【門窗幕墻網】近日，中國人民銀行發布的2023年第三季度中國貨幣政策執行報告顯示，今年以來，中國人民銀行繼續落實首套房貸利率政策動態調整機制，因城施策推動更多城市下調或取消首套房貸利率下限。截至9月末，在119個符合放寬首套房貸利率政策下限條件的城市中，有95個城市下調了首套房貸利率下限，這些城市執行的下限較全國下限低10個至40個基點；24個城市取消了下限。加之各地住房公積金政策落地，住房公積金在有效促進住房消費、恢復房地產市場活力方面，正在發揮積極作用。
多地房貸利率繼續走低符合政策寬松基調
報告顯示，中國人民銀行還調降了二套房貸利率下限40個基點，從不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）加60個基點，調整為加20個基點。2023年9月，新發放個人住房貸款加權平均利率4.02%，同比下降0.32個百分點。截至9月末，超過22萬億元存量房貸利率完成下調，調整后的加權平均利率為4.27%，平均降幅73個基點，每年減少借款人利息支出1600億元至1700億元，惠及約5000萬戶家庭、1.5億人。
貝殼研究院數據也顯示，進入11月份以來，多地房貸利率繼續走低。繼10月份百城首套、二套房貸利率創新低后，11月份，百城首套主流房貸利率平均為3.87%，二套主流房貸利率平均為4.43%，均較上月微降1個基點。截至11月中旬，百城中僅有一線城市首套房貸利率高于4%，一線城市及南京、蘇州等10個城市二套房貸利率高于4.4%。
中國銀行研究院研究員葉銀丹在接受中國經濟時報記者采訪時認為，當前房地產整體市場購房需求釋放仍然緩慢，京滬房貸利率和首付比相對較高，下調房貸利率能夠降低居民購房成本，符合政策的寬松基調，不排除后續房貸利率仍有下調的可能。
中指研究院市場研究總監陳文靜對中國經濟時報記者表示，當前購房者置業情緒仍受多個因素影響，其中居民收入預期偏弱、房價下跌預期較強、購房者對期房爛尾的擔心等依然是關鍵。這些因素能否好轉，以及政策托底力度的大小，將直接影響著房地產市場未來的走勢。目前看，穩經濟政策在繼續加快落實，貨幣政策也在持續發力，短期仍具備一定降息空間，以助力經濟運行在合理區間。
公積金政策持續發力提前還貸降溫
從近期政策動向看，住房公積金已經成為地方政府使用最為頻繁的政策工具。特別是7月24日中央政治局會議提出“適時調整優化房地產政策”后，地方公積金優化政策越發密集。僅8月份至今就有50多個省份出臺住房公積金相關優化政策，其中既有一線城市、直轄市，也有省會城市、計劃單列市和地級市，政策出臺之密集、涉及范圍之廣史無前例，住房公積金政策調整儼然成為地方政府救市的法寶。隨著11月1日起，北京市住房公積金“認房不認商貸”政策的落地，更是進一步發揮了住房公積金制度在有效促進住房消費、恢復房地產市場活力方面的積極作用。
城市與區域治理研究院副院長蘇志勇對中國經濟時報記者表示，住房公積金政策不斷優化雖然在有效促進住房消費、恢復房地產市場活力方面正發揮積極作用，但對于疲弱的樓市來說，徹底扭轉市場頹勢還需要更多的配套政策支持。
與之相對應的是，提前還貸降溫。今年初，由于貸款市場報價利率持續走低，不少銀行二套房借款人提前還房貸業務激增。但據多家銀行信息顯示，三季度提前還房貸的額度比二季度有所減少，葉銀丹認為，提前還貸取決于借款人自身的資金閑置及配置意愿情況。隨著經濟運行態勢穩步向好，金融資產收益率亦在逐步穩定，加之房貸利率下調和住房公積金政策不斷優化后與經營貸、消費貸等利率差距進一步收窄，提前還房貸的熱度下降是可以理解的。“未來隨著房貸政策利好的推出和銀行業不斷搭建更多的金融服務場景，四季度消費市場有望進一步復蘇與提升?！比~銀丹表示。
住房公積金或仍有政策空間
有專家表示，各地在住房公積金支持購房消費方面的政策層出不窮，但在如何盤活住房貸款資金方面則很少涉及。而住房公積金貸款證券化或將是盤活公積金貸款資金、提高公積金使用效率的重要工具。
據住建部、財政部、人民銀行聯合發布的《全國住房公積金2022年年度報告》（以下簡稱《報告》）顯示，截至2022年末，全國住房公積金累計繳存總額256927.26億元，繳存余額92454.82億元，累計提取164472.44億元，占累計繳存總額的64%。2022年共發放個人住房貸款247.75萬筆、11841.85億元；支持6782.63萬人提取住房公積金，提取額21363.27億元。經過多年積累，住房公積金繳存余額已接近十萬億元規模，成為促進住房消費不可忽視的力量。
對此，易居研究院在今年初的一份報告中曾做過一個簡單的測算，若把目前公積金貸款余額全部證券化，其形成的募資額用于再投放，相當于解決了未來6年的公積金貸款新需求。易居研究院表示，雖然該計算值是理論值，但這至少說明，盤活住房公積金貸款資源，對于增強公積金中心貸款投放能力具有積極的作用。通過資產證券化的方式盤活公積金貸款，可以為公積金資金池注入更多的資金，以更好滿足購房者的公積金貸款需求。
