【門窗幕墻網】當前自住性需求量仍很大，這是維持市場信心的根基
今年1到4月份，全國商品房銷售出現“量價齊跌”，其中銷售面積同比下降6.9%，銷售額同比下降7.8%。這種情況的出現，促使一些研究機構特別是境外機構，開始渲染中國房地產市場將在2014年出現崩盤。
我們的研究認為，今年樓市由于種種原因注定是一個調整之年，但是如果由此斷定樓市即將發生崩盤，出現斷崖式下跌，這樣的結論言過其實。
之所以這樣說，需要深入分析今年房地產市場出現下行的原因。
首先，去年同期商品房銷售增速的高位增長難以持續。統計數據顯示，去年同期全國商品房銷售面積增速為38%，銷售額增速在60%，這樣的增幅在 今年不可能持續。其原因在于從2011年之后，調控政策對新增的投機和投資性需求進行了堅決的管理，目前的市場需求已經以自住性需求為主，剛需和改善性需 求成為主流。與投機性需求不同，自住性需求相對穩定，在3到5年之內大致維持常態，不會重復購買，如果今年買的多，明年就會相應減少。因此，去年積累的高 基數導致今年的增長速度下降，這本就在預期之內。
第二個影響因素在于個人住房按揭貸款的收緊，實實在在影響了人們購房愿望的實現。商業銀行普遍停止了對個貸的利率優惠，并且出現了10%左右的上浮，貸款總額也出現下降。在市場需求以自住性為主的背景下，首次置業家庭占多數，如果沒有個貸的支持，很難實現購房愿望。
第三個原因是關于房地產市場下行的輿論影響預期，有需求者也陷入觀望。
那么，到底應該怎樣看待房地產市場的現狀？
首先，當前的自住性需求量仍很大，這是維持市場信心的根基。自住性需求與我國的人口結構密切相關。第六次人口普查顯示，2014年全國24歲到 28歲的年輕人達1.2億，其中約8000萬人在城鎮居住，這部分人是婚房需求的主體。同時，39歲到49歲的高儲蓄率人口有2.2億，他們是改善性住房 的主體。盡管人口的年齡結構對房地產市場的影響是階段性的，但當前的結構決定了住房的真實需求仍然很大，可以支撐市場發展。
其次，房地產市場出現明顯的分化。這個分化是復雜的，不是一、二線城市與三、四線城市之間的分化，一、二線城市本身在分化，三、四線城市本身也在分化。今年分化將更加明顯。
第三，住房總供應量短時間內上升比較快。從2011年開始，房地產市場的供求關系出現變化，供應量上升比較快。
基于以上判斷，我們對當前以及中期房地產市場還是有信心的。未來城鎮化的發展，穩定的經濟增長以及消費結構的升級，仍將為房地產市場發展提供空間。而未來的發展將從過去單純注重數量的增長，轉向更加注重質量的提升。
(作者為住建部政策研究中心主任，以上內容是作者在2014首屆中國建材家居產業發展大會上的演講。)
