動(dòng)。上海的一些樓盤(pán)開(kāi)始祭起兩三年前樓市火爆時(shí)常見(jiàn)的"少量多批"的推盤(pán)模式。根據(jù)易居中國(guó)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，３月９日至１５日上海推出的１８?jìng)€(gè)樓盤(pán)中，有１２個(gè)推出的房源面積在０．６４萬(wàn)至１．９萬(wàn)平方米之間，具"少量多批" 推盤(pán)特征。易居中國(guó)分析師薛建雄分析，在當(dāng)前，開(kāi)發(fā)商采用"少量多批"的方式一點(diǎn)點(diǎn)推盤(pán)，意在 "多次開(kāi)盤(pán)、反復(fù)提價(jià)"。在"上海之春"房展會(huì)上，一處名為"中信和平家園"的樓盤(pán)罕見(jiàn)地沒(méi)有給出均價(jià)，看房人李姓女士猜測(cè)，"房產(chǎn)商肯定是有定價(jià)的，不標(biāo)價(jià)就是在觀察市場(chǎng)反應(yīng)。如果樓市回暖，房?jī)r(jià)肯定會(huì)水漲船高。" 剛性需求釋放，調(diào)整尚未充分？ "樓市已經(jīng)回暖了？"正在看房的上海白領(lǐng)葉利頗為疑慮，他被二手房中介告知，"一月份還是買(mǎi)方市場(chǎng)，現(xiàn)在可是賣(mài)房人的天下了。" "陽(yáng)春"行情在給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)信心的同時(shí)，也給買(mǎi)房人帶來(lái)了焦慮。趙孟潔在一家媒體工作，"我從去年就開(kāi)始看房子，從春天看到冬天，終于等到樓市‘拐點(diǎn)’出現(xiàn)。可是降價(jià)的房子，不是距離太遠(yuǎn)，就是價(jià)格依然很貴。促銷(xiāo)廣告噱頭十足，好像真的有好大優(yōu)惠，跑過(guò)去一看，完全不是這么回事！" "不管是時(shí)間周期還是價(jià)格深度，我認(rèn)為樓市調(diào)整還不夠充分。"上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，目前談樓市回暖尚言之過(guò)早。"春節(jié)后樓市成交量的反彈是合理的，但即使如此,２月份上海商品住宅成交量也僅相當(dāng)于去年的月均水平,依然偏低。" 專(zhuān)業(yè)人士認(rèn)為，２月份全國(guó)房地產(chǎn)交易量的回升主要是去年下半年以來(lái)凍結(jié)了半年多的剛性住房需求集中釋放所致。中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟向記者表示，從２月份上海樓市的成交結(jié)構(gòu)看，配套商品房成交占了三成，單價(jià)在１萬(wàn)元以下的商品房占６６．７％，單價(jià)在７０００元以下的商品房占４４．７％。"這表明，當(dāng)前市場(chǎng)的主流需求還是自住需求，而自住需求在任何時(shí)候都存在。" 從房產(chǎn)中介了解到，近一個(gè)月以來(lái)，婚房的交易出現(xiàn)井噴情況，一些剛性需求開(kāi)始擇機(jī)入市。在"上海之春"房展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，多家開(kāi)發(fā)商也在剛性需求上做文章，瞄準(zhǔn)工作不久、準(zhǔn)備結(jié)婚的新人，力推"中小戶(hù)型、低總價(jià)、近軌道交通"的樓盤(pán)。 但這一切尚未令樓市的供需結(jié)構(gòu)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，巨大的商品房庫(kù)存量依然存在。戴德梁行最新報(bào)告顯示，上海、北京、廣州等全國(guó)９大城市目前積壓了２００６年到２００８年在建的庫(kù)存商品住宅約３８００萬(wàn)平方米，消化這些庫(kù)存平均需要９個(gè)月時(shí)間。而根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，截至去年底，全國(guó)商品房空置面積達(dá)到１．６４億平方米，同比增長(zhǎng)２１．８％。 樓市回春尚需"除痼疾、調(diào)基礎(chǔ)" 知名專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)代理公司上海新聯(lián)康的"掌門(mén)人"周小麗在上海從業(yè)已有十多年。她表示，現(xiàn)在樓市銷(xiāo)量確實(shí)在回升，但她擔(dān)心，這種回升能否持續(xù)？ 她的擔(dān)心在業(yè)內(nèi)很具有代表性。廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)蔡穗聲也認(rèn)為，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入周期性調(diào)整，這一輪周期性調(diào)整與中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整、世界金融危機(jī)同步，其結(jié)束有賴(lài)于宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。 房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性行業(yè)，其走勢(shì)離不開(kāi)宏觀經(jīng)濟(jì)基本面。當(dāng)下，全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)繼續(xù)惡化，世界銀行和IMF近期均預(yù)計(jì)全球經(jīng)濟(jì)今年將出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，兩大機(jī)構(gòu)雙雙下調(diào)預(yù)測(cè)，意味著二戰(zhàn)后全球經(jīng)濟(jì)有可能首次陷入整體性衰退。 與悲觀的全球經(jīng)濟(jì)相比，中國(guó)１至２月份的宏觀數(shù)據(jù)則是喜憂參半。貨幣發(fā)行與信貸數(shù)據(jù)繼續(xù)朝著預(yù)期增長(zhǎng)，投資同比與環(huán)比增速同時(shí)加快，好于市場(chǎng)預(yù)期，但重點(diǎn)有效指標(biāo)仍然透露寒意：第二產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資增速比城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速更能反映經(jīng)濟(jì)運(yùn)行趨勢(shì)，而其目前仍然處于下行趨勢(shì)；進(jìn)出口總值同比下降２７．２％，這已是連續(xù)第四個(gè)月下降；２月份， CPI、PPI雙陷負(fù)增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)低迷態(tài)勢(shì)尚難一時(shí)改變。 經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，今年前兩個(gè)月個(gè)人所得稅增速比去年回落８．７個(gè)百分點(diǎn)，居民收入預(yù)期下降將進(jìn)一步制約未來(lái)消費(fèi)擴(kuò)張，未來(lái)消費(fèi)啟動(dòng)仍很艱辛。 在此大背景下，蔡穗聲認(rèn)為，房地產(chǎn)政策取向的著眼點(diǎn)與歸結(jié)點(diǎn)應(yīng)是刺激市場(chǎng)消費(fèi)，維持開(kāi)發(fā)投資規(guī)模。刺激消費(fèi)與維持投資規(guī)模是相輔相成、互為條件的。在刺激消費(fèi)層面，它既是維持開(kāi)發(fā)投資規(guī)模的必備條件，又是擴(kuò)大內(nèi)需的重要構(gòu)成。 如何刺激樓市消費(fèi)？蔡穗聲認(rèn)為，近年宏觀調(diào)控出臺(tái)了許多限制住宅消費(fèi)的政策，如二套房貸政策、二手房交易稅收政策、境外人士購(gòu)房限制政策等，都應(yīng)予以改變，此外還要考慮新的鼓勵(lì)消費(fèi)政策。 而中原地產(chǎn)研究中心研究總監(jiān)陶琦則認(rèn)為，高房?jī)r(jià)導(dǎo)致高存量，降價(jià)是市場(chǎng)博弈的必然結(jié)果，"在目前價(jià)格偏高、存量較大的城市，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該多考慮降價(jià)手段，以實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售。" 中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)研究院在２００９"上海之春"房展會(huì)期間對(duì)購(gòu)房者所做調(diào)查顯示，以往考慮較多的樓盤(pán)景觀、學(xué)區(qū)等附加值，已經(jīng)被價(jià)格優(yōu)勢(shì)所替代。"在同等類(lèi)型的樓盤(pán)中，價(jià)格是否足夠低，已經(jīng)成為購(gòu)房者選擇開(kāi)發(fā)商品牌的唯一標(biāo)識(shí)。" 中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟說(shuō)。