【門窗幕墻網】中央經濟工作會議提出，2023年要確保房地產市場平穩發展，扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，滿足行業合理融資需求，推動行業重組并購，有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，同時要堅決依法打擊違法犯罪行為。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。以上表述，引起了社會關注。  

我國房地產市場平穩健康發展，當前面臨著穩定房地產市場的重要任務，中長期面臨著行業轉型升級、探索新發展模式的問題。房地產市場的健康發展可以通過支持剛性和改善性需求促進內需，可以通過發展高品質商品房、住房租賃市場、住房保障和城市更新來補齊供給短板，可以通過穩定市場來穩定預期，推動投資和消費，加快構建以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局。  

當前，防范化解房地產市場波動引發的經濟波動和金融風險是當務之急。2022年1月份到11月份，我國商品房銷售面積同比下降23%，交易價格下跌，引發了一系列風險。要控制、化解這些風險需要需求端發力，支持剛性和改善性住房需求；需要供給端發力，發揮頭部企業的引領作用，推動行業重組并購，恢復產能；需要金融端發力，利用階段性信貸政策和保交樓專項借款、恢復房企融資通道，恢復行業流動性；需要政策端發力，財稅政策支持換房購房，金融政策降低居民購房成本，支持房企正常的生產經營活動；需要依法打擊違規挪用監管資金、資金抽逃等違法犯罪行為，防止風險擴散，重塑市場信心。  

2022年我國城鎮化率為65%，未來將上升到80%左右，房地產需求還有很大的增長空間，將繼續發揮保民生和促發展的作用。在保民生方面，規范發展長租房市場，發展保障性租賃房和共有產權住房解決新市民和青年人住房難題，加強社區更新提升居住品質；在促發展方面，鼓勵居民擴大住房消費，支持剛性和改善性需求，支持租賃置換、賣舊換新等消費升級；在生產方面，加大租賃房、高品質生產生活用房等短板的商品房供應，加大智慧家居等新產品的開發與應用。通過供需聯動促進消費和投資，推動經濟發展和社會和諧。  

從中長期看，房地產行業需要轉型升級，探索新的發展模式。我國房地產供求總量基本平衡但存在結構性的短缺，需要出臺政策支持房地產行業轉型升級，鼓勵企業并購重組和業務轉型，從以房地產開發銷售為主轉向租賃經營、物業管理。同時，需鼓勵地方政府優化財政收支結構，降低對土地財政的依賴。此外，應積極拓寬房地產企業直接融資渠道，降低間接融資比例，在防范房地產市場風險的同時維護金融穩定。  

我國房地產行業的健康發展需要多措并舉建立新的房地產發展模式。這不僅要協調參與主體的行為動力機制，提高市場主體進行房地產生產、分配、流通和消費的積極性，還要完善房地產市場監管制度、政府績效考核制度、信息公開制度、金融與財政制度等外部制度環境，使外部制度環境和內生動力機制形成良性互動。一方面，完善土地、新房、二手房和租賃住房市場，加強土地與房屋市場、租賃與買賣市場、住房市場與住房保障的協調聯動；另一方面，以政府為主導，充分發揮市場機制的作用，確保保障房的可持續運營，實現城鎮中低收入家庭住房困難問題得到基本解決，新市民和青年的住房得到改善。  

應加強房地產基礎制度的頂層設計，出臺相關法律法規，確保房地產制度和長效機制的連續性和穩定性；完善財稅、金融、政府間關系制度設計和行政管理配套制度，積極打造有利于房地產基礎制度有效發揮作用的外部環境與創新激勵機制，通過集體土地入市、加強土地供應、房屋品質升級和品種創新等供給側改革，采取減稅降費、補貼等手段，加大政策性金融、商業金融和REITs的支持力度，優化監管，激發市場主體的有效需求和有效供給；完善央地關系，形成合理的財權事權關系，強化地方政府房地產市場監管和住房保障績效考評機制；積極引進和開發大數據市場監管和信息公開模式，健全公眾參與制度，形成共建共治共享的社區更新和社會治理機制。  

??（作者易成棟系中央財經大學管理科學與工程學院教授）