【門窗幕墻網】廣州的城市更新市場迎來了一股新生力軍。

中國建筑股份有限公司（以下簡稱“中國建筑”，601668.SH）在11月2日宣布，該公司旗下的中建八局通過股權收購的方式參與投資廣州市黃埔區雙沙社區城市更新項目，預計總投資額約289.3億元。

對于中國建筑而言，城市更新是一個商業價值和社會效益巨大的市場。2天前的業績說明會上，該公司董事會秘書薛克慶就已透露，第四季度的重點工作之一便是“緊抓城中村改造、城市運營、保障性住房等方面的政策機遇”。

而城市更新項目多、改造任務重的黃埔區也急需更多有實力的參與者。據合富研究院的不完全統計，自民營房企接連出險以來，該區至少有12個舊改村確認更換合作開發商，區屬國企難以全部承接。為此，一年前，黃埔區下屬的科學城集團、知識城集團便與16家央企、國企達成了城市更新領域的戰略合作，希望通過央地國企合作模式，加快推動區內城市更新項目。

雙沙村舊改的新接盤者

雙沙村位于黃埔臨港經濟區，地鐵5號線及13號線經過并設兩個軌道站點，項目體量頗大，改造總用地面積約112公頃，規劃總建面約237萬平方米，其中居住面積達161萬平方米，規劃居住人口約5萬。項目規劃分為復建區及融資區兩部分，其中，復建區建設類型主要包括安置住宅、集體物業、公建配套等，融資區建設類型主要包括住宅、保障房、公建配套、產業用房等。

據了解，雙沙村2018年通過改造意愿表決，2021年2月啟動房屋拆遷簽約，同年4月，合景泰富聯合體通過公開票選成為雙沙村的改造合作企業。2022年10月，《雙沙舊村改造實施方案（片區策劃）》取得正式批復。在項目推進的緊要關頭，合景泰富卻遭遇了債務危機。

為了確保改造進度不受主體現金流緊張的影響，今年2月份，雙沙聯社對改造項目的合作企業、合資公司股東變更相關事項進行了表決。最終，廣州知城宏勝投資有限公司（以下簡稱“知城宏勝”）成為雙沙村舊改合作企業聯合體的主成員，持有雙沙村項目公司——廣州市弘鑫房地產開發有限公司（以下簡稱“弘鑫公司”）34.3%的股權。

知城宏勝是知識城集團的全資子公司。接盤者的角色，知識城集團只扮演了半年，今年8月份便將知城宏勝的100%股權掛牌轉讓，轉讓底價約10.06億元，受讓方需滿足企業近3年凈利潤超過300億元、經營性現金流累計超過300億元，近10年內在北上廣深成功實施舊村改造項目不少于3個，近5年內在廣州市參與開發單一項目計容建筑面積超過70萬平方米等條件。彼時，廣州業內就已傳出受讓方為中建八局的消息了。

根據中國建筑的公告，中建八局是在近日通過公開掛牌交易方式競得知城宏勝100%股權，從而間接持有了弘鑫公司的34.3%股權。股權收購完成后，雙沙聯社、中建八局、知識城集團在弘鑫公司中的股權比例分別為51%、34.3%、14.7%。復建區交付后，雙沙聯社以約定的價格將持有的51%股權轉讓給中建八局和知識城集團，完全退出弘鑫公司。中建八局和知識城集團則將按照70%:30%的股權比例繼續合作開發融資區地塊。

短短5年時間，雙沙村改造項目的開發主體就經歷了從民營房企到區屬國企再到央企+國企的變更。

央地合作破舊改難題

對于引入央企參與城市更新項目，黃埔區已經鋪排了一年多。

2022年10月，科學城集團、知識城集團與16家央企、國企達成了初步戰略合作，就區內的8個重點城市更新項目展開深度合作。這8個項目的規劃總用地面積超250萬平方米，建筑總量約820萬平方米，融資區規模近300萬平方米，預計總投資額超250億元。參與簽約的央企包括中國建筑集團（廣州）總部、五礦證券有限公司、中國十九冶集團有限公司、中國五冶集團有限公司、中國二冶集團有限公司、上海寶冶集團有限公司、中國能源建設股份有限公司、中建方程華南公司、中建四局華南建設有限公司、中建三局集團有限公司、中建三局城市投資運營有限公司、中國建筑第六工程局有限公司、中建絲路建設投資集團有限公司、中鐵房地產集團華南有限公司、中鐵建設集團南方工程有限公司等。

中建八局是在今年6月份參與了黃埔區、廣州開發區2023年第二季度重大項目集中動工簽約活動，該公司副總經理韓興表示，未來將與黃埔區、廣州開發區在高端房建、基礎設施、地產開發、投資運營、創新業務等領域深化合作。

除了上述企業，今年以來，中國機械工業建設集團有限公司、中國電建、葛洲壩等央企也相繼與科學城集團簽訂了城市更新項目合作協議。科學城集團黨委副書記向奔在一次內部會議中透露，過去的一年，“央企進埔”，該公司率先通過調研交流、項目合作等方式，把“客人”變成盟友，開創了央地國企合作的新模式。

“那么多民營房企退出來的舊村改造項目，只靠兩家區屬國企接盤是不現實的，未來要推進的新項目也需要更多的改造主體加入。”黃埔區某國企的內部人士對中國房地產報記者表示，引入央企合作，在很大程度上可以緩解區屬國企的資金和項目運營壓力，但在流程上，央企不希望與出險房企直接接觸，更傾向于從區屬國企的手里收購舊村改造項目的股權。

在中國建筑看來，參與雙沙村改造有助于自身深耕城市更新市場。8月份的半年報業績說明會上，中國建筑總裁張兆祥被問及將如何參與城市更新業務。他表示，城市更新內涵豐富，商業價值和社會效益巨大，中國建筑將發揮全專業、全產業鏈優勢，服務超大特大城市城中村改造建設，特別是長三角地區、粵港澳大灣區等熱點區域，“優選拆除重建、有機更新類等業務領域”。

中國建筑的三季報顯示，受地產行業下行影響，今年前三季度，該公司住宅領域新簽合同額同比下降7.9%，占新簽合同總額的比例下降至24.3%。但地產開發投資的毛利率依然是最高的，約18.27%，而房建業務、境外業務、基建及投資業務均只錄得個位數的毛利率。從這個角度看，通過參與超大特大城市的城中村改造增加熱點區域的地產開發項目，在一定程度上也有助于中國建筑穩定整體毛利率。