【門窗幕墻網】開盤樓盤實際去化率、中介機構門店數量變化，是反映樓市真實運行狀態的兩個重要指標。樓盤平均去化率走高，即意味著市場正在向好發展，平均去化率走低，則意味著市場仍在向下走；中介門店擴張，即意味著中介看多后市，中介門店收縮，則意味著二手房市場的發展不容樂觀。
現在的情形是，杭州各開盤樓盤的實際去化率整體偏低，截至昨天下午5點，上個月開盤樓盤中，半數樓盤的實際去化率不足三成。而中介機構也出現了收縮門店規模的苗頭。這些跡象從側面反映，杭州樓市的淡市氛圍正越來越濃。
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近期開盤樓盤實際去化率普遍偏低
據統計，4月杭州樓市(包括余杭、蕭山、桐廬、臨安等)共開盤22盤次。單就住宅項目而言，截至昨天下午5點，4月開盤樓盤中，綠都·御景藍灣去化率最高，達62.42%，龍湖·名景臺排名第二，去化率51.09%，紫韻公寓排名第三，去化41.94%。
實際上，開盤樓盤實際去化率偏低的情況去年10月以來就已經出現。但去年底，仍不乏有樓盤實際去化率超過8成，個別樓盤還能取得售罄的成績。
現在，開盤樓盤的實際去化率相比去年底無疑已出現了進一步的下滑。值得一提的是，據透明售房網上數據，截至昨天下午5點，在4月開盤的樓盤中，半數樓盤的實際去化率不足三成。
其中，寶嘉·譽峰于4月28日首次開盤，推出1、3號樓共計168套，截至昨天下午5點，該樓盤實際銷售僅41套，去化率僅24%。另據透明售房網上數據顯示，該項目領出的首張預售證共涉及383套房源，如果以此作為計算依據，則實際去化率僅約1成。
中大·普升作為另一個4月首開的項目，在4月27號推出11號樓約90套房源，截至昨天下午5點，該樓盤實際已售套數僅31套，去化率34.44%。
除了首開項目銷售不樂觀，老項目銷售上也沒有太大的起色。萬和璽園4月19日推出2號樓中央樓王，共90套房源，截至昨天下午5點，推出的2號樓簽約量才12套，去化率13.33%。
不少開發商仍在“虛張聲勢”
雖然真實的市場形勢已頗不樂觀，但開發商仍然努力地制造著熱銷假象。
上述的寶嘉·譽峰開盤當天，開發商對外宣稱，到場人數約有500人，登記參與搖號共291組，不過開盤過程中由于搖號系統出現問題，寶嘉方面臨時宣布封盤，而當時現場仍有約200組客戶未能參與選房。
后來，寶嘉·譽峰對外發布消息稱，項目開盤當晚截至封盤之前，房源已經去化五成，并表示將會在接下去的一段時間內加推。在開盤一周后，開發商則稱已經去化七成。
中大·普升同樣對外宣稱首開當天去化7成。開發商對外發布的宣傳資料稱，“4月27日，中大·普升的現場展示中心內人氣爆棚、盛況空前”，正式選房時間開始不足1個半小時內去化逾7成。
萬和璽園則對外宣稱，開盤當天便“引爆全城”，截至開盤當天17點已經銷售超過6成，還有客戶陸續趕來認購。
真實成交數據與對外宣稱數據不同的項目遠不止上述的三家，基本上4月開盤的項目在對外宣傳的時候都表示開盤現場熱銷，百組客戶參與搖號，可是真的數據并沒有宣傳的那樣火爆。
業內人士指出：“其實這些‘制造熱銷’的小伎倆，在業內都已經見怪不怪了。這種手法隨著樓市的變化也在不斷地進化，不停地一次次開盤制造‘假熱銷’。”對此，還是要特別提醒各位購房者擦亮眼睛，不要被開發商制造的熱銷假象欺騙，理性看待當前的樓市。
>>>二手房市場
個別中介公司已縮減門店數量
樓市行情不好，中介的日子也不好過。近期記者已注意到不少中介門店關閉的現象。
例如，在錢江世紀城和美家社區底商中，之前有好幾家二手房中間門店，近段時間，已有兩家門店先后關閉，其中一家為我愛我家旗下門店。
對此，我愛我家的策劃部經理周包軍表示，今年以來確實有一些門店關閉了，這跟門店的業績有關，“幾家關掉的店是因為業績不好。”
周包軍認為，現在二手房市場不太好，交易不是很好，缺乏上升的動力，但是成交還是比較穩定，目前并不是最差的時候，相對比較溫和。短期可能還不 會有大幅度的調整，但存在長期低迷的可能性。“我愛我家在杭州這么多年，也經歷過不少困難的時期，現在的市場行情下，也會做相應的調整。”
周包軍介紹，我愛我家目前的門店數量維持在150家左右，在接下去的計劃中，門店增加會十分有限，可能會將著力點放在網絡和科技上，“可能會將部分精力放到網絡上，建立自己的找房網，打破物理限制，從市場反饋的情況上看，現在的客戶也比較喜歡在網上找房。”
門店位置以市中心和城西為主的鏈家地產，前一段時間關閉了一些業績不佳的門店。門店數量從去年的30家左右，減少到今年的20家左右。鏈家地產 的部門主管馮國耀告訴記者，目前鏈家也不準備擴張門店，他表示現在鏈家還是想先把原有的門店做強，讓客戶認可，目前并沒有開新店的計劃。
華邦品牌總監王慧表示，門店關閉是正常的市場行為，有些門店到期，租金和位置都不理想，就有可能關店，“在杭州我愛我家和華邦以及盛世管家的市 場占有率都比較穩定，在規模上不會有太大的動作，但是一些占有率不高的中介，可能壓力會大一點，很可能關閉一些門店，以達到最佳的資源配置。”
王慧指出，現在的市場情況不是很好，對于一些只在區域布局的中介壓力會大一些。
業內人士稱未來或現中介關店潮
一位從業十多年的業內人士告訴記者，最近的二手房市場并不如意，“之前我們掛出過一套水陸寺巷的房子，4層，40多平方米，兩房，還是學區房，打了廣告，可是一個電話都沒有。這讓我們覺得很奇怪。”
根據這位業內人士所說，這套水陸寺巷的房子掛牌價已經在21000元/平方米，而之前這一帶的掛牌價在25000元/平方米左右。“不止這套房 子，之前在新華路那邊也有一套房子，原先22000—23000元/平方米的價格，現在已經降到20000元/平方米甚至到17000元/平方米，也沒有 電話來咨詢。”
該業內人士表示，現在的客戶只要不是特別剛需，都在等待，現在一手房開出來的價格在往下走，開發商明著暗著降價，二手房這塊除非在市中心或者有 特殊要求，其他成交比較困難，現在如果有朋友來問我買二手房的事，我一般都會建議他們再看看，如果有出售的，也會跟他們說掛牌價上比自己心里的底價還要低 個10%—20%。
這位業內人士坦言：“現在的市場行情會建議朋友再等等，以免造成一些經濟上的損失。”
按照這位業內人士的觀察，中介市場未來很可能出現關店潮，“現在不少店都不能盈利，雖然撐個半年沒什么問題，但是半年后什么情況也不明朗，現在壓力也比較大。”
對未來的市行情，這位業內人士表示，可能還需要看國家的房產政策和銀行的貸款政策，“目前的市場還是比較冷清的，什么時候能回暖也不好說，現在比較重要的是恢復老百姓的信心”。
