【門窗幕墻網】8月4日，國家發展改革委、財政部、中國人民銀行、國家稅務總局四部門聯合召開新聞發布會，介紹“打好宏觀政策組合拳，推動經濟高質量發展”有關情況。
房地產方面，各部門從有序調整存量個人住房貸款利率、滿足居民剛性和改善性住房需求、支持房地產市場平穩運行，穩步推進租賃住房貸款支持計劃在試點城市落地、推進超大特大城市城中村改造以及防范化解房地產領域風險等多方面解答熱點問題。
結合近期中央及各部委的密集發聲，中國網財經采訪到多位專家進行解讀。
更好地滿足居民剛性和改善性住房需求
國家發展改革委副秘書長、綜合司司長袁達在會上表示，在更好滿足居民剛性和改善性住房需求、積極擴大有效投資等方面加強政策儲備，不斷釋放超大規模市場潛力。
“穩定住房消費是擴大內需、促進消費的重要抓手。”中指研究院指數研究部總經理曹晶晶在接受中國網財經記者采訪時表示。
7月以來，政策東風頻吹。7月中央政治局會議提到適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展；7月27日，住房城鄉建設部提到要繼續鞏固房地產市場企穩回升態勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施；8月1日，央行發聲因城施策精準實施差別化住房信貸政策，繼續引導個人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。
“降低購買首套住房首付比例和貸款利率、優化‘認房又認貸’政策、調整存量貸款利率等是重要方向?！辈芫ЬП硎尽?/p>
在曹晶晶看來，優化“認房又認貸”政策對于外地有過貸款記錄本地無房、賣一買一置換以及已還清房貸再購房的改善性需求來說，首付比例將得到較大改善，有助于住房需求釋放。
“當前限購較嚴格且執行認房又認貸政策的城市主要包括北上廣深、西安、廈門等近十個核心城市，這些城市有望調整優化二套房認定標準?！辈芫ЬХQ。
諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙分析認為上述城市在住建部明確表態后續有望放松到“認房不用認貸”。她預計未來貸款利率及首付比例的下調空間聚焦在二套房。
“一線城市放開的效果遠大于其他城市?！蓖跣员硎?。
依法有序調整存量個人住房貸款利率
在穩定住房消費過程中，存量房貸利率下調，降低居民購房成本也是重要的舉措之一。
中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在會上表示，近年來企業貸款利率下降成效明顯，未來還將繼續發揮好貸款市場報價利率改革效能和指導作用，指導銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。
據中指研究院，根據監測，7月重點城市首套房平均商貸利率已降至3.9%，較2021年高點下調超150個基點。對比2022年以來5年期以上LPR僅下調了45個基點，由于加點幅度不變，部分城市存量房貸利率隨LPR下調后仍遠高于新購房貸利率。
“疊加去年理財收益下降，同時消費貸、經營貸等利率明顯低于存量房貸利率，因此居民提前還款現象較多?！辈芫ЬП硎?。
隨著降存量房貸的利率呼聲越來越高，7月14日，在國新辦新聞發布會上，央行貨幣政策司司長鄒瀾表示，人民銀行支持和鼓勵商業銀行按照市場化、法治化的原則，與借款人自主協商變更合同約定，或是用新發放貸款置換原來存量的貸款。
8月1日和此次的發布會再次指出將“指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率”。中指研究院預計未來將有商業銀行逐步落地相關政策。
日前，鄭州發布了《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，提出“鼓勵在鄭各商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率”，鄭州打響了近期樓市優化政策的“第一槍”。廣州也有銀行已采取相關舉措。
“下調存量房貸利率一定程度上降低了銀行的收益，因此降低存量房貸款利率以及降低細節方案均需要研究，這也是降低存量房貸利率執行時間過長的原因之一。”諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙坦言。“從市場的角度，提前還貸導致了資金積壓，流動性降低。降低存量房貸款利率是適時之舉，能夠合理改善資金的流動性。”
穩妥處置化解房地產風險
會上，袁達指出，防范化解重點領域風險。系統謀劃、精準施策，穩妥處置化解房地產、地方債務、金融等領域風險隱患，大力提升糧食、能源資源安全保障能力；延續實施支持“保交樓”工作、幫助處置不良資產等階段性政策；在防范化解內外部風險挑戰等方面加強政策儲備，牢牢守住不發生系統性風險的底線。
同時，支持房地產市場平穩運行，延續實施保交樓貸款支持計劃至2024年5月末，穩步推進租賃住房貸款支持計劃在試點城市落地。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受中國網財經記者采訪時表示：“防不住風險，就不可能有高質量發展。告別高速增長，進入中高速增長的新階段，房地產、地方債務、金融等領域的風險隱患，糧食、能源資源安全保障，還有外部風險挑戰等等，都是要協同解決的。房地產方面，除了地產引發的金融風險，增長失速的風險，還有‘保交樓’引發的社會風險。因此，此次會議上提出牢牢守住不發生系統性風險的底線?！?/p>
李宇嘉還談到，此次會議上，提出的政策儲備和實施措施多次在近期提出，但其大的框架是高質量發展，并不是通過貨幣放水、投資拉動以延續舊模式來實現穩增長。
在李宇嘉看來，對于地產方面的政策扶持，即便要在供給端大力支持企業融資、資產收并購，需求端提出降首付、降利率，降成本，其目的主要在防風險，防止過快下行，無意短期內實現拉升。政策更在意供給側改革(降成本、補短板)來匹配需求和向新模式過渡。
曹晶晶指出，本輪政策效應不會立馬顯效，預計市場四季度有望企穩回升。市場信心在政策的效應下逐步恢復，預計8-9月市場呈現穩復蘇狀態，四季度加速復蘇，全年銷量和去年基本持平，二手房的表現較優于新房市場。
