【門窗幕墻網(wǎng)】伴隨“三支箭”等融資利好政策的持續(xù)釋放，當前房企融資環(huán)境正在回暖。

克而瑞研究中心指出，2月，萬科、招商蛇口、大名城等多家房企都宣布將非公開發(fā)行A股股份，同時福星和保利的A股增發(fā)也在推進中。

自2022年11月房地產(chǎn)再融資政策優(yōu)化調(diào)整以來，A股市場已有14家房企發(fā)布再融資預(yù)案，預(yù)計融資合計573.16億元。

融資利好政策持續(xù)釋放，融資渠道不斷擴大，房企仍需警惕流動性問題。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年一季度即為首個償債高峰；其中信用債中有近400億元、海外債中有近700億元為出險企業(yè)的到期債務(wù)。

為減輕債務(wù)杠桿，房企紛紛開啟“自救”，通過債務(wù)展期、處置資產(chǎn)、債轉(zhuǎn)股三類方式緩解流動性壓力。

今年政府工作報告提出，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險，改善資產(chǎn)負債狀況，防止無序擴張，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

業(yè)內(nèi)認為，未來，房地產(chǎn)市場關(guān)鍵詞是平穩(wěn)發(fā)展，正確處理防范系統(tǒng)性風險和道德風險，做好風險應(yīng)對的各項工作，消除多年來“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”發(fā)展模式弊端，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

萬科擬定增150億規(guī)模最大

2022年11月28日，為貫徹落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)改善資產(chǎn)負債表計劃，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的精神，證監(jiān)會發(fā)布了恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資的政策措施，支持房地產(chǎn)企業(yè)“保交樓、保民生”，支持“同行業(yè)、上下游”整合，促進房地產(chǎn)市場盤活存量、防范風險、轉(zhuǎn)型發(fā)展，更好服務(wù)穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟大盤。

支持政策出臺3個多月來，多家企業(yè)也已發(fā)布股權(quán)融資計劃。最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前，共有14家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布再融資預(yù)案，預(yù)計融資合計約573.16億元。

2月12日，萬科公告稱，公司擬非公開發(fā)行股票募集資金總額不超過150億元，用于旗下11個房地產(chǎn)開發(fā)項目及補充流動資金。若萬科此次定增計劃能夠順利進行，將會成為A股房企最大規(guī)模的定增案。

近期，在全面實行股票發(fā)行注冊制過程中，有4家房企的再融資申請已順利平移至交易所，并于近日獲受理，具體包括福星股份擬募集13.41億元，榮盛發(fā)展擬募集30億元，華發(fā)股份擬募集60億元，保利發(fā)展擬募集125億元。

在股票增發(fā)方面，萬科、招商蛇口、大名城都宣布將非公開發(fā)行A股股份，福星和保利的A股增發(fā)也在推進中。此外，萬科在3月2日就配售3億股新H股與中信里昂證券訂立了配售協(xié)議。

克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2月80家典型房企的融資總量為424.73億元，環(huán)比減少24.1%，同比增加9.5%。房企債券發(fā)行了259.26億元，環(huán)比減少18.9%，同比增加8.8%。

克而瑞研究中心認為，雖然當前優(yōu)質(zhì)房企及白名單房企融資開閘，但行業(yè)面融資仍未有全面回暖，融資規(guī)模仍處于筑底階段。中指研究院監(jiān)測，2023年2月份，房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為448.5億元，同比下降0.44%，環(huán)比下降15.5%。

融資成本來看，2月80家典型房企新增債券類融資成本4.14%，環(huán)比下降0.1個百分點，同比下降0.03個百分點，其中境內(nèi)融資成本3.56%，環(huán)比下降0.03個百分點。克而瑞研究中心認為，主要是因為當前發(fā)債的企業(yè)仍然主要是國企央企，這些企業(yè)的融資優(yōu)勢較為明顯。

融資利好不斷仍需警惕流動性

資本市場在支持優(yōu)質(zhì)房企融資，改善企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流以及資產(chǎn)負債狀況等方面具有重要作用。

2022年11月以來，隨著“金融16條”允許房企債務(wù)展期并加大對房企融資支持力度、后續(xù)商業(yè)銀行積極跟進落實資金支持、“第一支箭”“第二支箭”“第三支箭”先后落地，信貸、債券、股權(quán)三大融資渠道的支持，全方位多渠道為房企引入活水。

據(jù)中指院不完全統(tǒng)計，從“金融支持16條”發(fā)布實施以來，有120多家房地產(chǎn)企業(yè)獲得銀行授信，總額度4萬億元左右，多家企業(yè)也已發(fā)布股權(quán)融資計劃。

為支持房地產(chǎn)融資，證監(jiān)會啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點工作，進一步發(fā)揮私募基金多元化資產(chǎn)配置、專業(yè)投資運作優(yōu)勢，滿足不動產(chǎn)領(lǐng)域合理融資需求。

中指研究院認為，伴隨“三支箭”等融資利好政策的持續(xù)釋放，可以看出當前融資環(huán)境確實正在回暖，房企各融資渠道基本通暢，但投資人對行業(yè)風險仍有顧慮和考量，造成資金實際投放時伴隨著風險溢價。隨著小陽春拉動市場回暖，行業(yè)信心得以修復(fù)，融資效率將有進一步釋放的空間。

克而瑞分析，雖然融資環(huán)境有所優(yōu)化，但是短期內(nèi)僅能惠及“白名單”優(yōu)質(zhì)企業(yè)，部分財務(wù)困難的房企仍較難獲得支持，因此未來仍可能有更多房企曝出債務(wù)違約事件。再加上當前銷售疲軟仍未復(fù)蘇，流動性問題依然需要行業(yè)注意。

不少機構(gòu)認為，2023年上半年償債高峰期即將來臨，房企如何應(yīng)對、能否軟著陸都將影響后續(xù)地產(chǎn)債市場發(fā)展。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年一季度即為首個償債高峰；其中信用債中有近400億元、海外債中有近700億元為出險企業(yè)的到期債務(wù)，占一季度到期債務(wù)的四成。其中，一季度到期的部分債券已經(jīng)歷一次展期，當前面臨二次展期風險，有較高的償還壓力。

為減輕債務(wù)杠桿，房企紛紛開展債務(wù)展期、處置資產(chǎn)、債轉(zhuǎn)股。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年以來，融創(chuàng)、華夏幸福、中梁等5家企業(yè)債務(wù)展期成功，展期加權(quán)平均年限達3年以上。有業(yè)內(nèi)人士指出，這意味著部分出險房企至少可以獲得3年左右的緩沖期。

為減輕債務(wù)杠桿，不少房企斷臂求生，加快資產(chǎn)處置速度。去年12月以來，包括華夏幸福、融創(chuàng)中國、奧園在內(nèi)的5家房企公布相關(guān)資產(chǎn)出售計劃，涉及回流資金超210億元。

今年政府工作報告提出，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險，改善資產(chǎn)負債狀況，防止無序擴張，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

業(yè)內(nèi)認為，2023年房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)⑦M一步從供需兩端加大政策力度，預(yù)計隨著2023年房地產(chǎn)領(lǐng)域金融風險有效化解，多個項目交付周期將提速，房企的債務(wù)壓力會進一步降低。