【門窗幕墻網】9月15日，惠譽發布對龍湖集團的最新評級報告，確認龍湖的投資級評級。惠譽認為，龍湖的短期再融資需求可控、未抵押的投資性物業（IP）所支持的強大銀行融資渠道、投資性物業和物業管理業務不斷增長的經營性收入，以及充足的土地儲備，使得公司能夠在短期內靈活地調整其土地投資支出。

據惠譽預計，龍湖的經營性業務EBITDA(包括租金和物業管理收入)在2023-2024年將以10%-15%的復合年增長率增長至120-140億元，并產生50-70億元左右的自由現金流。截至年中，龍湖持有141家商場，其中81家已開業運營，2023年上半年平均出租率為95%，營業額同店增長超過20%。惠譽預計，龍湖在運營商場和新開業商場的持續穩定表現將推動公司的租金收入增長。

基于龍湖在手未抵押的已開業和在建的投資性物業，惠譽預計龍湖將在2023年獲得超200億元的經營性物業貸融資，并可在2024年再融資100億元。報告指出，通過管理投資和營運資金流出，龍湖還可以在2024年產生50億元至100億元的正現金流，以滿足公司的償債需求，包括償還2025年1月到期的94.5億港元銀團貸款。因此，惠譽認為龍湖的再融資壓力是可控的。

此外，龍湖2023年中期業績報告顯示，公司經營穩健，財務安全度高。經營方面，龍湖地產開發合同銷售額為985.2億元，同比增長約15%；運營及服務業務組成的經營性收入實現122億元，同比增長10.4%，經營性業務利潤貢獻超過50%。財務方面，龍湖剔除預收款后的資產負債率為61.9%，同比下降6個百分點；公司整體借貸成本保持在4.26%的低位，平均賬期拉長至7.19年；截至2026年底，龍湖亦無境外到期債券。

憑借穩健的經營與財務自律，龍湖受到國際評級機構的一致認可。惠譽之外，日前穆迪、標普都維持對龍湖的投資級評級。在穆迪看來，龍湖謹慎的流動性管理，以及通過再融資或提前償還到期債務，維持較低的短期再融資需求，能夠緩解其再融資壓力。標普則認為，龍湖的投資性物業組合可以為公司提供穩定的現金流，此外龍湖優質的資本結構、充足的流動性以及堅定的執行力，能夠為公司的高質量發展提供有力支撐。

與此同時，房地產市場環境亦迎來重大好轉，自中央定調“我國房地產市場供求關系發生重大變化，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展”之后，北上廣深相繼宣布執行“認房不認貸”政策。同期，央行、金融監管總局發布通知，降低存量首套房貸利率，首套和二套最低首付比政策下限統一為不低于20%和30%。多家銀行立即響應，發布調整存量房貸細則，自9月25日起，部分購房者存量房貸利率有望下調。

多重政策作用下，購房者信心被極大地提振，一、二線城市房地產交易量穩步回升。龍湖集團1-8月累計合同銷售額達到1231.2億元，8月單月合同銷售額環比增長12.1%。據克而瑞發布的中國房地產企業銷售TOP100排行榜，龍湖排名行業第七。