【門窗幕墻網(wǎng)】4月23日下午，招商局集團(tuán)舉辦上市公司集體業(yè)績(jī)說明會(huì)，地產(chǎn)平臺(tái)招商蛇口、港口業(yè)務(wù)平臺(tái)招商港口、公路業(yè)務(wù)平臺(tái)招商公路和物管平臺(tái)招商積余高管出席會(huì)議。

資料顯示，作為“巨無霸”央企，招商局集團(tuán)業(yè)務(wù)主要分布在綜合交通、特色金融、城市綜合開發(fā)和科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)四大核心板塊，培育出約14家上市企業(yè)。其中，境內(nèi)上市11家，境外上市包含A+H共7家。

上述4家企業(yè)是這些上市平臺(tái)中的佼佼者。

其中，招商港口貨物總吞吐量穩(wěn)居全球第一；招商公路運(yùn)營(yíng)著14,785公里的高速公路，在國(guó)內(nèi)投資經(jīng)營(yíng)公路里程最長(zhǎng)、覆蓋區(qū)域最廣。

招商積余為國(guó)內(nèi)物管行業(yè)市場(chǎng)化龍頭，截至2024年末，在管項(xiàng)目2296個(gè)，管理面積達(dá)3.65億平方米。

而招商蛇口經(jīng)過過去幾年的積極“爬坡”，目前穩(wěn)居行業(yè)TOP5梯隊(duì)。去年房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨種種困難，招商蛇口的業(yè)績(jī)也不算差。

2024年，招商蛇口實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入1789.48億元，同比上升2.25%；由于集中釋放風(fēng)險(xiǎn)，計(jì)提資產(chǎn)減值及信用減值損失合計(jì)約60.34億元，令凈利潤(rùn)下滑3成至40.39億元。

但與此同時(shí)，毛利率較為堅(jiān)挺，僅下降1.28個(gè)百分點(diǎn)至14.61%。

財(cái)務(wù)也相對(duì)穩(wěn)健，截至年末，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率62.37%、凈負(fù)債率55.85%、現(xiàn)金短債比為1.59，三道紅線指標(biāo)保持綠檔。

總的來說，招商蛇口憑借央企背景，在房地產(chǎn)行業(yè)下行周期中展現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性。目前也正是其抓住機(jī)遇，努力與身后的同行拉開差距的時(shí)候。

尤其是當(dāng)去年第四季度開始，國(guó)內(nèi)政策多維度發(fā)力，推動(dòng)銷售端快速修復(fù)，招商蛇口管理層對(duì)后市的預(yù)期趨向?qū)徤鳂酚^。

在最新的這場(chǎng)集體業(yè)績(jī)會(huì)中，招商蛇口管理層表示，盡管2024年宏觀經(jīng)濟(jì)仍面臨多重壓力，但自去年9月份以來，隨著中央一攬子增量政策出臺(tái)，推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的企穩(wěn)。

進(jìn)入2025年，政策也可能持續(xù)驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，也會(huì)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量增長(zhǎng)。同時(shí)，美國(guó)的“對(duì)等關(guān)稅”等外部因素，也將反過來促進(jìn)國(guó)內(nèi)的消費(fèi)，而“房地產(chǎn)正好是拉動(dòng)內(nèi)需的主力之一”。

招商蛇口管理層提到從去年9.26政治局會(huì)議，10月住建部等五個(gè)部委參與的國(guó)新辦發(fā)布會(huì)，到不久前4.18國(guó)常會(huì)提出的多個(gè)涉及房地產(chǎn)的表態(tài)，并指出：“在應(yīng)對(duì)促進(jìn)消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需的大目標(biāo)下，國(guó)家會(huì)充分釋放房地產(chǎn)的潛力，預(yù)計(jì)后續(xù)可能還有更多的配套政策落地。”

市場(chǎng)方面，招商蛇口管理層提出注意到目前100城新房市場(chǎng)量、價(jià)同比降幅明顯在收窄，大多數(shù)城市環(huán)比恢復(fù)了正增長(zhǎng)。一些核心城市的高品質(zhì)住宅開盤就是熱銷，去化率明顯的提升，二手房市場(chǎng)也有明顯向好變化。

土地市場(chǎng)方面，一季度高能級(jí)城市例如杭州、上海和成都等，土地市場(chǎng)復(fù)蘇明顯。而“土地市場(chǎng)的信號(hào)是往往是早于住宅銷售市場(chǎng)的”。

至于客戶需求來看，雖然居民的預(yù)期轉(zhuǎn)弱，但改善市場(chǎng)明顯有很大的空間。

“總體來看，我們覺得行業(yè)企穩(wěn)復(fù)蘇的趨勢(shì)非常明顯。”招商蛇口管理層稱。

因此，對(duì)于公司未來展望，“我們相信未來市場(chǎng)應(yīng)該會(huì)穩(wěn)在8到10萬億的規(guī)模。”管理層提出，因此開發(fā)業(yè)務(wù)仍將是公司業(yè)務(wù)基本盤。具體而言，會(huì)持續(xù)深耕核心城市核心板塊。非核心城市則主要是以盤活存量為主。

開發(fā)業(yè)務(wù)之外，在早前舉辦的招商蛇口2024年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，管理層就曾表示，會(huì)堅(jiān)定落實(shí)轉(zhuǎn)型發(fā)展，在做穩(wěn)開發(fā)業(yè)務(wù)基本盤的基礎(chǔ)上，做精資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，做大物業(yè)服務(wù)，加快將轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)打造成為公司的第二增長(zhǎng)曲線。

在集體業(yè)績(jī)會(huì)上，招商蛇口管理層繼續(xù)強(qiáng)調(diào)會(huì)做強(qiáng)做精資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，未來幾年將是招商蛇口持有型物業(yè)投入運(yùn)營(yíng)的高峰期。

據(jù)悉，2024年該公司新入市23個(gè)重資產(chǎn)項(xiàng)目，新增經(jīng)營(yíng)面積101萬平方米。2025年則預(yù)計(jì)新入市項(xiàng)目約120萬平方米，9個(gè)公寓、8個(gè)商業(yè)、3個(gè)產(chǎn)業(yè)園。

重資產(chǎn)持續(xù)入市，招商蛇口目前搭建了招商局商業(yè)房托、招商基金蛇口租賃住房REIT和博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT三個(gè)REITs平臺(tái)。管理層指，后續(xù)會(huì)持續(xù)將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)繼續(xù)注入到三個(gè)REIT中。

對(duì)于物業(yè)服務(wù)和輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)平臺(tái)招商積余，管理層表示，主要任務(wù)是做大規(guī)模。

同時(shí)，保證先服務(wù)好招商蛇口自己的住宅業(yè)務(wù)，并通過社群運(yùn)營(yíng)能力提高收繳率，尋找一些增值業(yè)務(wù)的機(jī)會(huì)，向存量項(xiàng)目去要效益。