【門窗幕墻網】近日，國際評級機構標普發布了房地產月報，其中提到對于房地產的市場信心仍有待觀察。

在報告中，標普稱4月份的銷售、價格、融資指標顯示行業進入復蘇調整期，4月全國商品房銷售復蘇動能轉弱，單月銷售額環比明顯回落，但低基數下累計同比正增長擴大。銷售均價上漲推動銷售額回升的邏輯愈發清晰，高能級城市是本輪復蘇的主力支撐。4月單月商品房銷售面積7690萬平方米，銷售額9205億元，環比分別下降48%和39%。

標普認為，1-4月行業的銷售數據表現好于年初的預期，但暫時仍維持對2023年房地產行業弱勢復蘇的總體判斷，因為標普認為復蘇的基礎仍不牢固。

主要理由有三個：第一，認為“房住不炒”、“支持剛性和改善性住房需求”的宏觀政策基調沒有改變，政策的重心仍聚焦于“保交樓”，不搞大規模的刺激。第二，一季度的銷售回暖一定程度上反映了過去一段時間積壓需求的釋放，而4月銷售轉弱說明行業內生需求仍然疲軟。1-4月銷售數據主要由價格上漲支撐，但從70城價格指數來看，只有部分一二線核心城市的價格同比上漲，大部分城市的價格仍處于修復階段。另一方面，銷售面積在去年4月歷史性低基數的基礎上并沒有明顯改善，這些反映出整體市場信心仍有待恢復。第三，當前行業復蘇的瓶頸在于需求不足，需求的回暖更多取決于經濟、人均收入水平和居民對未來預期的改善，這些底層因素需要更長時間恢復。

土地市場方面，土地市場成交總價維持低位，重點城市集中土拍帶動市場熱度點狀回升。4月單月，100個大中城市成交土地總價同比收縮24%，1-4月累計同比下降15%。4月上海、廣州、杭州、成都、合肥等熱點城市進行了集中土拍，熱點城市土拍熱度高漲，房企競價激烈。

在熱點城市的帶動下，4月全國成交土地溢價率為5.9%，較2022年保持小幅改善趨勢，流拍率維持在很低水平。房企拿地整體偏謹慎，主力仍是央國企。根據克而瑞研究，截至4月末，百強房企的貨值、總價和建面總量分別同比下滑14%、1%和18%。標普稱，在貨值下跌與銷售恢復正增長形成反差，說明庫存和資金壓力之下，房企補貨的動力和能力仍然不足。

在報告中，標普表示土地儲備的規模和質量，以及再融資能力將成為未來房企信用質量分化的決定性因素。復蘇進程中，不同能級城市的分化表現已經愈發明顯。對于布局高能級城市且外部再融資相對充裕的房企更有信心，主要包括頭部央國企及少數優質民企。這些企業不僅銷售表現更好，相對充足的資金來源也能夠支撐其在核心城市拿地補貨，鞏固土儲優勢。而布局低能級城市的房企在銷售“回血”方面將面臨更大的挑戰，銷售回款承壓也將制約拿地布局。盡管今年的土地市場整體偏冷，但熱點城市的熱度絲毫不減，這說明房企更傾向于將有限的資金投放到需求更有保障的核心城市。預計銷售乏力又欠缺充足再融資支撐的房企或因資金壓力錯過在熱點城市補庫存的機會，未來房企之間土儲質量的差距將進一步拉大。

標普認為，政策引導行業轉型發展、不搞“大水漫灌”的基調非常明確，房企的外部融資環境難言寬松，國企、民企的融資能力分化依然明顯，融資支持不會惠及所有房企。再融資支持不足且銷售復蘇欠佳的房企仍有可能面臨流動性壓力。

融資方面，房地產開發資金來源降幅進一步收窄，預收款及個人按揭貸款改善最顯著。1-4月，房地產開發企業到位資金45155億元，同比下降6.4%，較1-3月收窄2.6個百分點。銷售回暖是提振開發資金來源的主要因素，1-4月，定金及預收款、個人按揭貸款分別轉正增長4%、2.5%。而國內貸款、自籌資金分別下滑10%、19.4%，較1-3月降幅擴大0.4、1.5個百分點。受制于債券融資修復乏力，自籌資金的跌幅進一步擴大，今年以來該分項尚未出現修復跡象。境內債券凈融資小幅轉負，民企融資仍然偏緊。4月債券發行量較3月回落三成，發行主力仍為國企。

民企方面，美的置業在中債信用增進的擔保下發行10億元中期票據，萬科、濱江獨立發債，新希望五新實業發行ABN。2022年12月，民營房企曾在中債信用增進的擔保下迎來債券發行“小高潮”，但2023年以來債券融資表現回歸平淡，這說明現階段在缺乏外部支持的情況下，大部分民企的獨立再融資能力仍未重塑。