【門窗幕墻網(wǎng)】實(shí)施近四年的限購政策，對抑制樓市的投機(jī)起到明顯效果，但時(shí)至今日，限購政策的合理性和必然性都在受到挑戰(zhàn)。
　　
　　今年以來，已有銅陵、南寧、無錫等多個(gè)地區(qū)出臺(tái)了放松限購的范圍、放松非戶籍資格的審查以及購房落戶等政策。
　　
　　接近住建部的人士對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者稱，全面取消限購現(xiàn)在不可能，這樣做存在放大房地產(chǎn)市場泡沫的風(fēng)險(xiǎn)。但在中央分類調(diào)控和市場化思路下，部分二三線城市放松限購實(shí)際上已經(jīng)在發(fā)生，并且沒有受到高層的干預(yù)。
　　
　　但從實(shí)際效果來看，多位業(yè)內(nèi)人士對記者指出，除了四個(gè)一線城市，限購的邊際效應(yīng)已明顯地遞減，很多城市即使取消也影響不大。
　　
　　全面取消限購的風(fēng)險(xiǎn)
　　
　　2014年至今，樓市低迷僵局持續(xù)未有改善。
　　
　　從宏觀經(jīng)濟(jì)來看，2014年一季度中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)探底，GDP增速回落至7.4%，創(chuàng)2009年一季度以來新低。中國經(jīng)濟(jì)仍未企穩(wěn)，表明經(jīng)濟(jì)改革與結(jié)構(gòu)調(diào)整還在持續(xù)。
　　
　　2014年2月興業(yè)銀行(601166,股吧)暫停辦理房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)，是商業(yè)銀行對房企信貸進(jìn)一步緊縮的信號(hào)。同時(shí)，不少銀行上浮了首套房按揭貸款利率。央行督促商業(yè)銀行確保首套房貸款半個(gè)月后，仍看不出信貸明顯松動(dòng)的跡象。
　　
　　根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年1-4月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資22322億元，同比名義增長16.4%，增速比1-3月份回落0.4個(gè)百分點(diǎn)；全國商品房銷售面積同比下降6.9%，降幅比1-3月擴(kuò)大3.1個(gè)百分點(diǎn)。
　　
　　由于對房地產(chǎn)的嚴(yán)重依賴，地方政府在壓力之下，首先想到的便是放松限購。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從當(dāng)前市場發(fā)展態(tài)勢來看，由于今年回歸市場化及樓市“雙向調(diào)控”的指導(dǎo)思路，對于庫存偏大，存在較大市場去化壓力的三四線城市、部分二線城市，有可能會(huì)拉開限購逐步退出的序幕。
　　
　　偉業(yè)我愛我家(博客,微博)集團(tuán)副總裁胡景暉指出，在供求相對平衡、或者供不應(yīng)求的城市，如果放松限購引起市場的激烈波動(dòng)，將受到監(jiān)督和問責(zé)。分類調(diào)控并不意味著可以全面放松限購。
　　
　　一業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前完全放開限購的條件尚不具備。限購政策對抑制投資、投機(jī)需求起到巨大作用，尤其是一、二線城市，如果立即退出，在調(diào)控長效機(jī)制沒有建立的情況下，抑制投資和投機(jī)方面必然缺少相應(yīng)的銜接和替代手段。
　　
　　他還表示，一旦取消限購，就會(huì)被市場解讀為政府開始救市了，房價(jià)又要上漲了。市場因自身的供求失衡的調(diào)整節(jié)奏被人為縮短或終止，這對市場化的調(diào)節(jié)機(jī)制是非常不利的，如果又出現(xiàn)量價(jià)短期快速的攀升，樓市未來的壓力無疑更大的。
　　
　　“中國的限購，是支撐房價(jià)的最重要屏障，這個(gè)邏輯是：因?yàn)橄拶彛徺I力沒有得到真正釋放，所以，假如限購取消，房價(jià)一定暴漲。基于這個(gè)邏輯，大資金才會(huì)瘋狂炒作地價(jià)、房價(jià)，并且這種炒作的杠桿難以想象地高。”深圳一家大型地產(chǎn)商人士不無憂慮地說，這種邏輯恰恰是最大的陷阱，一旦全面退出兌現(xiàn)，對于資本來說就是大量拋售籌碼的最后機(jī)會(huì)，否則只能被套牢。
　　
　　該人士認(rèn)為，目前全面取消限購只會(huì)導(dǎo)致短期的市場繁榮，長期對市場則很不利的。
　　
　　退出的“藝術(shù)”
　　
　　深化改革強(qiáng)調(diào)市場化取向，而限購政策作為一種行政手段，退出是遲早的。但在當(dāng)前環(huán)境下，如何退出和什么時(shí)候退出都要十分慎重。
　　
　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)市場總監(jiān)桑豫峰表示，多個(gè)城市對現(xiàn)有限購政策所作的調(diào)整，屬于微調(diào)，并沒有突破房地產(chǎn)調(diào)控這一前提。預(yù)計(jì)微調(diào)的城市會(huì)繼續(xù)增加，但今年全面放松限購的可能性幾乎不存在，因此，聲稱“告別限購”為時(shí)尚早。
　　
　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，后續(xù)在房地產(chǎn)市場繼續(xù)降溫的情況下，全國預(yù)計(jì)有超過30個(gè)城市有放松調(diào)控的預(yù)期和可能性。他指出，未來松綁的政策空間有很多，主要有6大方向。其中，除了最主要的戶籍和限購區(qū)域放松外，調(diào)整普通住宅界定標(biāo)準(zhǔn)、限價(jià)政策放松，以及公積金政策松動(dòng)，都是常用的放松手段。公積金政策是地方政府能夠使用的最直接的金融工具。
　　
　　丁祖昱則建議，部分三線城市可以率先取消。目前有46個(gè)城市限購，其中部分城市并不屬于迫切需要限購的，比如無錫、臺(tái)州、佛山、珠海等。這類城市在目前這種弱勢市場中應(yīng)該取消限購；對一般二線城市，從支持改善需求的角度可以進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，比如把二套的上限調(diào)整為三套，也可以對改善需求可以采用賣一買一（賣掉一套即可再買一套）；對城市非戶籍常住居民給予同等待遇。讓持有居住證的常住人口和戶籍人口享有同等的購房待遇，包括上海、北京等一、二線城市在限購政策中調(diào)整或取消這類限制條件也是可行的。
　　
　　邊際效應(yīng)在遞減
　　
　　根據(jù)同策咨詢的分析數(shù)據(jù)，從歷史經(jīng)驗(yàn)來看，限購政策執(zhí)行時(shí)效周期為4-6個(gè)月，此后政策執(zhí)行的效力會(huì)趨弱。
　　
　　張宏偉認(rèn)為，當(dāng)前樓市預(yù)期分化，尤其是銀行信貸緊縮對于樓市的影響明顯，因此限購放松的效果會(huì)大打折扣，預(yù)計(jì)拉動(dòng)成交量的增幅在20%-30%，但對成交價(jià)格難以形成支撐的。
　　
　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，限購政策是結(jié)合戶籍起到效果的，而全國除了北京、上海，其他城市落戶的難度基本都是與購房能力匹配，這種情況下，特別是三四線城市，甚至二線城市，限購的執(zhí)行對市場的影響不大。從2011年執(zhí)行來，限購效果已經(jīng)遞減，很多城市限購年限都是一年，獲得購房資格非常容易的；只有一線城市來限購松綁會(huì)產(chǎn)生比較明顯的變化。
　　
　　胡景暉認(rèn)為，未來一段時(shí)間，我國樓市將更明顯地呈現(xiàn)出不同城市不同政策環(huán)境的差異化特征，房地產(chǎn)市場明顯下行的城市放松限購，市場表現(xiàn)平穩(wěn)或存在價(jià)格上漲壓力的城市維持限購政策不變的雙向格局將出現(xiàn)。一線城市放松限購的可能性很小。
　　
　　張大偉指出，如果信貸政策能適度調(diào)整支持普通購房需求，將對市場中長期平穩(wěn)發(fā)展起到資金保障作用。
　　
　　據(jù)桑豫峰分析，今年房地產(chǎn)調(diào)控的總原則不變但部分城市會(huì)進(jìn)行微調(diào)，房地產(chǎn)信貸仍然偏緊但一段時(shí)期的信貸環(huán)境會(huì)有所改善，即使更多城市對限購政策進(jìn)行微調(diào)，也難改房地產(chǎn)市場向下調(diào)整的趨勢，但這種調(diào)整只是“軟著陸”，而絕不可能是暴跌，宏觀經(jīng)濟(jì)也不允許房地產(chǎn)大跌。