【門窗幕墻網(wǎng)】終于，連續(xù)6年奪得行業(yè)銷冠的龍頭民營房企也撐不住了。

8月10日晚，碧桂園控股有限公司(以下簡稱“碧桂園”，02007.HK)發(fā)布了上半年的盈警，透露預計將錄得450億元至550億元的凈虧損。隨之披露的還有一則內(nèi)幕消息，該公司表示遇到了自成立以來最大的困難，雖然公司上下已全力以赴自救，但受近期銷售額與再融資環(huán)境持續(xù)惡化的影響，賬面可動用資金持續(xù)減少，出現(xiàn)了階段性的流動壓力。

此前，碧桂園是監(jiān)管層認定的示范房企，也是少數(shù)未躺平、堅持債務剛兌的民營房企之一。據(jù)碧桂園內(nèi)部人士透露，本輪調(diào)控以來，雖然國家數(shù)次表態(tài)要支持優(yōu)質(zhì)房企合理融資需求，但在實操過程中，民營房企的借新還舊通道并未打開，該公司的融資性現(xiàn)金流持續(xù)凈流出，債務兌付基本依賴經(jīng)營性現(xiàn)金流的支撐。而近幾個月萎靡的行業(yè)銷售又進一步增加了其現(xiàn)金流管理難度。“過去兩年也是很艱難才堅持下來的，沒想到今年的市場更差。”

接下來，碧桂園表示將全力自救，包括考慮采取各種債務管理措施。業(yè)內(nèi)猜測，目前房企主流的債務管理方式便是全面重整，不排除碧桂園也會考慮這個方案。

短期流動性壓力顯現(xiàn)

關于流動性壓力，碧桂園此前已經(jīng)釋放過一些信息。7月的最后一天，該公司發(fā)布公告表示預計上半年經(jīng)營將錄得凈虧損，并提到面對當下宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場的不可預測性，在堅決履行保交付、保民生職責的前提下，為了確保現(xiàn)金流安全，公司將積極考慮采取各種對策，包括但不限于壓降各項經(jīng)營支出、加快回款安排、積極拓展融資渠道、管理及優(yōu)化債務償還安排等，同時積極尋求政府及各方監(jiān)管機構的指導和支持。

雖然“積極尋求政府及各方監(jiān)管機構的指導和支持”的表態(tài)不同尋常，但當時業(yè)內(nèi)并未過多解讀。直到8月7日，碧桂園提前兌付了8月10日到期的一筆公司債的10萬元未回售本息，卻未支付兩筆美元債的利息。即便仍有30天的付息寬限期，但該公司此前從未出現(xiàn)過利息兌付須進入寬限期的情況。第二天，碧桂園對外回應稱，受近期銷售額與再融資環(huán)境持續(xù)惡化，疊加各類資金監(jiān)管的影響，公司賬面可動用資金持續(xù)減少，出現(xiàn)了階段性流動壓力。“公司高度重視債務風險化解，目前仍在積極優(yōu)化資金安排。”

山雨欲來風滿樓，關于佛山市自然資源局催促碧桂園繳納13.7億元土地出讓金的消息也不脛而走，該公司表示未收到政府相關文件，但已第一時間溝通各級部門推動解決，積極按協(xié)議履約。

直至8月10日，外界的種種揣測最終在碧桂園的公告中得到了部分印證。

碧桂園表示，此次出現(xiàn)流動性問題，既有行業(yè)銷售下滑、公開市場融資困難的客觀原因，也有管理層對市場變化預判不足的主觀因素。“教訓是深刻的，代價是慘重的。”

但該公司也強調(diào)，在行業(yè)整體極端困難的局面下，為了保交付、保剛兌，已經(jīng)竭盡全力。據(jù)了解，碧桂園采取了多項措施開源節(jié)流，包括加快銷售回款和應收債權回收，嚴控無效產(chǎn)能、精簡組織架構，高管帶頭降薪等。控股股東也花了不少資金下場支持，上市至今已通過借款、增持股票、購買債券、以股代息等方式合計支持該公司約386億港元且從未減持股票，其中包括約66億港元的無息無抵押借款。

2022年及2023年上半年，碧桂園分別交付房屋近70萬套和27.8萬套，2023全年預計總交付70萬套房屋。截至目前，該公司的所有到期債務均是如期兌付的，就在最近的7月至8月，仍完成了“21騰越建筑MTN002”、“21騰越建筑MTN003”、“20碧地02”及“19碧地02”等債券的兌付，合計兌付本息規(guī)模58.9億元。

“從哪里跌倒就從哪里爬起來。”全力自救、努力扭轉當前困局是碧桂園未來的工作重心。具體安排包括，專款專用、嚴格管理預售監(jiān)控資金等方式，保障全國范圍內(nèi)項目的運轉并完成保交樓任務，積極化解階段性流動壓力，保障經(jīng)營有序開展、改善經(jīng)營效益，以及成立由董事會主席楊惠妍任組長的專項工作小組等。

“融資不暢銷售疲軟光讓還錢哪家房企都吃不消”

中誠信國際在一份報告中表示，長期來看，中國房地產(chǎn)市場仍將處于較為嚴格的監(jiān)管環(huán)境之中，各項政策都將以維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展為目標，在此行業(yè)政策背景之下調(diào)控政策、信貸政策及融資環(huán)境的變化均將對房地產(chǎn)企業(yè)資金平衡能力提出更高要求。

相對央企、國企，民營房企面臨的資金平衡壓力更大。與碧桂園同為示范房企的旭輝集團在2022年11月就表示要暫停支付境外債務的本息，原因是現(xiàn)金流惡化程度超出預期。旭輝集團創(chuàng)始人林中曾在朋友圈中以寥寥數(shù)語點出根本原因：“融資不暢，銷售疲軟，光讓還錢，哪家房企都吃不消。”

碧桂園也面臨著同樣的處境。從2022年的財務數(shù)據(jù)來看，該公司的各項指標尚算健康。截至2022年底，總資產(chǎn)為1.74萬億元，總負債1.43萬億元，凈資產(chǎn)約有3100億元，“三道紅線”全部為綠檔，剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率69.4%，凈負債率40%，現(xiàn)金短債比為1.6倍。有息負債余額為2713.1億元，同比下降了466.2億元，可動用現(xiàn)金約1475.5億元，短債規(guī)模900多億元。

2022年，碧桂園合計發(fā)行公司債、中票、ABS、可轉債等直接融資產(chǎn)品近百億元，但并不足以覆蓋到期債務，其融資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-586.9億元。而這個指標已經(jīng)連續(xù)三年為負數(shù)，2020年、2021年分別為-541.4億元、-129億元。意味著大量到期的債務無法借新還舊，只能利用經(jīng)營性現(xiàn)金流來償還。對比2019年底3696億元的有息負債余額，可以看到2020年至2022年，碧桂園已經(jīng)償付了近1000億元的債務。

如果2023年市場形勢好轉，碧桂園的經(jīng)營性現(xiàn)金流或許還能應付到期債務，但沒料到3月份后行業(yè)銷售便持續(xù)疲弱。克而瑞的統(tǒng)計顯示，7月份，TOP100房企的單月操盤銷售額創(chuàng)近年新低，環(huán)比降低33.5%、同比降低33.1%。前7月，TOP100房企的操盤銷售額同比降低4.7%，累計業(yè)績增速由正轉負。

7月，碧桂園單月實現(xiàn)權益銷售金額121億元，連續(xù)第四個月環(huán)比下降，同比下降60%。前7月實現(xiàn)權益銷售金額1408億元，同比下降35%。銷售資金回籠未達預期，各地對預售監(jiān)管資金的從嚴管控，又使得其流動性進一步承壓。

而融資端亦未有明顯改善，中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年前7月，房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為4812.9億元，同比下降11.7%。

一葉落而知天下秋，作為行業(yè)的標桿企業(yè)之一，碧桂園的流動性問題也令尚未出險的民營房企產(chǎn)生了危機感。“很擔心我們也受影響，就怕接下來購房者更不敢買民營房企的房子了。希望這件事能夠引起政府重視，盡快改善民營房企的生存環(huán)境。”某民營房企表示。

一家上市公司的管理層則認為，現(xiàn)在的行業(yè)危局已不存在所有制之分。“一般企業(yè)很難度過，如果行業(yè)周期依然延續(xù)，很多央企和國企也會撐不下去。”